新大正中小板IPO上市，物業股們的現實與虛妄金融
2019-12-03 17:54
各個大型物業公司已經逐步開始圍繞社區用戶提供物業基礎服務開展自己的同心圓式擴張，物業作為社區經濟的一部分，如今的物業公司如果還把它們當做一個做基礎管理的物業管理公司來看似乎多少存在很大程度的不合理成分。
12月3日，重慶新大正(38.530, 11.77, 43.98%)物業集團股份有限公司正式登陸深交所。成為“深交所物業第一股”。開盤公司股價即報36.88元，上漲37.82%，表現著實讓人眼前一亮。
而在最近，還有消息稱，曾于2017年8月登陸新三板，但不到兩年就選擇退市，背靠央企的保利物業即將登陸港交所，成為第18家在港上市的內地物業公司。
而在今年7月12日，和泓置地集團旗下和泓服務集團有限公司成功登陸港股，成為第14家在港股成功上市的中國物業服務企業。
在各種新經濟充斥的當下商業社會，看起來似乎很傳統的物業公司們紛紛拋頭露面選擇上市的背后，到底有著怎樣的商業邏輯作為支撐呢？
純物業公司成為過去：以物業為核心的同心圓擴張蔚然成風
從主營業務來看，物業作為專注后居住階段的服務，利潤率高。此外，在商務寫字樓、產業園、銀行、文化場館等方面，物業公司也具備極高的商業想象空間。
本身盈利空間就高，這就為物業股們取得一個不錯的估值奠定了一定的財務基礎。
與此同時，有道是士別三日當刮目相待，如今的物業公司如果還把它們當做一個做基礎管理的物業管理公司來看似乎多少存在很大程度的不合理成分。因為在新經濟的故事闡述上，物業公司絕對不比很多新經濟創業弄潮兒們差多少。
如今，渠道下沉成為商業社會的主旋律，而作為距離用戶終端的社區經濟也成為了兵家必爭之地，物業作為社區經濟的一部分，自然是近水樓臺先得月。在這一方面，物業公司就成為很多企業希望爭取到的合作伙伴。
從物業自身而言，如果只是依靠收取物業費來存活，那自身的天花板有些過于低。無論是為了獲得更高的市值還是基于自身未來發展需要，與新經濟的結合都成為必然。
例如社區零售、社區生鮮，很多這類社區機構都采取線上線下結合的形態。可談到配送，就需要搞定物業這一關，這就有了布局這類社區機構的先天性條件。就目前所了解到的信息來看，確實有不少物業公司似乎參與到社區生鮮平臺們的日常配送服務當中。
而在社區家政方面，物業公司同樣具備在自己管理范圍內的壟斷基因。社區家政本身頻次較低，但毛利率高，這也為其發展提供了便利。
除此之外，教育是社區經濟滋生出的又一塊肥肉。教育業務看似與物業管理的關聯度較小，但有道是近水樓臺先得月，目前看來很多物業公司都在從事兒童早教、幼兒園、社區教育。物業公司做“社區教育”其實具有天然的優勢。
中國指數研究院在《2017中國物業服務百強企業報告》里提到：
“2020年社區增值服務市場規模將達萬億，物業服務企業具有貼近用戶的天然優勢，將大有可為。預計2017年中國社區增值服務市場規模將達到4545.1億元，2014-2017年4年復合增長率為27.55%，按照這一復合增長率計算，到2020年市場容量將增加5000多億的規模，達到10122.8億元，社區增值服務擁有億萬的市場空間。”
如今，各個大型物業公司已經逐步開始圍繞社區用戶提供物業基礎服務開展自己的同心圓式擴張，這為其未來發展提供不少的故事素材，而且資本市場也容易本這些故事打動。二級市場對企業市值的影響不只是著眼于眼前的經營情況，在變化莫測的當代商業社會，企業未來的持續經營能力也是決定其市值高低的重要因子。
骨感的現實：故事越動人，現實落地難度就越大
理想美好，但現實情況對于物業公司們而言或許并沒有那么樂觀。
一方面，很多小區的開發商都有自己配套的物業公司。在如今的房地產大環境下，多元化發展已經成為必然，從某種程度上講，這有可能降低存物業管理公司們的主營業務天花板。而且與房地產商自己的物業公司相比，一般物業公司的那點優勢似乎真的不算什么。
以社區零售以及社區生鮮為例，這類產業的一個特點就是行業毛利率低，其中房租成本占了大頭，而那些地產自己孵化的，在拿地上優勢明顯，降低房租成本。類似的還有社區教育，地是自己的，可以減少辦學障礙降低運營成本。
另一方面，物業本身的基因限制。
騰訊做不好電商，阿里做不了社交，這其中的關鍵在于企業養成了自己的慣性思維，《浪潮之巔》做著吳軍博士把它歸納為“基因論”，雖說今年以來關于這一論調出現不少爭議，但企業慣性思維本身也是客觀存在的。
而物業公司方面，傳統物業基因或者說是經營方式根深蒂固，對于以互聯網運營模式來推動平臺業務發展的新思維接受程度到底有多高呢？這里或許需要打上一個大大的問號。
此外，物業公司似乎也無力承擔起太多的業務。因為在短時間內，如果大規模擴張可能還要承擔創業失敗的風險。而且物業公司如果幾大業務線同時發展，它們根本無法進行專業的精細化運營，能顧得上一個就不錯了。可如果小步試錯，一些業務的發展機會可能讓給競爭對手，回過頭來再做已經遲了，這時候就陷入了一個兩難的境地。
從這個維度來看，物業與社區便利店、生鮮電商平臺等專業的第三方機構合作，或許是個不錯的選擇。但如此一來，自己賺的利益就有些“過路費”的味道。當然了，物業的位置優勢，議價權可能是有的，只不過反應在市值上似乎就沒有那么大的想象空間。
由此可見，物業公司的未來發展前景是有的，只不過從理想到現實之間還有許多荊棘與坎坷需要邁過。對于物業公司而言，在多元布局之前，或許應該先定位好優勢，然后放大優勢，最后確定自己真正適合做的方向。（ps：財經向善原創稿件，訂閱號ID：hlwdnexs，商務轉載合作聯系：a913613543，轉載保留版權信息違者必究。）
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