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鏡頭一掃，許家印出現在了央視新聞的畫面上，這是關于2017年金磚國家工商論壇的報道，打著紅領帶的許家印坐在政要席后面的第一排，就在政府高層的正后方。顯然，這不是一個普通企業家能得到的位置，除了中國恒大的董事局主席之外，許家印還是全國政協常委。

　　政治身份讓許家印非常忙碌，從公開的行程來看，去廈門參加金磚會議之前，他還在北京參加了全國政協常委會會議，再之前是全國工商聯召開的“民營企業學習貫徹全國金融工作會議精神座談會”。唯獨，他沒有參加中國恒大（03333.HK）的半年業績報告會。

　　原本，許家印可以在半年業績會上收獲很多祝賀，除了因為中國恒大創出了歷史最好的業績，他本人也在今年7月超過王健林成為中國地產首富。隨著中國恒大股價的進一步攀升，據福布斯最新數據顯示，許家印以391億美元的身價成中國新首富，略高于第二的馬化騰，以及第三的馬云。

　　許家印不是沒有當過首富，早在2009年中國恒大上市當天，他的身家就到了中國之巔。但一年一年下來，恒大一直在玩高負債高杠桿的“游戲”，資本市場從新奇到厭倦，再到擔憂，更有類似香櫞這樣的機構做空。根據中國恒大總裁夏海鈞的測算，中國恒大目前的市盈率只有4~5倍，大概是內地房地產企業的一半，“恒大的股票還遠遠沒有到達合適的位置。”夏海鈞說。

　　中國恒大自今年年初開始大幅去杠桿，同時大力推進恒大地產在A股的借殼上市，多重利好刺激下，資本市場用實際行動表達了支持。這家公司于2017年1月3日開盤的價格為5.04港元，9月15日午間收盤價格為28.15港元，而許家印也再次問鼎中國富豪榜。

　　不過首富身份對于一個成熟企業家來說，就像規模之于龍頭企業，意義已經不是很大。許家印和恒大管理層，需要持續面對的問題是，如何將一艘巨輪一直行駛在安全的邊界之內。

　　敏銳的嗅覺

　　用一句時髦的話形容，許家印缺乏freestyle。地產圈里，孫宏斌穿T恤球鞋，平時急了還會罵三字經，是個“耿直BOY”；王健林在公司年會上嘶吼一無所有像個“搖滾老炮”；王石雖然全身上下透著布爾喬亞式的精致，但也會沖冠一怒為紅顏，無論記者近距離接觸，還是公眾透過電腦屏幕，都能感到這些人物形象的鮮活。但許家印是一本正經的，正襟危坐的。他就像是一個被簇擁起來的“老干部”，你看他，他看你，都隔了好幾層。

　　但中國恒大的員工對此倒習以為常，“老板就是這樣一個老派的人。”他們告訴記者，這個億萬富豪直到最近幾年才用上智能手機。一家傳媒廣告公司的老板提起一段往事，多年前恒大的人曾經找過他們，想把新浪財經的港股頻道中的恒大單頁包下來，因為老板只會用新浪財經看股票。

　　老干部式的許家印，不同于王石——“這輩子下輩子都不介入政治”，也不同于王健林——“親近政府，遠離政治”。他離政治很近，也融入得很好。這當然為他招來了做空機構的非議，香櫞曾指其離腐敗很近，但指控終究沒有事實依據。硬幣的另一面是許對政策把握的敏銳，只需稍稍留意，便可發現中國恒大的戰略，與宏觀經濟發展戰略幾乎同步，國家擴表恒大擴表，國家縮表恒大縮表。

　　在此次業績會上，中國恒大宣布了重大戰略轉型，由過去的規模優先轉變為效益優先。圍繞這個目的，公司將此前的“三高一低”的發展模式調整為“三低一高”。所謂“三高一低”，即高負債高杠桿高周轉與低成本，而“三低一高”則是低負債、低杠桿、低成本和高周轉。對此，夏海鈞毫不避諱：“中國恒大的舉措，和國家降負債去杠桿的政策導向是一致的。”

　　8月23號的“民營企業學習貫徹全國金融工作會議精神座談會”上，許家印本不在發言之列。主持座談會的全國工商聯常務副主席徐樂江點名許家印談談學習全國金融工作會議的體會。許家印稱，2014年至2016年，恒大的收入分別是1300億元、2000億元、3700億元，今年預計將達到5000億元，這樣快速的增長，無論是哪家企業，基本都是“三高一低”的發展模式；現在在中央金融工作會議之后，企業要向“三低一高”模式轉變，只有這樣才能實現企業長期穩定健康的發展。徐樂江在交流中打趣稱，恒大過去的發展模式，其實還應加一個“高風險”。

　　來自高層的指點十分直接，許家印怎能不聞弦音，知雅意？實際上，以他對政策的嗅覺靈敏程度，根本無需如此直接的提醒。早幾年，在政策鼓勵走出去的背景下，多家地產公司采取了激進的海外擴張戰略，如今那些依賴于國內投資客的海外地產項目，成為了橫亙在公司未來的一個難題，但中國恒大一直沒有走出國門。恒大公司方面向記者明確，恒大沒有海外投資的計劃。“過去二十一年，恒大一直堅持只在國內投資，并成功在中國經濟飛速發展的紅利中實現企業的壯大。我們認為，這種紅利還很大，恒大完全可以在其中繼續取得長足發展。”

　　當然，除外部因素之外，恒大的減速有其內生邏輯。

　　中國恒大成立于1996年，是以一個別人都不要的項目起家的。那一年，萬科的營業收入超過10億元，富力地產的銷售收入大概在6000萬元上下。在2016年之前的20年里，恒大一直處于追趕者的角色，從項目公司到地方公司，再追全國化公司，第一梯隊公司，終于在去年成為了世界上最大的房地產企業。夏海鈞認為，要追上別人，就必須規模擴張。一家小公司如何能克服資本金不足的劣勢，實現規模跳躍性增長呢？唯有一條路——多借錢。這些錢都沉淀在了土地上，由于土地增值幅度遠遠超過了融資成本，恒大成為了“鑲在王冠上的鉆石”。

　　但夏海鈞知道，高負債的發展模式是不可持續的，畢竟中國地產的黃金時代已經過去了，大量的中小型房地產企業消失了，這說明過去那樣簡單粗暴的賺錢方式已經行不通了。土地成本越來越高，如果融資成本再一路漲下去，企業只能給政府打工，給銀行打工。

　　中國恒大決定在未來三年內，土地儲備規模每年負增長5%~10%，以每年5000萬平米交樓面積計算，大概每年會減少一千多萬的土地儲備，少買地負債就會下降，利潤將得以釋放。

　　這個年中，中國恒大交上了上市以來最好的一張成績單，它的毛利、凈利都獲得了200%上下的增長，由于償還掉了永續債，歸屬于公司股東的凈利潤增長超過8倍，至188.3億元。業績公布后，各家券商的研究報告的結論都是“建議買入”。“股東不會關心我們的規模有多大，他們只關心分紅有多少。”夏海鈞說了句實話。

　　減速航行

　　從今年上半年的合約銷售情況來看，恒大已經不是全國老大，雖然它去年才坐上了這個位置。今年前六個月，恒大實現合約銷售金額2440.9億元，略遜于碧桂園的2889.1億元。“我們當過老大了，在這之后再盯這個目標沒意義。”夏海鈞說，不過他話鋒一轉，又說起：“把別人的權益放在自己這邊是沒用的。”這話有火藥味，2017年上半年，按權益銷售額口徑統計，中國恒大在全國地產企業排名第一，達到2291.6億元，超過碧桂園。

　　“恒大今后不會再強調合約銷售第一，權益銷售第一，利潤第一。”夏海鈞強調，針對此次戰略調整，夏表示，中國恒大一貫的低成本和高周轉模式不會變。“房產是面包，我們是廚師，土地就是面粉，恒大前些年拿了最便宜的面粉。”夏海鈞對此頗為得意。作為中國目前最大的“地主”，中國恒大現有2.76億平米的土地儲備，這些土地的原值不過4576億元，平均樓面地價1658元/平米，其中72.6%的土地位于一二線城市，27.4%的土地位于三線城市。眾所周知的是，自去年年初開始，中國房地產市場開始了新一輪的上漲周期，恒大的項目售價也隨行就市的發生了上揚。根據夏的介紹，恒大項目平均售價自去年的8800元/平米，已經漲至超過1萬元/平米。“這多出來的1200元/平米就是利潤。”夏海鈞表示。

　　許家印兼任母校武漢科技大學管理學教授，不少人認為這是個虛名，畢竟許教授是學冶金出身的，也未曾在公開場合談論自己的管理之道。但當你仔細研究這家公司時，會發現它確有一些獨特的管理經驗。例如，由于全國型房地產企業管理半徑很長，很多公司選擇對區域公司充分放權。但中國恒大采用緊密型集團化管理模式，集團直接把控上馬項目、規劃設計、材料供應、招投標、預決算、工程管理、質量管理、銷售、交樓等各個環節，區域公司的角色只是執行實施。這種模式當然貫徹起來很難，今年恒大集團需要同時管控開發的20層以上樓宇就超過8000棟。但這催生了恒大的標準化運營，在夏海鈞看來，還沒有哪一家地產公司在這方面可以超過恒大。它只有三條產品線，份額5%的高端系列——恒大華府，份額70%的剛需產品系列——恒大綠洲、恒大雅苑等，以及份額25%的旅游地產系列——恒大金碧天下。這些產品分布在全國223個城市，但每一個同名的樓盤看起來幾乎一模一樣。

　　恒大另有一獨特管理模式，被許家印視為保持長期高速增長的法寶——目標計劃管理。“管理學上，通常目標管理和計劃管理是兩個獨立章節，恒大將兩者合一，恒大的計劃都是帶有目標性的。”許家印在今年年初的內部講話中說。

　　在恒大集團內部，有一個在地產界獨特的部門——管理及監察中心，最初這個部門只有10個人，但現在已近千人，而各地區公司也設有綜合計劃部，兩級部門統一形成了多級項目計劃管理體系，這個體系主要負責的是維持項目開發的高速周轉。根據恒大方面介紹，該公司對于項目計劃把控細化到每一周，確保拿地之后的半年內開盤銷售，除非遇到嚴重的不可抗力，否則開盤時間是死命令。

　　恒大要變的是高杠桿和高負債的發展模式。在今年以前，很少有人能說清楚恒大究竟借了多少錢，因為它有高額的永續債。根據2016年年報，歸屬于永續債持有人的凈利潤超過了歸屬于公司股東的。直到7月初，恒大宣布已在6月贖回全部永續債時，人們才了解到，這個“隱性債務”的規模為1129億元，它的消失令中國恒大的全口徑凈負債率（含永續債）急速腰斬。

　　不可否認的是，中國恒大目前仍是一個高杠桿企業，可能連夏海鈞自己都認為高得有些不正常，它的凈負債率為240%。夏海鈞表示，一年后要將凈負債率降到140%，兩年后降到100%，三年后降到70%，此后中國恒大將維持這樣的“正常公司”負債率水平。

　　未來之路

　　實際上，恒大上半年的凈利潤原本可以更多，這家公司以非常低的價格，將萬科的股權出售給深圳地鐵，虧了70個億。當然，正如許家印所說，“做的都是愉快的事情”。眾所周知，恒大地產集團正在推進借殼深深房的計劃，集團總部也已經搬遷至深圳。夏海鈞透露，評估機構正在對恒大地產的土地資產進行重估，資產重估后的價格將決定恒大地產上市時的估值。相關工作推進得非常順利，該公司將在不久后迎來第三輪的戰略投資者，這輪融資的規模在300億~500億元間。待此次融資完成后，恒大地產將正式向證監會遞表。

　　當然有很多人想參與到中國最大地主的生意中，恒大地產擁有主動選擇權。它的股東名單群星閃耀，包括中信、中融、華信、深業集團、山東高速、深圳廣田等，均是實力央企、國企、大型金融機構及戰略合作伙伴。

　　值得注意的是，A股借殼上市的是恒大地產集團，而中國恒大已經擁有了地產、金融、旅游和健康四大板塊。近幾年，中國恒大一直在進行多元化的嘗試，它陸續“死磕”過快消和金融，但快消業務最終被剝離，金融業務則受到政策變化的影響。現在，符合擴大內需、消費升級方向的旅游是恒大的重點方向。

　　2016年，前瞻產業研究院發布的《中國主題公園行業發展模式與投資戰略規劃分析報告》指出，國內70%的主題公園處于虧損狀態，20%持平，只有10%實現盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。這種局面在萬達與融創的交易中，也能看出端倪。根據最初的交易結構，萬達計劃按注冊資本金定價來出售萬達城項目，以至于項目可售面積的均價只有一千多元/平米，如此估值方式難免讓人覺得，那些需要長期持有的主題樂園是個“大坑”。

　　但恒大也在推進主題樂園計劃，即恒大童世界，并且一下子就是15家。一季度，恒大旅游集團考察了全球28個主題樂園，最終選定了33個游戲項目，該規模將是迪士尼的1.5倍。

　　恒大童世界會是全球唯一的全室內主題樂園，這顯得很魔幻，恒大可能需要蓋一個非常大的穹頂，人們穿過入口，大概會像愛麗絲掉進了兔子洞。但這些主題樂園將消耗巨額的投資，沒有頂的上海迪士尼投資額是55億美金。中國恒大沒有對外披露主題樂園項目的商業測算，不過許家印顯然非常看重童世界，今年1月，他親自參加了項目方案研討會。也許，這個掌握了近1.5萬億資產的人，只是想制造一些快樂。

來源：中國企業家雜志