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運籌帷幄，功虧一簣。

“富力雙雄”李思廉、張力最近有點水逆。

2017年下半年，這兩位通過接盤“國民公公”王健林的萬達酒店搶走了地產市場的重頭戲，如今，萬達的霉運似乎通過這場交易開始轉移到了富力地產身上。

富力地產于10月22日發布公告稱，因保薦人辭職需要向證監會申請中止IPO審查，待完成保薦人變更后再申請恢復。而這已經是富力地產第五次“折戟”IPO了。

此前，富力地產《招股書》披露，計劃公開發行10.7億新股，發行后總股本的24.93%，擬籌資350億元。

如果說本次保薦人辭職是一次黑天鵝事件，那么前四次“失敗”則都是因為時運不濟。

富力地產的頂層設計有點特別，李思廉為富力地產法人代表和董事長，張力則擔任聯席董事長及行政總裁等職務。李、張不僅職位相近，而且從股權來看，持股比例也十分接近。僅相差1.2413%，分別為第一、第二大股東。并稱為“富力雙雄”，都是地產圈呼風喚雨的人物。

實力雄厚的“富力雙雄”怎么在回A這個事情上就搞不定呢？

十年5次折戟回A路

要說起富力地產的回A之路，已經走了10年之久。

2007年，富力地產高調宣布回A，董事長李思廉曾信心滿滿的表示，富力地產將在當年底前回歸A股。但是，計劃趕不上變化，由于美國次貸危機演變為全球金融危機，國內資本市場環境發生重大變化，富力地產回A計劃也隨之破滅。

2008年,在富力方面滿懷期待掛牌上交所之時，因地產公司申請過于集中，且部分房企上市后大肆融資圈地抬高房價，證監會開始放緩IPO審批進度。2008年4月，富力只好在股東大會上宣布延長A股發行時間。

2010年4月“國十條發布”。5月，富力地產宣布,股東大會通過將發行A股計劃有效期再延長一年的決定。至此,這已經是富力地產第三次延期回歸A股。

2012年2月份，證監會發行監管部上證所申報企業基本信息情況表顯示，富力地產的狀態為“落實反饋意見中”。2013年5月31日，為時半年的在審IPO財務大核查，以269家企業（占擬上市企業1/4）的終止審查而臨近尾聲，而在這份終止審查名單中，富力地產的名字赫然在列。第四次，富力地產的回A之夢再次破碎。

而這第五次，又因保薦人的更換再度平添波折。

野馬財經（微信公號：ymcj8686）對此致電富力地產，對方表示一切以公司公告為準。

回A之旅為何這么難？

雖然富力地產在公告中稱，將在更換完保薦人后向證監會提出恢復IPO的申請，但是在業內人士看來，即便恢復，富力地產回A的難度依然非常巨大。

國企首創置業回A至今未果；龍光地產在去年8月嘗試通過借殼回A，最終也以失敗告終。萬達商業回A已經排隊2年多了，只得到了已反饋的意見。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對野馬財經（微信公號：ymcj8686）表示，地產股現在確實是面臨上市比較困難的狀態，國家宏觀調控比較嚴格，市場也對這種股票也持謹慎態度。不過，任何一家企業想登入資本市場都需要符合標準，具體還要看每一個階段的法律法規。

北京一金融機構人士吳霄則持另一種觀點，其表示，富力地產不完全歸于屬于地產性企業，它類似于希爾頓酒店，屬于酒店業服務商的層面居多。如果不能順利回歸A股，可能有同業競爭、“境外紅籌結構”、海外法律結構不適配等因素。

凈負債率不降反增

而回A股之路波折重重也帶來了另外一個問題——降杠桿的壓力陡增。

富力地產2017年中報顯示，今年上半年銷售額達388.1億元，已經超出富力地產的原定目標。

富力集團董事長李思廉也表示，富力地產今年的銷售目標將從730億元上調至800億元，并將2018年的業績預期定在了1280億元至1380億元。野馬財經（微信公號：ymcj8686）注意到，這也是近年來，富力地產首次提高銷售目標。

但相應的是負債規模將再度擴大，這在“金融降杠桿”的大環境中壓力之大可想而知。

富力地產中期業績報告顯示，雖然提前贖回了將于2019年到期的10億美元年息8.5%的優先票據及2020年到期的6億美元年息8.75%的優先票據，但是，與2016年底集團凈負債率160%相比，2017中報顯示，這一指標不降反增至193%。

7月，富力地產斥資199.06億元接盤了萬達旗下77家酒店，無疑是一批優質的資產，其股價也是連續上漲，迎來了其自2008年金融危機以來的最高點。

盡管也有機構因此調高了對富力地產的評級，但第三方研究機構SWS卻直言，富力地產“融資渠道堪憂”，且預計未來融資成本將持續上升。而且，第三方評級機構惠譽也將富力地產列入負面觀察級別。

富力地產原本宣布以自有資金支付這199.06億元。但是，有媒體報道富力地產正在尋求一筆高達約119億元的境內擔保貸款用于支付收購萬達酒店款。

據此計算，富力地產的負債率將繼續攀升。

“降杠桿”壓力驟增

事實上，富力地產的負債率這幾年一直處于攀升狀態。

2015年，富力地產總資產1833.37億元，總負債1345億，負債率73.21%；2016年，富力地產總資產2264億元，總負債1795億元，負債率79.28%。而今年上半年，富力地產總資產額為2436.92億元，總負債從2016年底的1795.75億元，增至目前的1966.67億元，資產負債率高達80.7%。

對于負債率，李思廉表示，中報不含有對萬達資產收購的部分，因此，這一次收購的77家酒店中，凈資產將達330億元，與199.06億元的收購價相比，從會計的角度來看，有140多億元的增值，所以從整體來看，負債率是下降的。

但根據李思廉的說法大致計算，其負債率依然在70%以上，在行業普遍降杠桿的大背景下，仍然處于高位。

而對于今年收購的萬達酒店，有業內人士表示稱，除了收購所需的費用支出外，富力地產花錢的地方還不止于此，酒店的后續運營費用才是大頭。

申萬宏源證券就在一份研究報告中表示，大規模收購可能讓富力地產資產負債表進一步惡化，并進一步降低富力地產2017年A股上市可能性。

如今看來，一語成讖。

而且，富力本身酒店業務也面臨著虧損。從2012年至2016年，富力酒店業務虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。從2014年開始，該業務的毛利率也逐年下滑，分別為29.41%、26.90%和19.79%。

對于富力地產這種資金密集型企業來說，想解決高負債之苦，回歸A股當是最佳解決路徑。

截至10月24日閉市，富力地產的市值589.69億港元，股價為18.3港元/股，市盈率7.64倍；相比之下，在A股上市的萬科，市值為2980.57億元人民幣，股價27元/股，市盈率12.97倍。A股的優勢相當明顯。

但此次富力地產因為更換保薦人按下了回A的休止符，不確定性大增。

看來富力地產“降杠桿”的任務需要另找途徑解決，而其中的壓力驟增。

來源|微信公眾號：野馬財經