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2015年，《經濟學人》雜志的一篇封面報道，讓區塊鏈第一次為世人所知。

報道指出，區塊鏈會在下列領域改變現實世界：數字資產、智能合約、土地確權。

與數字資產、智能合約相比，土地確權天然欠缺吸睛性。而與區塊鏈世界中的原生資產比特幣不同，土地，幾乎是最難實現數字化的資產類型。

那么，如何使用區塊鏈技術，來進行土地確權？它進展到了何種程度？曾遇到過哪些阻礙？借助區塊鏈進行土地確權的未來之路，又在何方？

01 先行者

洪都拉斯婦女伊莎奎爾，有一個溫暖的家。她在這里生活了整整30年，直到2009年的一天，洪都拉斯警方破門而入，將她粗暴地趕出。

伊莎奎爾拿出了自己的房產證，證明她就住在自己的房子里。然而，在洪都拉斯國家產權局的數據庫中，她的房產卻屬于另一個人。洪都拉斯法官因此判令驅逐伊莎奎爾。

幾經周折，直到最后，法院才發現伊莎奎爾是房屋真正的主人，但她的房屋，卻早已被強制拆除。

這段故事，來自英國老牌雜志《經濟學人》于2015年10月發出的一篇報道。這也是全球主流媒體，第一次注意到區塊鏈的存在。

人口不到1000萬的洪都拉斯，是拉丁美洲地區最不發達的國家之一，也是全球兇殺率最高的國家之一。該國自1821年獨立至1978年的156年間，共發生過139次政變，政府脆弱短命。這導致洪都拉斯始終沒能建立起長久穩定、覆蓋全國的土地登記系統。

“這個國家的土地管理系統已經‘爛透了’。任何一個政府官員、黑客，都可以輕易修改數據庫中的任何數據。”一位熟知洪都拉斯土地系統的人士評論道。

2015年，雄心勃勃的洪都拉斯新政府上臺。他們試圖建立一個不受政權更迭影響的土地確權機制。嶄新的區塊鏈技術，成為了其首選。

他們選擇的合作伙伴，是當年成立的美國區塊鏈創業公司公證通（Factom）。

公證通提出的解決方案是，將洪都拉斯的土地位置數據、流轉記錄等內容，全部記錄在其自行搭建的區塊鏈平臺上。

這一平臺錨定比特幣公鏈，每10分鐘與比特幣區塊鏈同步數據，從而保證它上面的土地確權信息公開、透明、不可篡改。

“在當時，這是一個振奮人心的項目。”時任公證通CTO的呂旭軍回憶。公證通在洪都拉斯組建了線下執行團隊，世界銀行甚至發放了1億美元貸款，幫助這個國家完成土地確權工作。

彼時，區塊鏈剛剛從比特幣中走出。在《經濟學人》對區塊鏈的第一篇報道中，土地確權作為區塊鏈的三大應用之一，與數字資產、智能合約并列。

在媒體的高度贊譽中，洪都拉斯的土地確權工作似乎進展得一切順利。愛沙尼亞等東歐國家也主動上門，希望與公證通展開合作。

但與很多人設想的不同，公證通與洪都拉斯之間的合作，在2015年末，突然宣告終結。

02 波折

2015年圣誕節，公證通CEO彼得·柯比（Peter Kirby）發布公開信，宣布與洪都拉斯政府的區塊鏈土地確權合作，暫時告一段落。

“從本質上來說，這是一個政治項目，而洪都拉斯政府的推進速度，比我們想象的慢得多。”彼得在公開信中寫道。

公證通顯然遇到了政治上的阻力。基于區塊鏈技術的土地確權，幾乎不存在修改空間，可能會使部分既得利益者受損。公證通與洪都拉斯政府開始隔空指責，合作宣告終結。

直至今日，呂旭軍依然認為，通過區塊鏈完成土地確權，在技術上不存在任何問題。真正的阻力，幾乎全來自區塊鏈之外。

實際上，在那些政府大力推動的國家，區塊鏈土地確權都取得了不錯的進展。

以東歐小國格魯吉亞為例。這個1991年從前蘇聯獨立出來的國家，在土地產權方面，一度存在諸多混亂地帶。

2017年初，格魯吉亞與BitFury公司合作，用區塊鏈進行一切土地和房地產登記及交易。有報道稱，該國清廉指數因此大幅上升。

2017年3月，瑞典土地登記機構Lantmterie，也完成了基于區塊鏈的土地和房地產登記平臺的初步試驗。

巴西、日本、俄羅斯、英國、烏克蘭……眾多國家，都紛紛在這一領域進行嘗試和探索。

但在國家行為之外，對商業公司而言，“能否盈利”是命門所在。如果只做土地信息上鏈，許多區塊鏈公司，也許只能賺到微薄的“技術服務費”。

“對于一個區塊鏈公司而言，單純做土地確權，盈利的前景是渺茫的。”呂旭軍說，“通過區塊鏈將土地等資產確權，更大的價值在于確權之后，將資產打包、證券化，并在二級市場上流通。”

因為這個原因，也因為對美國有毒資產引發次貸危機的痛定思痛，公證通開始在美國將房屋抵押資產信息上鏈。因為房屋購買的每個流程都會上鏈，在二級市場交易時，資產就可以被穿透式審計。

03 未來

土地和房產上鏈，也是一家區塊鏈企業“哈希未來”的努力方向。

這家企業成立于今年年初，以資產上鏈、交易為主營業務。

哈希未來和呂旭軍的想法類似：土地、房產信息的上鏈，只是資產確權的基礎。而資產確權完成后，資產的交易、流轉，才是實現盈利的關鍵。

“對于資產而言，區塊鏈的最大優勢在于確權與流通的便利性。”哈希未來CEO賈英昊博士說，“以房產為例，房產上鏈后可以被視作是一個Token，其流通交易就像發送E-mail一樣簡單。”

土地、房產等不動產流動性較差，不僅僅是因為交易手續繁雜、產權變更不便。很多投資者與不動產絕緣，主要是因為不動產的高投資門檻。

為此，哈希未來提出的解決方案，就是將不動產進行拆分，由一個Token切割為多個。以房產為例，傳統投資者必須整套購買，才能持有房產證；但房產被拆分后，投資者只需認購其中的一個Token，便可持有整套房產中的部分產權。

每一個Token，對應的都是真實世界中某一房產的部分產權。這個Token記錄了房產的個性化信息，持有Token即持有產權。從某種程度而言，這一模式，與以太坊上的ERC721協議有異曲同工之妙。

事實上，這種金融模式有一個更加知名的名字——REITs（房地產信托投資基金）。早在上世紀60年代，REITs就已經在美國誕生。

在美國、日本等國家，REITs已經成為了一種成熟的金融產品，覆蓋住宅、公寓、商業地產等。其最大的優勢，便是通過資產拆分、證券化的方式，大大降低了不動產的投資門檻。

賈英昊認為，哈希未來為不動產提供的區塊鏈解決方案，其實并沒有創造“全新”的產品模式，但卻可以讓REITs的運營成本大幅下降。

在區塊鏈出現之前，為不動產進行確權、拆分、證券化，并最終完成交易，每一步都需要付出大量的人力、金融、法務成本。而區塊鏈，則可以有效削減成本。

除此之外，基于區塊鏈的交易方式，交易流程全部可追蹤，可以避免出現洗錢、偷稅等問題。

然而，以區塊鏈的形式，對土地、房產進行確權、流通，顯然不能僅僅停留在虛幻的代碼之上。其中，線下的工作依然至關重要。

在哈希未來的白皮書中，他們為土地、房產信息的上鏈、投資、交易業務，設計了一個名為“ABCD”的產品模型。

其中，A與D分處產業鏈的兩端，分別是不動產的實際擁有者，與潛在購買者，也是整條產業鏈力圖撮合的對象。

中間鏈條中的角色B，在交易環節中起到“券商”的作用，往往由線下的實體中介承擔，負責勘察房源，核實不動產的真實性。而C，則是獨立于所有角色的法務、技術支持服務商。

“我們必須與ABCD四個角色同時合作，才能完成產品落地。”賈英昊總結道。

然而，在現實社會中，ABD三方往往從各自立場出發，存在利益上的對立沖突。如何處理好三者間的利益沖突點，是所有試圖切入這塊市場的區塊鏈公司，急需解決的難題。