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金融業(yè)介入租賃市場速度之快，超出預(yù)期。包括中國建設(shè)銀行、中信銀行乃至銀聯(lián)在內(nèi)的大型金融企業(yè)或相關(guān)支付平臺與房企或地方職能部門簽署合作協(xié)議，提供金融支持并加速租賃市場發(fā)展。

“房住不炒”的調(diào)控綱領(lǐng)下，發(fā)展租賃住房建設(shè)，已成為不可逆轉(zhuǎn)的市場趨勢，中央和地方租房新政頻出，住建部選取12個城市作為住房租賃試點，特別是“租購?fù)瑱?quán)”和集體土地新建租賃住房政策，引爆中國租房時代。鏈家的報告顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模2020年為1.6萬億元，2025年為1 .9萬億元，2030年會超過4萬億元。

租賃市場巨大，儼然成為金融機構(gòu)兵家必爭之地。推動租賃市場發(fā)展的主要金融要素正在形成：企業(yè)端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產(chǎn)證券化與退出機制等，有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)開發(fā)—運營—消費—退出全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

自商品房改革以來，金融業(yè)與住房融資的發(fā)展已經(jīng)榮辱共生。金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)注入資金，存在于房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、交換的各個環(huán)節(jié)，像血液一樣滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個方面，并通過循環(huán)流動維護房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的正常運行。2017年9月末，個人住房貸款余額21.1萬億元，占中國全部貸款的比例接近18%。與此同時，住房信貸逐漸成為銀行資產(chǎn)中的“安全墊”，并為銀行貢獻了相當?shù)闹虚g業(yè)務(wù)利潤。隨著中國步入“租房時代”，金融業(yè)自然希望續(xù)寫這一輝煌。

然而，金融機構(gòu)的如意算盤打?qū)α藛幔糠叛弁ィ夥繒r代使得金融機構(gòu)面臨完全不同的生態(tài)。

從市場環(huán)境看，租賃市場前景廣闊，但賺錢模式仍是困擾所有參與者的最大問題。長期以來住房租賃市場之所以缺少足夠有影響力的企業(yè)出現(xiàn)，就是因為盈利難度過大。現(xiàn)在一二線熱點城市的土地價格較高，從而導(dǎo)致了企業(yè)的租金回報率其實是遠低于其地價成本的，在地價成本拉高房價成本的情況下，租賃資產(chǎn)的持有者其實有著較大的盈利難題，這是租賃市場發(fā)展的一個根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式。盡管租賃行業(yè)企業(yè)在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場的注意，但經(jīng)過兩年來的實際運營，這些項目大多數(shù)已淪為實驗品，后續(xù)的盈利預(yù)期微乎其微。租賃企業(yè)的盈利模式一直是困擾租房規(guī)模化發(fā)展的瓶頸。

從融資環(huán)境看，金融機構(gòu)面臨長期資金沉淀的難題。雖然商業(yè)銀行進入住房租賃市場相對而言的資金成本沒有那么高，但是從長期來看，銀行也是有著較高的資金成本，尤其是在吸儲難度較大的今天，商業(yè)銀行的資金壓力也不容小覷。

從客戶服務(wù)看，租房客戶大多為長尾客戶，這并不是銀行等金融機構(gòu)擅長的。而以阿里、京東為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭爭相參與地方租賃平臺建設(shè)，紛紛宣布進入租房分期市場，試圖將電商的成功經(jīng)驗復(fù)制到租房領(lǐng)域。目前，金融機構(gòu)推出的租房金融產(chǎn)品也反映出這一特點。比如，產(chǎn)品準入門檻較高，對中低端客戶市場覆蓋不足。租房貸款對于客戶準入要求較為嚴格，在產(chǎn)品設(shè)計上對借款人條件、用途范圍、收入佐證、申請材料、擔保方式等方面要求較同業(yè)嚴格。

而對于目前各類機構(gòu)競相拓展的中低端長尾客戶，則缺乏相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。這種目標客戶的高端化和產(chǎn)品覆蓋的局限性在很大程度上限制了租房金融業(yè)務(wù)的長期發(fā)展空間。再如，產(chǎn)品設(shè)計靈活性較差，與客戶需求的契合度有待提高。以某大型銀行推出的“按居貸”為例，為租戶提供純信用貸款用于租房信用卡客戶，這與銀行的信用卡專項分期產(chǎn)品類似，產(chǎn)品好比左手倒右手。相比而言，互金平臺更為親民，也更具靈活性。以阿里為例，具備一定消費信用的用戶，就可以免掉租房押金，而租房的整體程序可以和租金融資高度結(jié)合，提高了交易效率。而百度金融與租了么合作推出產(chǎn)品“租了么錢包”正式上線，不同于傳統(tǒng)租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費模式。

綜上而言，如何玩轉(zhuǎn)租房金融業(yè)務(wù)，考驗著傳統(tǒng)金融機構(gòu)的大智慧。未來租房金融之間的競爭比較殘酷。放款速度、利率高低、額度大小、用戶體驗、風險敞口大小都將是爭奪客戶的關(guān)鍵。金融機構(gòu)要與時俱進，做好房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型升級與業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

租房金融還處在發(fā)展初級階段，一個突出表現(xiàn)就是金融工具的品種構(gòu)成過于單一。為此，必須將完善和創(chuàng)新金融工具當成當前的迫切任務(wù)。具體而言，可采取的措施有三點：一是，抓住客戶痛點進行產(chǎn)品創(chuàng)新，深入分析自身所在市場，打造核心競爭力；二是，“快”“準”切入垂直市場，搶先占領(lǐng)細分市場的渠道資源；三是，解決運營中所有低效率環(huán)節(jié)，降低成本，并將優(yōu)化節(jié)省下來的開支傳遞給客戶，讓客戶用更低的價格享受金融服務(wù)，提高競爭力。

如果租房金融產(chǎn)品與客戶消費場景銜接不緊密，則產(chǎn)品和服務(wù)的應(yīng)用性將大大削弱。金融機構(gòu)可以借鑒消費金融業(yè)務(wù)的成熟發(fā)展經(jīng)驗，將租房金融業(yè)務(wù)融入廣泛的消費場景中，將業(yè)務(wù)延伸至系列租房金融服務(wù)。比如在O 2O模式之上再引入互聯(lián)網(wǎng)金融、信用體系這一跨界模式，為業(yè)主和租客提供更多的金融理財和生活服務(wù)類增值服務(wù)，并打造基于信用和互聯(lián)網(wǎng)金融的全新租房生態(tài)圈。還有，在租房整個交易鏈條里，涉及業(yè)主、租客、職業(yè)房東、供應(yīng)鏈商家，相關(guān)金融機構(gòu)既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如果圍繞這些交易主體的資金需求場景進行產(chǎn)品設(shè)計，既有消費金融，也有供應(yīng)鏈金融，還可以開發(fā)出眾多金融衍生品。

【來源： 南方都市報】