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手握五家上市公司的劉強(qiáng)東，或?qū)⒃儆瓋蓤?chǎng)IPO。

3月30日，京東在港交所連發(fā)兩份公告，稱擬分拆旗下京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)，兩家公司將于港交所主板獨(dú)立上市。兩個(gè)小時(shí)后，兩家公司直接公布了招股文件，正式啟動(dòng)上市流程。

目前，劉強(qiáng)東已經(jīng)手握京東集團(tuán)、京東健康、京東物流、達(dá)達(dá)、德邦等五家上市公司，如果算上京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)，劉強(qiáng)東將持有7家上市公司，成為名副其實(shí)的“IPO收割機(jī)”。

2022年·胡潤(rùn)全球獨(dú)角獸榜顯示，京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)品的估值分別為515億元和180億元。

根據(jù)京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)品兩家公司招股書披露，京東對(duì)其持股比例分別為74.96%和78.01%，而劉強(qiáng)東對(duì)京東的持股比例在12.47%。

股權(quán)穿透之下，劉強(qiáng)東個(gè)人在京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)品的權(quán)益合計(jì)約為65.7億元。

其中，京東產(chǎn)發(fā)一直以來(lái)都是頗為低調(diào)的存在。截止到2022年末，京東產(chǎn)發(fā)僅有569名員工，卻擁有價(jià)值937億元的物流資產(chǎn)，掌握著京東的“物流命脈”。

“經(jīng)營(yíng)”不如“買地”

2020年至2022年，京東產(chǎn)發(fā)的收入持續(xù)增長(zhǎng)。2020年收入為5.82億元，2021年同比增長(zhǎng)37.2%達(dá)到7.987億元，2022年同比增長(zhǎng)190.3%達(dá)到23.2億元。

2022年收入猛增的原因在于中國(guó)物流資產(chǎn)的并表。2022年，京東產(chǎn)發(fā)收購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)，后者并表帶來(lái)7.93億元的租金收入。如不計(jì)并表影響，內(nèi)生收入增長(zhǎng)幅度為119.4%。

值得注意的是，長(zhǎng)期以來(lái)，京東產(chǎn)發(fā)其他收入及收益凈額都明顯高于經(jīng)營(yíng)收入。2022年，京東產(chǎn)發(fā)其他收入及收益為41億元，是經(jīng)營(yíng)收入的近2倍。

這其中，在建投資物業(yè)的公允價(jià)值收益影響最大，2020年-2022年，這一項(xiàng)收入分別為23億元、24億元及37億元。

這也導(dǎo)致京東產(chǎn)發(fā)的利潤(rùn)明顯高于收入。2020年至2022年，京東產(chǎn)發(fā)經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)分別為28.83億、22.45億、31億。

不過(guò)，“漂亮”的財(cái)務(wù)表現(xiàn)掩蓋了京東自身業(yè)務(wù)造血能力的不足，因?yàn)槲飿I(yè)在建公允價(jià)值的變動(dòng)并不會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金流入。如果不考慮這部分營(yíng)業(yè)外的收入，京東產(chǎn)發(fā)將仍然在虧損之中。

從商業(yè)模式上來(lái)看，京東產(chǎn)發(fā)的主要收入來(lái)源為基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、基金管理服務(wù)和開(kāi)發(fā)服務(wù)。

其中，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案包括租金收入、出售太陽(yáng)能發(fā)電系統(tǒng)產(chǎn)生的太陽(yáng)能所得其他增值收入及基礎(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)。2022年，來(lái)自這部分的收入為21.6億元，占總收入比例為93.2%。

基金管理服務(wù)產(chǎn)生的收入為代表資本合伙人管理基金資產(chǎn)所收取的費(fèi)用，包括基金管理費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)、專業(yè)服務(wù)費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、租賃傭金、收購(gòu)費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。招股書顯示，每年的總管理費(fèi)率占年終基金資產(chǎn)管理規(guī)模的百分比介乎約0.6%至0.8%之間。2022年，來(lái)自這部分收入的比例為1.3億元，占總收入比例為5.7%。

2022年，來(lái)自開(kāi)發(fā)服務(wù)的收入為2663萬(wàn)元，占比約為1.1%。

“財(cái)技”典范

2007年，劉強(qiáng)東拿上今日資本徐新給的1000萬(wàn)美元投資，開(kāi)始自建物流。但自建物流投入極高，會(huì)嚴(yán)重拖累上市公司的財(cái)報(bào)表現(xiàn)。2018年，京東產(chǎn)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生，開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

在具體操作上，京東將物流資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)權(quán)、管理權(quán)、所有權(quán)和使用權(quán)分離。其中，京東產(chǎn)發(fā)擁有開(kāi)發(fā)權(quán)和管理權(quán)。所有權(quán)上，物流資產(chǎn)作為京東產(chǎn)發(fā)與外部資本共同設(shè)立基金的底層資產(chǎn)，以快速回籠資金，支持下一步的開(kāi)發(fā)。另外，京東物流可以通過(guò)租賃獲取該資產(chǎn)的使用權(quán)。

招股書中顯示，京東產(chǎn)發(fā)已設(shè)立了三支核心基金、一支開(kāi)發(fā)基金、一支收購(gòu)基金等共計(jì)五只私募基金，并以普通合伙人與資產(chǎn)管理人的身份長(zhǎng)期控制并運(yùn)營(yíng)。招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)的私募基金資產(chǎn)管理規(guī)模由截至2019年12月31日的115億元快速增至截至2022年12月31日的253億元。

今年1月，京東產(chǎn)發(fā)還發(fā)行了公募基金——嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)包括位于廊坊經(jīng)開(kāi)、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區(qū)，計(jì)劃募資17.57億元，吸引了來(lái)自社會(huì)超700億的資金認(rèn)購(gòu)。

目前，京東產(chǎn)發(fā)的總基金資產(chǎn)管理規(guī)模約269億元。通過(guò)不同的基金投資策略組合，可以在資產(chǎn)的各階段進(jìn)行資金的循環(huán)利用，從而為新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金。

同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)還在吸納社會(huì)資本。2021年3月、2022年3月，京東產(chǎn)發(fā)連續(xù)獲得2筆來(lái)自高瓴資本、華平投資共計(jì)15億美元的投資。

招股書顯示，于公告日期，京東集團(tuán)通過(guò)其全資子公司持有京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)行股本總額的約74.96%。WP Entity（華平）、Hillhouse（高瓴）分別持股為6.47%。

充裕的資本讓京東產(chǎn)發(fā)不斷擴(kuò)充資產(chǎn)。

2022年，京東產(chǎn)發(fā)完成對(duì)中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司（CNLP）的收購(gòu)，吸納了在全國(guó)21個(gè)省級(jí)行政區(qū)的41個(gè)物流園擁有190套運(yùn)營(yíng)中的物流設(shè)施，以及570萬(wàn)平方米的建筑面積。 

截止到2022年底，物流倉(cāng)儲(chǔ)等總建筑面積為2330萬(wàn)平方米，總價(jià)值達(dá)到937億元，在亞洲排名第三，中國(guó)排名第二。

隨后，京東產(chǎn)發(fā)將各類物流資產(chǎn)租賃給包括京東物流內(nèi)企業(yè)。

招股書顯示，2020年、2021年兩年，京東產(chǎn)發(fā)來(lái)自前五大客戶的收入占總收入的比例分別為82.2%、85.1%，來(lái)自單一最大客戶京東物流的收入占總收入的68.1%、64.8%。

2022年，由于中國(guó)物流資產(chǎn)的并表，京東產(chǎn)發(fā)的客戶集中度下降，來(lái)自前五大客戶及京東物流的收入分別為54.3%及44.5%。客戶群體也逐步從京東物流等物流服務(wù)商延伸到寶馬、比亞迪等制造企業(yè)，以及本來(lái)生活、良品鋪?zhàn)印⒂垒x超市等線上線下零售企業(yè)。