TMT观察网_独特视角观察TMT行业

最近的房地產市場可謂“亂花漸欲迷人眼”：先是萬科喊出“活下去”的口號；后是金九銀十銷售不佳，各地傳出一成首付的消息；再是市場傳出一些房產被法院七折拍賣的新聞……人們不禁期待：房價是要降了嗎？

商品房銷售呈走弱態勢

首先，從銷售角度來看今年房地產市場的走勢。總體而言，今年房地產市場在5月出現回暖，但此次回暖持續時間較短，金九銀十旺季不旺、銷售不佳，部分城市傳出十一樓盤降價促銷的消息。從數據來看，三線城市8月開始銷售增速明顯下滑，一線城市銷售增速在10月后開始下滑，而二線城市銷售增速持續較弱（參見圖1）。

另外，與歷史相比，今年房地產市場銷售增速回暖的持續時間變短。比如，2012年房地產銷售增速回暖大約持續了一年半，但今年房地產銷售增速回暖只持續了1個季度。

其次，從房價角度來看熱點城市的房價漲跌情況。從新房價格來看，9月新房價格環比出現下跌的城市個數增多，8月僅有廈門新房價格下跌，但9月有上海、深圳、金華三個城市房價出現環比下跌。從二手房價格來看，9月共有7個城市二手房價格出現下跌，其中上海二手房價格已經連跌8個月、廈門連跌18個月。整體來看，9月70大城市新房價格環比漲幅已經收窄（參見圖2）。

后市房價怎么走？

首先，從人口和杠桿來看，房地產市場面臨較大的下行壓力。2014年后，我國20歲至45歲人口增速已經轉負，剛需的基礎逐步減弱，戶均住宅1.1套表明改善需求是房地產下半場的主角。硬幣的另一面，則是我國居民杠桿持續走高，表內居民貸款與存款的比率已經從2006年的23%提升至2018年9月的65%，在全民借貸以至于需要縮衣節食來還貸的環境下，繼續加杠桿買房的空間已經十分有限（參見圖3）。

其次，海外經驗表明，房價調整持續時間可能在6年左右。以美國為例，2007年房價開始下跌和次貸危機發生后，2009年至2014年長達6年時間，美國居民長期負債負增長，這意味著居民在6年內以凈償還貸款為主（參見圖4）。

直到2015年，美國居民才重新增加長期貸款，但2017年長期貸款增加3000億美元，還不到2000年的4000億美元水平。因此，居民的杠桿周期調整緩慢，一旦居民被迫進行去杠桿，則在很長時間內都會處于壓縮消費、償還貸款的狀態中。與居民按揭貸款意愿較低相對應，美國房價也從2007年持續下跌至2012年，下跌周期長達6年左右。

哪些城市房價下行壓力大？

那么，在房價調整周期中，哪些城市的房價下行壓力較大呢？

根據經驗，隨著房地產市場進入調整周期，房價一般會遵循先三四線、后一二線，先衛星城、后核心城，先郊區、后市區，先二手房、后新房的順序依次調整。

首先，棚改貨幣化政策退出，三四線城市房價調整壓力大。2016年底隨著一二線城市房地產調控力度加強，三四線城市房價伴隨著棚改貨幣化出現了穩定的上漲，尤其是今年，三四線城市房價漲幅明顯超過一線和二線城市（參見圖5）。

但根據央行統計數據，今年2月PSL新增1500億元，隨后便逐步下滑，到今年8月PSL只新增了90億元，9月開始PSL轉為支持基建項目融資。

正所謂春江水暖鴨先知，隨著棚改貨幣化政策退出，開發商也逐步放棄三四線城市所謂衛星城的戰略，今年8月至10月三四線城市土地成交面積同比下滑35%。

其次，新房倒掛城市二手房價會持續陰跌。2016年10月開始，主要一二線城市對新房采取限價措施，所以一旦市場調整，這類城市二手房市場會進入無流動性的陰跌狀態（參見圖6）。

以2006年底至2018年9月70城市的二手房和新房價格計算，無錫、杭州、深圳、武漢等城市二手房價相比新房溢價幅度較大。在市場形成觀望情緒后，這類城市的二手房房價會逐步陰跌，理論上跌到與新房價格持平為止。