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隨著招拍掛市場拿地越來越難，中國的房地產(chǎn)市場進入到存量和增量并存的階段，存量部分份額正變得更大。

根據(jù)戴德梁行提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，在土地運用上，中國與西方國家相比，還有一個很大的空間去追趕。以工業(yè)用地為例，上海工業(yè)用地占比約20%，東京和紐約工業(yè)用地占比不到5%。但從每一個平方米的產(chǎn)值來看，中國只有東京和紐約的產(chǎn)值的一半。

這意味著土地閑置或者土地的價值還有很大的發(fā)展空間。戴德梁行亞太區(qū)董事局主席張國正認為這正是城市存量更新發(fā)展的機遇，即重新整合這些存量資源，把土地上樓宇的經(jīng)濟進行最大力的釋放。

張國正表示，當(dāng)今中國正處于城市更新4.0時代，即以“存量換新，內(nèi)涵增值”為發(fā)展的訴求時代。而城市更新1.0時代為建筑推倒重建沒有規(guī)劃，2.0時代追求增量，3.0時代是高品質(zhì)物業(yè)驅(qū)動下從量到質(zhì)的改變。

物業(yè)改造是城市更新4.0時代的關(guān)鍵所在，同時寫字樓的改造又是物業(yè)改造中的重頭戲。為了鼓勵寫字樓節(jié)能減排的發(fā)展，發(fā)改委對中低端寫字樓節(jié)能改造成立有“節(jié)能發(fā)展專項基金”，如果寫字樓按照國家的標(biāo)準(zhǔn)進行節(jié)能減排，發(fā)改委將會給予5000萬元的補貼基金。

資本和開發(fā)商也已經(jīng)注意到城市存量更新市場。以中融長河資本為例，其比較關(guān)注的是一二線城市的寫字樓的存量更新。中融去年在北京參與了兩個城市更新的項目。在東北三環(huán)的百盛太陽宮，中融將百盛由以前純粹的商業(yè)零售改造成為一個集辦公、商業(yè)、娛樂、文化為一體的一個商業(yè)綜合體。在菜市口開元名都酒店，中融將其由原來的酒店改造成甲級寫字樓。

在開發(fā)商中，梵悅地產(chǎn)、中糧都是城市存量更新市場中的重要代表。以中糧為例，中糧廣場經(jīng)過改造，在B1做了一個2000平米中糧生活的空間，在整個地下二層的11000平米做了共享空間，在C座做了Coffice體系，用手機進行進門操作，真正實現(xiàn)了手機一卡通的功能。

值得一提的是，城市存量更新市場尤其是最被關(guān)注的寫字樓市場存在著大量的機會。根據(jù)戴德梁行相關(guān)數(shù)據(jù)，紐約寫字樓市場有3900萬平方米，倫敦有2300萬平方米，而北京目前寫字樓市場是1700萬平方米。 華潤融德首席投資官黃春雨接受記者采訪時稱，北京的經(jīng)濟體量，在未來十年或者五年其發(fā)展可能會和紐約、倫敦齊頭并進的。在這個大的判斷下，寫字樓的市場也應(yīng)該和紐約、倫敦是一個級別的。

市場正迎來更好的機會，但關(guān)鍵問題是寫字樓改造后該怎么繼續(xù)往下走，即如何進行運營。事實上存量改造在2014年已經(jīng)成為熱點，現(xiàn)在同質(zhì)化競爭越來越激烈下，運營正成為改造后項目面臨的重要問題。中糧置地北京公司副總經(jīng)理孫天立認為，運營帶來的黏性和提升，是內(nèi)容的提升，硬件條件一致，服務(wù)更好，客戶才會到我這里續(xù)約，這才是運營真正的利好。

梵天地產(chǎn)董事長邢鵬表達了同樣的看法，他稱，未來城市更新市場中，改造能力并不是多高的一個門檻，后期運營會是這個細分市場里面一個非常高的門檻。

另外，邢鵬還提到，與政府相關(guān)部門溝通、稅籌等也是城市存量市場更新中重要的難點，“這并不是一個比重新蓋一個新項目更容易的事情”。

【來源：界面新聞  作者：楊冰柯】