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螳螂財經(jīng)|木宇

共享經(jīng)濟的浪潮過后，共享單車巨頭ofo在垂死掙扎，共享汽車巨頭滴滴深陷盈利危機，而共享辦公卻還處在漫長的“嬰兒期”，它的未來無比廣闊，但能不能活到那個時候還是個問題。

打造一個辦公空間，讓人們暢享生活，而不僅僅是生存。——這是共享辦公鼻祖wework描述的美好愿景，這揭示了共享辦公的本質(zhì)：一種對理想生活方式的販賣。

商業(yè)競爭的制高點便是文化的滲透，尤其是深入到生活的本質(zhì)層面，這種理念一旦深入人心，往往能誕生改變時代的偉大企業(yè)，比如“第三空間”之于星巴克，“家居指南”之于宜家。以上三家有個共性，都是做“空間”的生意，分別指向了家庭、休閑和工作三個維度，最終都可以回歸到一句被文藝化的哲學格言——“人應當詩意地棲居于大地之上——海德格爾”——這是當代商業(yè)文明的高明，也是當代商業(yè)文明的庸俗。

到了全球化的互聯(lián)網(wǎng)時代，空間的邊界被無限拓展，走到了二維的無限場景，網(wǎng)絡協(xié)同的幾何效應，讓商業(yè)有了更大的想象空間，共享辦公就是基于此講得一個互聯(lián)網(wǎng)故事：物理規(guī)模——會員規(guī)模——在線社區(qū)。這個“三部曲”就是wework對資本喋喋不休的商業(yè)模式核心，并因此撐起了目前470億美元的估值。

自15年爆發(fā)始，國內(nèi)共享辦公至今已野蠻生長了四年，wework帶來的不僅有高估值的希望，還有前途未卜的迷茫。

共享辦公的“偽共享”：一邊在增長，一邊在想象

風口經(jīng)濟的共性在于，即便沒有清晰可預見的商業(yè)變現(xiàn)模式，資本依然有辦法讓規(guī)模瘋狂增長。

共享辦公的崛起，還在于新經(jīng)濟周期下的市場刺激，wework誕生于美國金融危機后的經(jīng)濟復蘇的10年，國內(nèi)的企業(yè)主要源于14年“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”政策鼓勵下的創(chuàng)業(yè)浪潮。

在“共享經(jīng)濟”概念支撐下，全球三大共享領域的巨頭Uber、Airban和Wework的估值分別達到了1200億、310億和470億美元，相對前兩大巨頭，Wework的“共享”顯然有些特別：第一，它并非對原有閑置資源的盤活，從而發(fā)掘存量價值，譬如私家車的閑置座位和住宅的閑置房間，而是更接近于“二房東”的租賃模式，改裝升級后賺差價；第二，它目前還算不上真正的第三方平臺，撮合交易的紐帶作用并不明顯，而是自營物業(yè)，更接近于綜合辦公服務提供商。

尷尬的地方在于，三者都在2010年左右成立，經(jīng)過多年發(fā)展后，Uber和Airbnb都已實現(xiàn)了盈利，起碼跑通了一個清晰的財務模型，而Wework還在擴大虧損中。在2018年前9個月，WeWork虧損了12.2億美元，而2017年全年該公司虧損了9.33億美元。據(jù)公開的一份投資者簡報顯示，該公司在2018年前9個月的虧損較上年同期增長近3倍至12億美元。

但幸運的在于，在今年1月份被軟銀追加20億美元的投資后，wework的估值增長到了470億。而且對于虧損擴大也有說得過去的正當理由，wework的規(guī)模仍然在高速擴展中，無論是自營的“建建建”，還是并購的“買買買”，2018年wework在中國耗資25億元收購了裸心社，加速了本土化過程，其實它原本還想合并國內(nèi)第二大巨頭氪空間。

Wewrok的增長也給了其中國學徒們信心，用同樣的故事講給中國的資本聽。去年的時候，《第一財經(jīng)周刊》曾就“共享經(jīng)濟”能給辦公室物業(yè)租賃這門生意提升多高的利潤率，采訪過眾多業(yè)內(nèi)創(chuàng)業(yè)公司，但并沒有得到一個清晰的答案。入局者都忙著跑馬圈地，變現(xiàn)的事情后面再說，這也很符合風口創(chuàng)業(yè)的一貫調(diào)性。

除了wework的神話故事外，還有個重要原因應該在于共享辦公大概率會是未來的必然趨勢走向，而不是曇花一現(xiàn)的泡沫。作為物業(yè)的新故事，全球五大房產(chǎn)咨詢公司都十分關注這條賽道的發(fā)展，其中仲量聯(lián)行在行業(yè)最熱的時候做過終端用戶（共享辦公的用戶）的調(diào)查，出具了一份名為“轉(zhuǎn)瞬即逝，還是大勢所趨”的報告，最終結論傾向于后者。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)庫顯示，截止到2018年6月底，中國共享辦公平臺數(shù)超過300家，布局網(wǎng)點數(shù)超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個。而根據(jù)艾煤咨詢發(fā)布的《2018中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》，2016—2022年，中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模不斷增長，增長率達159.3%。

不難預見，聯(lián)合辦公正在逐漸成為未來的主流辦公模式，

長遠來看，共享辦公依托的時代背景是企業(yè)形態(tài)的變化——團隊小型化和組織分布化，大平臺+小團隊+離散辦公是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟下的大趨勢，這幾乎是商業(yè)的共識。

盡管變現(xiàn)模式還不清晰，但在可預見的無限廣闊未來前，擴張才是要務，正如氪空間創(chuàng)始人劉成城在接受《亞洲金融》采訪時所說：“現(xiàn)階段，有實際意義的社區(qū)規(guī)模是氪空間的首要任務，盈利能力是第二重要的衡量標準。”

不過說到底，增長并非僅僅為了更好看的數(shù)據(jù)拿到更多的估值，也不止在于市場競爭的不進則退，而是過去幾年的經(jīng)驗也證明了，在共享辦公賽道，規(guī)模擴張是唯一通往未來的道路，是沒有選擇的選擇。

互聯(lián)網(wǎng)思維的幻滅：小而美已死，大而全難活

從14年的興起，到15年的火熱，再到18年的深度洗牌并購，走到下半場的共享辦公，現(xiàn)在終于不再談互聯(lián)網(wǎng)的未來故事，也認清了行業(yè)還處在物理規(guī)模擴張的初期，但資本的寒冬卻不期而至，提前將盈利的問題擺上了臺面。

即便未來再美好，共享辦公終究是門要落地的生意，創(chuàng)業(yè)者可以對資本講wework的故事，但面對企業(yè)用戶，也得有讓人家買單的理由，大體來說分為兩個方面的服務：一是虛擬價值：開發(fā)的聯(lián)合辦公環(huán)境賦予的社群效應，知識分享、靈感激發(fā)和創(chuàng)業(yè)氛圍之類；一是增值服務：綜合業(yè)態(tài)的物業(yè)服務，還有資源對接、培訓體系、媒體報道等。

前者都差不多，后者才是競爭產(chǎn)品的差異化體現(xiàn)，早期的創(chuàng)業(yè)公司往往企圖在后者拉開距離，這是產(chǎn)品經(jīng)理講故事的風格，并利用創(chuàng)業(yè)團隊的自有資源來進行營銷，拉幾個天使投資人、創(chuàng)業(yè)導師來辦公室坐坐，和這些初創(chuàng)企業(yè)的小老板聊聊天，打打雞血，讓空間帶上“資源整合器”的光芒。但事實證明，提前用上“互聯(lián)網(wǎng)思維”的共享辦公企業(yè)都死在了早期，2016年，包括地庫、孔雀機構、MadSpace在內(nèi)的一系列聯(lián)合辦公空間倒閉，也提醒了行業(yè)眾創(chuàng)空間生態(tài)系統(tǒng)的脆弱。

在筆者看來，盲目互聯(lián)網(wǎng)思維致死的原因有兩點：

1. 共享辦公的客戶大部分是初創(chuàng)企業(yè)，相對于花里胡哨的各種增值服務，他們更愿意接受踏踏實實的性價比，活下來才是關鍵。面對共享辦公空間的“二房東”的高溢價，而不如去租個住宅小區(qū)劃算。

2. 共享辦公的企業(yè)在具有足夠規(guī)模的客戶群體之前，根本不具備足夠的議價能力，能夠?qū)⒌谌降姆沾虬蛢r輸送給客戶，市面上那么多服務提供商，憑什么讓客戶一定選擇你合作的，還讓你中間商賺差價。

優(yōu)客工場的創(chuàng)始人毛大慶在深入研究過wework后曾得出一個結論：“小而美”的模式行不通，聯(lián)合辦公必須有規(guī)模，然后才能在生態(tài)閉環(huán)中通過各種增值服務賺錢。

按照氪空間劉成城的說法，沒有50萬的會員規(guī)模和500萬個項目，銷售增值服務的生意不太行得通。業(yè)內(nèi)也有其他說法，但最低也不少于20萬的會員規(guī)模，而目前，國內(nèi)沒有任何一家公司能夠做到。從這個角度出發(fā)，行業(yè)還整體處于物理規(guī)模擴張的階段，距離增值服務的花式變現(xiàn)還比較遙遠。所以目前經(jīng)歷大浪淘沙后存在的幾個頭部，wework、氪空間和優(yōu)客工場仍在進行瘋狂的規(guī)模擴張。

但問題在于，服務平臺的故事還遠，資本的耐心卻有限，這畢竟是燒錢的重資產(chǎn)運營的賽道，后續(xù)的糧倉能有多大保證？就在去年12月份，孫正義本打算以160億美元收購WeWork大部分股權，但因wework在財務上的持續(xù)虧損并擴大，多數(shù)投資者懷疑wework估值虛高而強烈反對，最終軟銀改為投資20億美元。而就在幾天前，氪空間也非常低調(diào)地完成了B+輪融資，由歌斐資產(chǎn)追投的幾千萬元，相比去年6月份的B輪3億美元大為縮水，當然，這也可能是人家不缺錢。

或許是早已預見此問題，為了控制成本，國內(nèi)兩大巨頭走向了兩個完全不同的兩個方向：

氪空間借鑒了小米的“供應鏈改造”模式，通過精確的成本控制，讓其設計團隊搜集空間設計的40個指標，分為財務模型敏感性和用戶體驗敏感性，精確到改動一個參數(shù)就能影響約5%的利潤率。這其實是走的wework的路線，某種意義上而言它也是一家數(shù)據(jù)公司，在兩件事上積累了大量數(shù)據(jù)：一是什么是好的辦公地點；二是，怎么優(yōu)化室內(nèi)空間。他們的數(shù)據(jù)能力可以實現(xiàn)在增加一張桌子時比一年前成本節(jié)省提高33%。

而優(yōu)客工場則是選擇開放加盟，將自己定位為“辦公服務提供商”，這其實走的是連鎖酒店的“輕資產(chǎn)”模式——由業(yè)主提供物業(yè)，品牌方幫忙管理并提取抽成。這也讓優(yōu)客工場一躍成為了國內(nèi)規(guī)模最大的共享辦公品牌，其官網(wǎng)顯示，截止2018年12月，優(yōu)客工場在全球44座城市及新區(qū)布局了200余個共享辦公空間，除了進駐商業(yè)氛圍濃厚的一線，連揚州、開封、襄陽、拉薩等三四線城市也有它的據(jù)點。

在資本的冬天，沒有什么比自我造血更加重要，為了給投資者更多的信心，2018年，優(yōu)客工場宣布為國內(nèi)首家實現(xiàn)盈利的共享辦公品牌，而氪空間也表示，2017年以來新開的門店,經(jīng)過三個月的爬坡期后,進入成熟期的都實現(xiàn)了盈利。

至少全球老大wework的估值還在上升，而共享辦公的線下物業(yè)屬性讓行業(yè)也不可能出現(xiàn)真正的壟斷，所以即便經(jīng)歷了三年的洗牌，剩下的玩家們依然還可能得到資本的青睞，但要走到那個理想中的未來，通過增值服務來講故事，依然還有漫漫征途。

到底還是個物業(yè)生意：排隊進場的開發(fā)商，多元化的業(yè)態(tài)組合

經(jīng)過兩年多的觀察，2017年房地產(chǎn)開發(fā)商開始大批量進場了，估計也是他們終于發(fā)現(xiàn)，不管共享辦公的互聯(lián)網(wǎng)故事吹得天上去，但說到底還是個物業(yè)生意，并且顯而易見這是未來辦公的趨勢所向，不管是抓住機遇還是戰(zhàn)略防守，總得進場玩一玩。

其實早在2014年，SOHO就創(chuàng)辦了聯(lián)合辦公品牌SOHO 3Q，潘石屹親自站臺，將聯(lián)合辦公業(yè)務稱為“SOHO中國未來發(fā)展的主要推動因素之一”，不過當然講得不是線上社區(qū)的故事，而是物業(yè)租賃的升級。2017年6月和11月，雅居樂和凱德分別推出了自己的聯(lián)合辦公品牌“寰圖”和“凱德·C”，正式進軍這條賽道。2018年7月，瑞安房地產(chǎn)旗下的中國新天地推出了全新辦公品牌INNO，也開始試水聯(lián)合辦公，11月，中海商業(yè)推出旗下的商務聯(lián)合辦公品牌OFFICEZIP。

開發(fā)商的優(yōu)勢在于自持物業(yè)、資金雄厚且品牌成熟，某種意義上講，它們更像是正規(guī)軍，帶著多年物業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗，具備更靈活的轉(zhuǎn)身空間，能將線下物業(yè)形態(tài)、空間設計、場景分類的排列組合玩出花來。

從目前商業(yè)地產(chǎn)界的表現(xiàn)來看，至少聯(lián)合辦公空間正在成為一個非常重要的組成業(yè)態(tài)，商場招商甚至將其作為主力引流項目引進，不僅能帶來人氣，還能消化存量空間。一些酒店也在將傳統(tǒng)的大堂改造為聯(lián)合辦公空間，以迎合一般商務旅客和職業(yè)人士的需求。全球商務旅行協(xié)會研究部門主任杰茜卡·科利森表示：“和老一輩的相比，千禧一代的商務旅客更具有游牧精神，他們更常待在室外。酒店業(yè)注意到了這點不同，于是越來越多的酒店開辟了聯(lián)合辦公區(qū)。”

共享辦公創(chuàng)業(yè)公司和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)公司最終在一點上達成了共識——共享辦公脫離不了物業(yè)服務的本質(zhì)，空間即服務，還是先把三維世界的事情做好，社群的故事先放一放。

他們也都在干一件事情，構建基于物聯(lián)網(wǎng)的多元化智能辦公場景，無論是智能門禁、智能儲物柜、云打印、無人零售、智能咖啡機、智能會議室等辦公場景主力配備，還是母嬰室、瑜伽房、迷你KTV、SPA等邊界場景拓展，先把線下的辦公生態(tài)做起來再說。同時不遺余力的做大規(guī)模，搶占市場。

作為千禧一代出生的人，筆者本人恰好也在共享辦公空間工作，也非常喜歡這種工作形態(tài)，并且相信這是未來的必然趨勢，作為用戶而言，我很樂意見到聯(lián)合辦公空間的競爭升級。但站在行業(yè)的角度，還是提醒各位玩家做好打長期戰(zhàn)的心理準備，如果按照高力國際的數(shù)據(jù)推測，2030年，30%的辦公空間將以聯(lián)合辦公的形式存在，這不是互聯(lián)網(wǎng)無限邊界的戰(zhàn)場，而是有限土地擴張的競爭。

螳螂財經(jīng)（微信ID:TanglangFin）：泛財經(jīng)新媒體，重點關注上市公司、Fintech、區(qū)塊鏈等財經(jīng)金融領域。 《財富生活》等多家雜志特約撰稿人。