蛋殼公寓太難了：3個月遭219宗投訴 3年巨虧51億互聯網+
導讀
蛋殼公寓用戶口碑真心不咋地。
蛋殼公寓用戶口碑真心不咋地。
作者：龔進輝 最近，頂著“長租公寓海外第一股”光環上市的蛋殼公寓攤上事了。 原來，從3月1日至今，深圳市消費者委員會投訴咨詢部累計接到市民針對蛋殼公寓的投訴219宗，主要集中在消費欺詐、合同糾紛、強制退租等類型。對此，深圳市住建局已明確表態，將介入調查蛋殼公寓存在的金融、安全和違建等問題，一旦查實，嚴格處理。 目前，蛋殼公寓已配合住建部門要求，提交租賃合同、業務規范、投訴處理以及報道涉及的租戶個案情況等資料，并接受對公司房源進行現場核查。事實上，蛋殼公寓面臨的麻煩遠不止如此。 4月30日是其發布2019年財報的日子，同一天卻被曝出旗下App被蘋果應用商店下架。對此，蛋殼公寓方面回應稱，App被下架原因已查明，某美國軟件公司向蘋果應用商店投訴，質疑蛋殼公寓App有2張供應商提供的圖片使用其軟件制作，但未得到有效授權，涉嫌侵犯其知識產權，隨后蛋殼公寓App被蘋果應用商店下架。 如果說蛋殼公寓App被下架只是發展過程中的一個小插曲，犯下低級錯誤尚且情有可原，其產品和服務長期飽受詬病，那就遠超小插曲范疇，不得不讓人質疑其運營模式或存在一定缺陷。 在我看來，今年以來，蛋殼公寓反復被用戶投訴，不是這屆用戶有意刁難它，而是它自身的各種神操作惹眾怒。比如，疫情期間，不少用戶吐槽道，蛋殼公寓一方面向房東申請免租，一方面又不減免租客租金，兩頭薅羊毛的雞賊舉動不僅引發租客在線吐槽，也遭致房東強烈不滿，紛紛加入到維權行列。 當然，蛋殼公寓吃相難看的根本原因在于長租公寓行業商業模式并不成熟，具體表現為：收房成本和運營成本居高不下，加上沒有清晰的盈利模式、資本市場轉冷后融資難度加大等不利因素，導致公寓運營方時刻面臨因經營不善而資金鏈斷裂的風險。 長租公寓行業普遍采用“高進低出”的做法，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年付甚至一年付。 收房成本再加上后續運營，使公寓運營方臨較大的成本壓力，虧損幾乎是常態，即便不虧損也難以狠賺一筆，不得不依賴資本輸血，資金實力薄弱的玩家被無情地拍在沙灘上，整個市場經過洗牌后只剩下一地雞毛。盡管蛋殼公寓已躋身為行業頭部玩家，但日子也好過不到哪里去。 別看近年來蛋殼公寓營收保持快速增長勢頭，但陷入增收不增利的窘境，說白了就是連年虧損。過去三年（2017-2019），其分別凈虧損2.7億元、14億元、34億元，三年虧損51億元。為了穩定現金流和獲得更多資金支持，蛋殼公寓選擇上市融資之路，今年1月在美國上市。 明眼人都看得出，蛋殼公寓年初上市是不得已為之，暴露出其對資本渴求的迫切和資金接力難以為繼的無奈，急需用上市來一次自我救贖。不可否認，蛋殼公寓上市后暫時不用為募集擴張本錢而發愁，但并不代表其可以高枕無憂，相反仍面臨不小的潛在隱憂。 其實，長租公寓行業真正讓人眼前一亮的創新點并不多，運用金融手段算一個。蛋殼公寓主要資金來自租金貸，招股書披露，2017年至2019年9月底，其來自金融機構的預付款分別為9.4億元、21.3億元和31.1億元，租客預付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元。由此可見，租金貸預付款占比均在80％以上，成為蛋殼公寓不斷擴張的最大資本。 乍看之下，“高進低出”與租金貸相輔相成，讓房東、租客實現雙贏，實則蘊藏著巨大的經營風險。因為這屬于典型的利用資金池來運營長租公寓的模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，加上現階段對公寓運營方缺乏強有力的約束力，最終會導致房東、租客損失慘重。 用人話來說，就是長租公寓在日常經營中面臨出租率波動、租期短等不確定性因素。只有當房屋出租率高且租客流動性大時，才能實現盈利，而一旦沒有穩定客源，導致出租率下降，再加上租期變短，很容易發生爆雷現象，滋生一大批不良企業。 遺憾的是，目前，房屋租賃行業既缺乏法律化約束，也沒有押金保障制度或擔保金制度。這意味著，如果企業倒閉，房東、租客權益將缺乏相關保障，前者收不到租金、后者無家可歸，對行業整體信用產生消極影響。 因此，我呼吁監管部門盡快出臺或完善針對房租租賃行業尤其是長租公寓租金貸的相關政策和法律法規，補上制度漏洞，既能充分保障房東、租客正當權益，又能促進行業有序良性發展。 除了自身面臨風險大、盈利難之外，蛋殼公寓等玩家還面臨來自外部與日俱增的競爭壓力。萬科、龍湖等地產巨頭紛紛殺入，它們的優勢在于手握大量優質房源，有利于控制成本、降低風險，加上地產巨頭大多資金實力雄厚，比公寓運營方擁有更多擴張籌碼，使后者不敢掉以輕心，甚至被壓得喘不過氣來。 對了，蛋殼公寓將于6月10日發布今年Q1財報，不出意外，增收不增利的一幕或將再度上演。只不過，受疫情影響，其營收增速可能不盡如人意，遜色于往年同期。
作者：龔進輝 最近，頂著“長租公寓海外第一股”光環上市的蛋殼公寓攤上事了。 原來，從3月1日至今，深圳市消費者委員會投訴咨詢部累計接到市民針對蛋殼公寓的投訴219宗，主要集中在消費欺詐、合同糾紛、強制退租等類型。對此，深圳市住建局已明確表態，將介入調查蛋殼公寓存在的金融、安全和違建等問題，一旦查實，嚴格處理。 目前，蛋殼公寓已配合住建部門要求，提交租賃合同、業務規范、投訴處理以及報道涉及的租戶個案情況等資料，并接受對公司房源進行現場核查。事實上，蛋殼公寓面臨的麻煩遠不止如此。 4月30日是其發布2019年財報的日子，同一天卻被曝出旗下App被蘋果應用商店下架。對此，蛋殼公寓方面回應稱，App被下架原因已查明，某美國軟件公司向蘋果應用商店投訴，質疑蛋殼公寓App有2張供應商提供的圖片使用其軟件制作，但未得到有效授權，涉嫌侵犯其知識產權，隨后蛋殼公寓App被蘋果應用商店下架。 如果說蛋殼公寓App被下架只是發展過程中的一個小插曲，犯下低級錯誤尚且情有可原，其產品和服務長期飽受詬病，那就遠超小插曲范疇，不得不讓人質疑其運營模式或存在一定缺陷。 在我看來，今年以來，蛋殼公寓反復被用戶投訴，不是這屆用戶有意刁難它，而是它自身的各種神操作惹眾怒。比如，疫情期間，不少用戶吐槽道，蛋殼公寓一方面向房東申請免租，一方面又不減免租客租金，兩頭薅羊毛的雞賊舉動不僅引發租客在線吐槽，也遭致房東強烈不滿，紛紛加入到維權行列。 當然，蛋殼公寓吃相難看的根本原因在于長租公寓行業商業模式并不成熟，具體表現為：收房成本和運營成本居高不下，加上沒有清晰的盈利模式、資本市場轉冷后融資難度加大等不利因素，導致公寓運營方時刻面臨因經營不善而資金鏈斷裂的風險。 長租公寓行業普遍采用“高進低出”的做法，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年付甚至一年付。 收房成本再加上后續運營，使公寓運營方臨較大的成本壓力，虧損幾乎是常態，即便不虧損也難以狠賺一筆，不得不依賴資本輸血，資金實力薄弱的玩家被無情地拍在沙灘上，整個市場經過洗牌后只剩下一地雞毛。盡管蛋殼公寓已躋身為行業頭部玩家，但日子也好過不到哪里去。 別看近年來蛋殼公寓營收保持快速增長勢頭，但陷入增收不增利的窘境，說白了就是連年虧損。過去三年（2017-2019），其分別凈虧損2.7億元、14億元、34億元，三年虧損51億元。為了穩定現金流和獲得更多資金支持，蛋殼公寓選擇上市融資之路，今年1月在美國上市。 明眼人都看得出，蛋殼公寓年初上市是不得已為之，暴露出其對資本渴求的迫切和資金接力難以為繼的無奈，急需用上市來一次自我救贖。不可否認，蛋殼公寓上市后暫時不用為募集擴張本錢而發愁，但并不代表其可以高枕無憂，相反仍面臨不小的潛在隱憂。 其實，長租公寓行業真正讓人眼前一亮的創新點并不多，運用金融手段算一個。蛋殼公寓主要資金來自租金貸，招股書披露，2017年至2019年9月底，其來自金融機構的預付款分別為9.4億元、21.3億元和31.1億元，租客預付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元。由此可見，租金貸預付款占比均在80％以上，成為蛋殼公寓不斷擴張的最大資本。 乍看之下，“高進低出”與租金貸相輔相成，讓房東、租客實現雙贏，實則蘊藏著巨大的經營風險。因為這屬于典型的利用資金池來運營長租公寓的模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，加上現階段對公寓運營方缺乏強有力的約束力，最終會導致房東、租客損失慘重。 用人話來說，就是長租公寓在日常經營中面臨出租率波動、租期短等不確定性因素。只有當房屋出租率高且租客流動性大時，才能實現盈利，而一旦沒有穩定客源，導致出租率下降，再加上租期變短，很容易發生爆雷現象，滋生一大批不良企業。 遺憾的是，目前，房屋租賃行業既缺乏法律化約束，也沒有押金保障制度或擔保金制度。這意味著，如果企業倒閉，房東、租客權益將缺乏相關保障，前者收不到租金、后者無家可歸，對行業整體信用產生消極影響。 因此，我呼吁監管部門盡快出臺或完善針對房租租賃行業尤其是長租公寓租金貸的相關政策和法律法規，補上制度漏洞，既能充分保障房東、租客正當權益，又能促進行業有序良性發展。 除了自身面臨風險大、盈利難之外，蛋殼公寓等玩家還面臨來自外部與日俱增的競爭壓力。萬科、龍湖等地產巨頭紛紛殺入，它們的優勢在于手握大量優質房源，有利于控制成本、降低風險，加上地產巨頭大多資金實力雄厚，比公寓運營方擁有更多擴張籌碼，使后者不敢掉以輕心，甚至被壓得喘不過氣來。 對了，蛋殼公寓將于6月10日發布今年Q1財報，不出意外，增收不增利的一幕或將再度上演。只不過，受疫情影響，其營收增速可能不盡如人意，遜色于往年同期。
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