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文 | 羿雪琴 | 瀟湘財(cái)經(jīng)（XiaoxiangFin）

6月25日，長沙樓市調(diào)控出臺(tái)新政，規(guī)定長沙市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房；暫停企業(yè)在限購區(qū)域購買商品房，對于已購買的商品房需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。安居型住房供給比例不得低于60%，優(yōu)先供應(yīng)剛需購房群體，采取限價(jià)房方式供應(yīng)。

被稱為“史上最嚴(yán)”的長沙樓市調(diào)控新政橫空出世，令人震驚。2017年以來，長沙先后出臺(tái)了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列樓市調(diào)控政策，從調(diào)控政策細(xì)節(jié)來看，主要針對炒房行為，大幅度提高炒房門檻，可謂是拳拳到肉，直擊要害，打了炒房客一個(gè)措手不及。

2018年，大部分城市再一次啟動(dòng)新一輪的調(diào)控措施，上海、南京、長沙、武漢、杭州等多地相繼推出“買房搖號”政策，3月31日，成都也發(fā)布補(bǔ)充通知，規(guī)定剛需家庭可優(yōu)先搖號選房。此外，海南省也宣布加碼限購，出臺(tái)了“限購1套+7成首付+5年社保+5年禁售”的“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”以抑制投機(jī)炒房行為。

隨著樓市調(diào)控的不斷升級，政策累積效應(yīng)逐步顯現(xiàn)：部分區(qū)域的二手房交易量有所下滑，購房者的觀望情緒越來越重。房地產(chǎn)銷售過程中，中介是很重要的環(huán)節(jié)。樓市調(diào)控，感受最明顯的恐怕不是購房者，不是業(yè)主，也不是開發(fā)商，而是房產(chǎn)中介，每一輪樓市調(diào)整，也都必然對房產(chǎn)中介產(chǎn)生重要的影響。跌宕起伏之中，最先感知樓市市場冷暖的奮戰(zhàn)在交易最前線的房產(chǎn)中介們都過得怎么樣呢？

這輪堪稱史上最嚴(yán)的調(diào)控措施，很快就如同一桶冰水，讓持續(xù)“高熱不退”的房地產(chǎn)交易市場迅速降溫。如今，調(diào)控政策實(shí)施滿一年，房價(jià)過快上漲態(tài)勢得到有效遏制，樓市內(nèi)部客群結(jié)構(gòu)、杠桿水平等正在發(fā)生轉(zhuǎn)折。

在嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響下，遏制炒房效應(yīng)初顯，一二線樓市開始進(jìn)入調(diào)整期。隨之而來的，是房地產(chǎn)中介交易量迅速下降，紛紛開啟“調(diào)整潮”“關(guān)店潮”。

1、樓市成交量慘淡  房產(chǎn)中介數(shù)量銳減

大多數(shù)的調(diào)控效果在去年5月開始進(jìn)一步深化，成交價(jià)回落，成交量低位運(yùn)行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場切實(shí)步入降溫期。

受新政影響，二手房業(yè)務(wù)量出現(xiàn)明顯下滑，且多家門店業(yè)務(wù)量基本為零，數(shù)據(jù)顯示，去年僅有299家中介機(jī)構(gòu)在7月有二手住宅交易記錄，占比僅為9.8%，并呈持續(xù)下降態(tài)勢。考慮到樓市成交量會(huì)出現(xiàn)下降，且其收入不足以覆蓋門店的經(jīng)營成本，一部分房屋中介選擇自行關(guān)閉門店。

今年元旦剛過，鏈家就在上交所申請發(fā)行60億元公司債。鏈家兩大主戰(zhàn)場，北京和上海的二手房市場，2017年全都陷入低谷。2017年新調(diào)控政策出臺(tái)的7周時(shí)間里，鏈家成交量出現(xiàn)7連降，4月第四周的鏈家成交量僅為調(diào)控前高峰水平的11%，鏈家整個(gè)4月共成交3145套，環(huán)比下降77%。低谷期，盤子越大越吃虧，鏈家作為帶頭大哥，必然首當(dāng)其沖。

當(dāng)然，對于中介，不止鏈家，包括房天下、中原地產(chǎn)地產(chǎn)這類中大型中介企業(yè)也都陸續(xù)關(guān)閉了一些環(huán)北京樓市的門店。瀟湘財(cái)經(jīng)（XiaoxiangFin）查詢到，房天下關(guān)閉的線下門店總數(shù)達(dá)300多家。去年7月，北京排名第四的中原地產(chǎn)也只占有不到1%的市場份額。截至7月30日，中介機(jī)構(gòu)數(shù)量為3056家，這個(gè)數(shù)字相比于4月底的3260家又減少了204家。進(jìn)入2017年以來，一線房地產(chǎn)市場全面降溫，成交量的急劇萎縮，使得靠交易流量維生的房產(chǎn)中介難以為繼。

除北上廣等一線城市外，諸多二線城市也相繼出現(xiàn)中介門店“整改潮”。6月21日，長沙市執(zhí)法部門責(zé)令新環(huán)境、中環(huán)地產(chǎn)所有門店停業(yè)兩周，關(guān)門整改。目前，長沙市對房產(chǎn)中介進(jìn)行地毯式檢查已成為常態(tài)，近兩周來，已有上百家存在違規(guī)情況的房產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停整改。

如今，隨著樓市進(jìn)入冰封期，看房人數(shù)與交易量下降，房產(chǎn)中介的業(yè)績將會(huì)越來越慘淡，盈利也會(huì)越來越少。可以預(yù)想，這次批量關(guān)店只是開始，相信很快中介行業(yè)還有一批門店會(huì)關(guān)閉，關(guān)閉門店將會(huì)愈演愈烈。

2、中介擁抱資本市場不易 企業(yè)上市受阻融資困難

在經(jīng)歷了一段時(shí)間的資本瘋狂追捧之后，房產(chǎn)中介業(yè)又面臨了一場前所未有的資本煎熬。

2016年9月，明牌珠寶拋出一份重大資產(chǎn)重組預(yù)案，試圖以股份加現(xiàn)金支付方式以總收購價(jià)24億元收購好屋中國剩下75%的股權(quán)。如果該交易順利實(shí)施，這意味著好屋中國將實(shí)現(xiàn)整體上市。

然而新政出臺(tái)后的一個(gè)星期不到，2017年3月21日，明牌珠寶（002574，SZ）公告擬以發(fā)行新股及現(xiàn)金方式收購蘇州好屋（以下簡稱好屋中國）75%股權(quán)的重大資產(chǎn)重組突然終止。原因是受當(dāng)前A股市場監(jiān)管環(huán)境、政策變化影響等。

企業(yè)上市受到層層阻礙，融資方面也不容樂觀。去年5月，世聯(lián)行發(fā)布終止本擬定投放在公寓業(yè)務(wù)的20億定增打算，布告稱起因是再融資政策法規(guī)、資本市場環(huán)境、融資機(jī)會(huì)北京快樂8預(yù)測等因素產(chǎn)生了諸多變更。隨后，10月，昆百大A發(fā)布公告宣布，調(diào)整資產(chǎn)重組配套融資方案，配套融資額由此前的不超23.1億元下調(diào)至不超16.6億元。

其實(shí)除了市場因素以外，監(jiān)管趨緊是房屋中介關(guān)閉門店的又一個(gè)原因。6月28日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布通知稱，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。房地產(chǎn)市場調(diào)控再出重拳，全國30個(gè)城市的炒房團(tuán)和“黑中介”將受到重點(diǎn)打擊。有分析稱，這30城是房地產(chǎn)調(diào)控的“牛鼻子”，這些城市平穩(wěn)了，全國房地產(chǎn)市場也就平穩(wěn)了。

嚴(yán)查只是開始，政策及監(jiān)管持續(xù)收緊幾成定局。在這一輪周期中，中小規(guī)模甚至大規(guī)模的中介公司都可能被淘汰，未來行業(yè)或?qū)⒃谥貕合孪磁啤Ｔ谶@一過程中，服務(wù)能力弱、專業(yè)知識(shí)欠缺、經(jīng)營行為不太規(guī)范的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都會(huì)面臨被淘汰的命運(yùn)，不只是中小公司，甚至規(guī)模較大的中介公司也將面臨這一考驗(yàn)。

在宏觀政策的嚴(yán)格調(diào)控下，樓市“感冒”日益加重，房產(chǎn)中介也感受到了寒冬的到來，由最先開始打“噴嚏”到現(xiàn)如今的“發(fā)燒”，房產(chǎn)中介的日子太難熬。

生存困難  中介尋突圍之路開啟加速模式

傳統(tǒng)房產(chǎn)中介一直存在著不少問題，傳統(tǒng)中介的服務(wù)半徑小、邊際成本高，面對日趨嚴(yán)苛調(diào)控市場，中介生存已越來越艱難。

瀟湘財(cái)經(jīng)（XiaoxiangFin）認(rèn)為，中介商要想在日趨激烈的市場中爭得一席之地，必須降低服務(wù)成本，提高成交率，尋求更好的經(jīng)營模式才能堅(jiān)挺地走過這次寒冬。

1、樓市寒冬來襲  中介自建平臺(tái)求“轉(zhuǎn)型”

從2017年開始，受國家不斷出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，行業(yè)內(nèi)各個(gè)房產(chǎn)中介開始出現(xiàn)裁員收縮、關(guān)店、交易量下降等現(xiàn)象。對于房產(chǎn)中介而言，每少一家線下店，每少一名經(jīng)紀(jì)人，都是不小的打擊。

目前房產(chǎn)中介行業(yè)，靠圈地開店，人海戰(zhàn)術(shù)，已不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展，房產(chǎn)中介獲客成本越來越大，目前主流房產(chǎn)網(wǎng)站大部分已經(jīng)實(shí)行隱號來電，經(jīng)紀(jì)人無法掌握購房或租客的聯(lián)系方式，增加了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的開單難度。面對越來越嚴(yán)的調(diào)控政策，房產(chǎn)中介也按耐不住，紛紛瞄準(zhǔn)轉(zhuǎn)型之路以求獲得突圍。

今年4月下旬，行業(yè)老大鏈家宣布做信息聚合平臺(tái)——貝殼。鏈家網(wǎng)正式宣布升級為貝殼找房，為消費(fèi)者提供二手房、新房、租賃等服務(wù)。鏈家網(wǎng)CEO彭永東曾在《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》中表示，貝殼找房在租房和買房板塊，將率先升級為行業(yè)平臺(tái)，這預(yù)示著鏈家已經(jīng)開始了自己的轉(zhuǎn)型之路。

相較于原來的鏈家網(wǎng)，貝殼找房的定位更為開放。這意味著，無論是直營品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，抑或是其他中小中介，都可以入駐貝殼找房，從而開啟“自營+行業(yè)平臺(tái)”模式。貝殼找房正在試圖構(gòu)建一個(gè)“經(jīng)紀(jì)行業(yè)新大陸”。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前如何提高運(yùn)營效率是長租公寓運(yùn)營商面臨的一大難題，尤其是在樓市嚴(yán)冬時(shí)期，提高交房效率顯得更為重要。此次推出貝殼找房可以看成是鏈家在行業(yè)下尋求自救的舉措。

2、中介合縱連橫  “抱團(tuán)取暖”求生存

目前，中國房產(chǎn)銷售依然是多家委托下的居間業(yè)務(wù)模式。一個(gè)房源多家機(jī)構(gòu)你爭我搶，獲得房源后，相互提防，為了避免房源信息公開，讓同行看到，中介之間甚至采用了先紙簽再網(wǎng)簽的方式。如此一來，中介房產(chǎn)企業(yè)只能處于被動(dòng)挨打的地位，靠賺信息差的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足日益嚴(yán)苛的調(diào)控政策市場。

2018年全年，在樓市調(diào)控政策不放松的情況下，再考慮到金融環(huán)境趨緊，樓市成交或迎來一個(gè)“小年”。而這無論對中介還是58等電商來說，將會(huì)感到寒意陣陣。若想安然“過冬”，可能還需求同存異，找到共贏的方法，抱團(tuán)取暖方為上策。

前不久，鏈家便借“德佑”這一品牌開展加盟，中原地產(chǎn)啟動(dòng)“房友圈”，“58同盟”拉入我愛我家、中原、麥田等公司，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)開啟“M+3000”，易居服務(wù)小微中介的“易居房友”已有8000店……

6月22日，58集團(tuán)更是宣布投資10.68億元入股我愛我家集團(tuán)，交易完成后，58集團(tuán)將獲得我愛我家8.28%的股份，成為我愛我家第二大股東。

對于本次合作，我愛我家集團(tuán)董事長兼CEO謝勇表示，我愛我家引入58集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資者，看重的正是58集團(tuán)是一家堅(jiān)守發(fā)展線上平臺(tái)原則不改變的真正的平臺(tái)企業(yè)，雙方在商業(yè)上非常互補(bǔ)，本次合作將有利于雙方線上線下資源的優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏發(fā)展。

客戶在房地產(chǎn)交易中需要多方面的服務(wù)，但任何一個(gè)中介機(jī)構(gòu)都不可能滿足全部客戶的需求。這在客觀上要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享、資源合理配置。

結(jié)語：面對不斷“加碼”的樓市調(diào)控政策，大型中介公司也無法再像往常淡定應(yīng)變，可以采取收縮戰(zhàn)線，儲(chǔ)藏實(shí)力過冬，熬至這個(gè)漫長冬天，然后適時(shí)再出擊。而這些史上最嚴(yán)限購令，對于小型的房產(chǎn)中介更是致命打擊，在嚴(yán)格的監(jiān)管合規(guī)和慘淡的市場的雙重夾擊下，不少中小房產(chǎn)中介或會(huì)倒在這次寒冬中。

不論中介行業(yè)如何度過窘境，現(xiàn)在是時(shí)候開始進(jìn)行尋求變革圖突圍了，只有從自身的“內(nèi)功”修煉起，不斷拓展新道路，才能夠抵抗“嚴(yán)寒”，立于行業(yè)的不敗之地。