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剛剛過去的2017年，被認為是中國房地產市場的“租賃元年”。

這一年中，全國超過50個城市出臺了鼓勵住房租賃的政策；銷售額排名前30位的房地產商中，已有1/3以上成立長租公寓品牌或涉足租賃市場；建設銀行發布首個住房租賃貸款產品后，金融機構紛紛跟進，類REITs產品出現。

“租購并舉”的號令下，巨頭出沒的租房市場，從未像當前這樣備受關注。這里所說的“巨頭”，不僅僅是房企和銀行。

2017年8月，阿里巴巴在互聯網巨頭中率先切入租賃市場，宣布在杭州打造全國首個“智慧住房租賃平臺”；10月24日，京東正式宣布進軍房地產電商，并成為北京住房租賃市場的支持平臺；12月中下旬，騰訊先后達成與鏈家的合作、與深圳市住建局共建新型智慧住房租賃平臺。

杭州、北京、深圳三座城市政府租賃平臺背后的技術方案，分別由阿里、京東、騰訊三家公司擔綱。此外，百度也推出了百度租房平臺和百度有錢花租房分期服務。

BATJ將所擅長的云計算、人工智能、大數據、征信、支付等環節植入租房領域，與房企的租賃開發運營、銀行的金融創新相互競爭、融合――一場中國式的租房革命正在進行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，租賃市場的“新大廈”應該由三大基石構成：信用租房、租售同權和租金證券化。

長租公寓品牌旭輝領寓國際副總裁高杰則對全天候科技表示，未來如果有一個平臺能夠同時解決房源交易、政府業務辦理（居住證、積分入戶、積分入學等）、生活服務（搬家、保潔等）和金融服務，這個平臺將最具競爭力。

1 房企：藍海市場與盈利難題

從“重售輕租”轉向“租售同權”，是2017年中國房地產市場的新格局之一。從政策方向上看，國家一方面在收緊一二線城市的商品房銷售、消滅炒房客，另一方面則在大力培育租賃市場。

鏈家研究院2017年發布的《租賃崛起》報告顯示，到2025年，中國住房租賃市場規模（租金總額）將由2016年的1.1萬億躍升至3萬億，租賃人口將達2.3億人，到2030年將超過4萬億元。

4萬億的租賃市場是一片藍海，但長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者，租客尋找房源的渠道大多通過各大中介門店及58同城、趕集網、安居客等垂直類電商。

直到近幾年，專業的住房租賃運營商開始涌現，長租公寓也作為一項創新業務在地產公司開始試水。

萬科董事會主席、首席執行官郁亮曾表示，萬科計劃成為租賃行業的龍頭企業。萬科也是最早一批開展長租公寓業務的房企之一，2016年5月，萬科推出長租公寓品牌“泊寓”。根據萬科方面提供的數據，截至2017年三季度末，“泊寓”業務覆蓋24個一、二線城市，累計開業82個項目，共獲取房源超過8萬間，開業間數約2.4萬間。

除萬科外，龍湖、金地、碧桂園、保利、旭輝等房企均已成立自己的長租公寓品牌。據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超過500家，市場上還存在大量從事租賃業務的公寓運營商，例如魔方公寓、YOU+公寓、鏈家推出的自如等等。

一位深圳房地產國企人士對全天候科技表示，做長租公寓的路數對房企來說可謂輕車熟路，無論是獲取項目、規劃設計、融資建設，還是裝修改造、營銷推廣都有跡可循，租賃與銷售還能形成互補，將租戶導入潛在購房群體。

“房企已經進入租賃市場的快車道”，高杰說，房企擁有更強的重資產屬性和資產增值能力。在資產端，存量物業、自持物業都可轉化為租賃房源；大型房企在商業運營、聯合辦公、物業服務、文化教育等領域的資源還可以與公寓產生疊加效應，實現服務的多元化。

但是從盈利角度來看，租賃是個不討好的事兒。深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，公寓租金回報率在2%左右，北上廣深等一線城市，租金回報率在1.5%，遠遠低于理財產品的收益率，租賃投資回收期也太長。

2017年底碧桂園的第一個長租公寓項目在上海亮相時，有關負責人曾透露，目前碧桂園在長租公寓領域還處于前期業務培育的階段，“不虧錢就是賺”。作為去年銷售額高達5508億元、排名第一的房地產企業，碧桂園曾提出到2020年，將圍繞一二線核心城市發展100萬套長租公寓，在此基礎上打造“長租城市”。

旭輝領寓的戰略目標則是未來5年達到20萬間的管理規模，近1000個項目，并在5年內實現盈利。

2 銀行：租賃市場的“金融關懷”

作為房地產業的“大金主”，在租賃的風口下，銀行并未置身事外。

2017年11月3日，中國建設銀行在深圳聯合招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等10家企事業單位宣布進軍租房市場，推出一個名為“CCB建融家園”的APP,向C端用戶提供5000余套房源租賃服務。

建設銀行還發布了金融行業首個個人住房租賃貸款產品。該產品最高可貸100萬元且不超過租期內租金，貸款期限最長不超過5年且不高于租金，利率執行基準利率（年化利率為：半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%）。

在嚴躍進看來，這是租賃市場的“金融關懷”第一次形成，尤其是一些機構類的出租房源，后續積極獲取此類貸款，將有助于培育更多的租賃需求。

李宇嘉認為，地產商此前參與租賃供應的積極性低，很大原因在于前期投入太大，回籠資金的周期過長，“但銀行參與到其中，形勢就完全不同了”。

一方面，建行給地產商的“只租不售”的項目提供融資，另一方面，建行為個體租客和房東之間的租賃關系提供融資。也就是說，個體租客提供租賃合同、合法的房源證明，就可獲得租賃貸款，市場各方參與租賃市場的積極性都將明顯提高。

金融機構參與租賃市場，建行并非首例。據了解，各大商業銀行都在不斷加碼進入住房租賃市場，多家銀企達成戰略合作，打造租房的金融服務鏈條。

例如，工商銀行北京市分行已與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議，未來5年將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元的融資支持，推動建立租購并舉的住房制度。中國銀行也于近日宣布與廈門市國土資源與房產管理局合作，推進住房租賃市場建設。

此外，長租公寓資產證券化的通道也不斷擴寬。2017年12月26日，旭輝領寓發布了民企首單儲架式權益類REITs，注冊規模30億，涉及10-15個項目，將在2年內分期完成發行。

“REITs真正落地后，將成為長租公寓行業另一股重要的力量。”高杰告訴全天候科技。在長租公寓的金融化領域，目前已有魔方公寓、鏈家自如、保利、招商蛇口、新派公寓等成功發行了ABS（資產支持證券）、類REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）產品。

3 BATJ：顛覆者還是賦能者？

2017年以來，互聯網巨頭加快切入房地產領域，租房市場是最大的藍海。相比房地產買賣市場，租賃場景所產生的大量交易和服務將帶來更大價值。

2017年底，在不到一周的時間內，騰訊在房地產行業先后達成兩項重要合作：

12月14日，騰訊云和鏈家簽署了戰略合作協議，鏈家未來將借助騰訊云的大數據、AI等能力，打通線上與線下，重構并優化找房、租房、購房等交易流程；12月18日，騰訊宣布深圳市住房租賃交易服務平臺正式啟動，騰訊將通過云計算、人工智能、大數據、征信、支付等核心技術能力的創新運用，與深圳市住建局共同打造新型智慧租賃平臺。

在騰訊之前，阿里、京東兩家電商巨頭在房地產領域的爭奪戰已經打響。與騰訊通過大數據技術賦能房地產業不同，阿里和京東則是完全自己重新建立房地產電商體系。

2017年9月，支付寶租房頻道上線，此前已經試運行了8個月。截至10月，已有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先啟用支付寶信用租房。

幾乎同時，京東也新組建了房地產部門，原搜狐網副總裁、搜狐焦點總經理曾伏虎擔任該部門總經理。曾伏虎曾對全天候科技表示，涉足房地產領域后，京東從新房入手，未來向二手房、租房、文旅地產、海外地產等業務擴展，計劃在未來5年內成為流量、線上交易量雙料冠軍。

值得注意的是，從目前來看，阿里力推信用租房，京東要做服務商，騰訊則通過云計算、人工智能、征信、支付等核心技術在租房市場進行創新運用，三者均未直接涉足租賃項目開發和運營。可見，BATJ進軍租房市場仍是從自身優勢出發，瞄準了租賃相關的產業鏈。

如曾伏虎所說，京東定位自己為房地產交易中的服務商，要做的事是“降低成本、改善服務、提高效率，不太可能把（房地產）這個行業顛覆”。

在租房業務上，阿里的定位也是“賦能者”。螞蟻金服房產租賃行業總監林雪濤向全天候科技介紹稱，阿里“智慧住房租賃平臺”將在住建部12個試點城市里復制，目前已經有2-3個地方政府在跟阿里接洽。在為企業賦能方面，支付寶目前已和蘑菇租房、旭輝地產等企業合作。在租房市場，支付寶或者阿里為品牌公寓、房產中介等合作方提供服務，“如果我們顛覆他們，跟他們競爭這是非常不明智的。”

阿里引入人臉識別系統、淘寶評分體系、螞蟻金服芝麻信用，騰訊引入信用分、騰訊云等技術，目的是打造一個基于大數據的信用租房體系。

據騰訊方面介紹，騰訊信用分2017年正式上線，馬上就運用到了租房業務中。此次，深圳住房租賃平臺推出了基于騰訊信用分的免押險服務，滿足騰訊信用分650分及以上（最高為850分）的租戶，即可購買信用免押險，享受免押金入住；并提供違約保障，通過完善的信用體系保證雙方履約。

高杰認為，阿里、京東、騰訊推出信用保障、免押金租房的業務，對C端客戶來說有切實利益，也將提高租賃企業的獲客率。“另外，租賃信息還可以直接和政府征信機構對接。”嚴躍進說。

4 未來租房市場的理想狀態

目前，租房市場已形成多個C端入口，公寓運營商的合作伙伴名單也從58同城、趕集網、嗨住、蘑菇租房等垂直類渠道擴展到了政府、銀行、BATJ等推出的房屋租賃平臺。

2017年12月，旭輝領寓與京東合作開啟信用租房模式，只要京東小白信用高于90分即可免押金租房。據高杰介紹，旭輝看重的是京東大平臺的流量。此外，旭輝還與建設銀行達成合作，目前旭輝領寓上海區域的房源已上線建行的云平臺進行推廣，后續還將有更多房源上線。

嚴躍進表示，一個完美的租賃市場和制度，信用租房、租售同權和租金證券化三大環節必不可少，互聯網公司、房企、金融機構也將各司其職。

對于房企來說，未來3-5年是長租公寓做大規模、搶占市場的階段。安居客數據顯示，截至2017年底，長租公寓的數量占整體租賃市場的比重只有2%，未來5-10年將占據10%以上比重，機構運營的租賃房源的市場競爭力將得到顯著提升。

銀行的角色則在于金融創新和租房證券化的嘗試，為行業創造更寬裕的金融環境。若能實現資金的較快回籠，企業參與租賃市場的積極性將更容易被調動。

而互聯網公司最大的價值在于信用租房領域。在信用租房上，騰訊的信用分、支付寶的芝麻信用、京東平臺的小白信用等未來可以針對不同的出租者和承租者提供信用評估，也可以基于信用要素來進行租賃市場的定價。這樣既消除了信息不對稱的風險，也有助于降低交易成本。

這場租房革命后，未來的租房場景可能是這樣的：房企和公寓運營商大力拓展市場，未來租賃房源的供應量會大大增加；有了信用分，房東不用擔心損壞室內設施、每月催繳租金、中途退租的空置風險、再出租風險和成本；在銀行的“撮合”下，企業可以更好的獲取資金，房東也愿意接受優質租戶租金打折的租賃關系。