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據(jù)媒體早前向業(yè)內(nèi)人士發(fā)放的問卷調(diào)查顯示，作為×××新物種，長租公寓以21.68%的比例躍居信心榜單第一位。

形成這種信心的一個依靠，則是同樣作為金融新物種的住房租賃金融的蓬勃興起。

如就在近期，工商銀行北京分行即宣布，將為住房租賃市場企業(yè)端與個人端推出專屬金融產(chǎn)品。其中，為租賃住房建設(shè)主體推出的“租賃住房開發(fā)貸款”，融資金額可達項目總投資80%、期限可達25年；為個人承租者推出的“個人租賃住房貸款”，融資金額可達100萬元、期限可達10年；而中國建設(shè)銀行則早在去年底，就開始與地×××府合作，推出“CCB建融家園”長租社區(qū)，并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。此外，還有中信銀行、中國銀行等多家銀行宣布了類似的房屋租賃金融產(chǎn)品計劃。

然后，住房租賃金融這個看上去很美的新物種，卻依然有許多難以克服的風(fēng)險，尤其是在消費者痛點上，幾乎只撓到了一個……

要成為一個風(fēng)口，需要有強大的可擴散性，尤其是能夠突破北上廣一線城市鏈。

2018年1月16日，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如獲得40億人民幣A輪融資。這是中國長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。

其發(fā)展速度不可謂不快。

自如成立于2011年5月，最早是鏈家旗下的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)“鏈家自如”，在2016年正式開始獨立運營。截至2017年底，自如已進入了9座城市，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計服務(wù)120萬租客，管理資產(chǎn)價值超過6000億元。本次融資完成后，自如計劃繼續(xù)深耕北京、上海、深圳三城的同時，開拓新進入城市，包括杭州、南京、廣州、武漢，成都、天津。

其在長租領(lǐng)域的最大亮點就是可以貸款。

其為租客提供兩種租金分期服務(wù)：一種是與京東金融合作的“自如白條”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服務(wù)費，之后每月支付當(dāng)期房租+服務(wù)費+分期手續(xù)費；另一種是與中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申請租賃貸款，外貿(mào)信托公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

簡言之，即租客可以按照購房的方式進行分期付款。而最大的利好則是，在長期租房的狀態(tài)下，可以通過契約的方式保持房租價格的穩(wěn)定。

畢竟，在中國的房屋租賃市場上，租金一年一漲幾乎成為了業(yè)界的潛規(guī)則。而與之相伴的則是按季租房狀態(tài)下，以及國人在契約精神上的缺失，大多數(shù)長租狀態(tài)只能穩(wěn)定在“1年”的范圍內(nèi)，無法真正形成長租狀態(tài)。

自如聯(lián)合《好奇心日報》發(fā)起《城市青年好生活安家調(diào)研》顯示，相比于80一代“無論如何一定要買房”的觀念，43%的“租一代”表示可以接受一輩子租房。

這種渴求穩(wěn)定性的心里剛需，構(gòu)成了長租公寓的崛起，也一定程度上讓部分消費者意圖通過租賃金融的方式，來形成契約。

無論是銀行作為“二房東”、還是長租公寓，都會更加尊重契約的約束。至于通過租賃金融，達成一定的房屋租金減少和個人資金壓力降低，反倒退居其次。

這一狀態(tài)，其實讓住房租賃金融從誕生初期，整體吸引力都變成了一個倒置狀態(tài)——重租賃而輕金融。

各路金融機構(gòu)都在進軍住房租賃金融。2017年年底，中信銀行、建設(shè)銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產(chǎn)品，對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，用于一次性支付租金等租房相關(guān)費用。此外，支付寶、京東金融也進入租房領(lǐng)域，通過“在線支付+信用租房+消費金融”打造租房平臺。元寶e家、平安好房等消費金融平臺也介入其中。

僅以建行為例，截至今年3月，建行就住房租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)與全國300多個地級城市政府簽約，其中200個城市租賃服務(wù)已經(jīng)上線，16個城市住房租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)開始運營。

看似這樣的布局，建行成為首家進軍住房租賃市場的國有大型銀行，已在不到半年的時間內(nèi)，即完成了全國一盤棋的大布局。然而實際情況卻只是看上去很美。

龐大的進軍者卻把戰(zhàn)略縱深放在了有限的北上廣等一線城市以及熱點二線城市。

理由同樣簡單，上述90后租房者的剛需，盡管普遍存在，但在二三線城市卻可得到較為簡潔的釋放，無須借助住房租賃金融的杠桿力量。

按照業(yè)內(nèi)觀點，剛畢業(yè)大學(xué)生或收入水平較低的租住者是個人租房金融產(chǎn)品的有效受眾之一。按照慣例，租客租房一般要“押一付三”，一次性支付一筆較大數(shù)額的資金，對于上述人群而言，通過租房貸將每月支付的資金進行平滑，則可以緩解這種壓力。

然而，這種理想模型的有效形態(tài)往往在房源緊張的一線城市能夠得到較好的表現(xiàn)。如鏈家地產(chǎn)2017年發(fā)布的《深圳租賃》白皮書顯示，該市2000萬人口中，80%的人租房居住；全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。

在二三線城市，房源的選擇性相對較多，加上地段上的要求不再強烈，以及房價和租金不高，大多數(shù)租住者還不至于要向銀行求助，使得這種模型，很難形成“復(fù)制粘貼”的擴散效果。

結(jié)果很明顯，對于加入到住房租賃金融大軍的企業(yè)和平臺來說，過淺的戰(zhàn)略縱深將在短期內(nèi)形成堰塞湖：

僅以廣州為例，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研，到2018年一季度，廣州已有約70多家規(guī)模不一的長租公寓，提供單身公寓約20000套左右。

而另據(jù)資料顯示，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計達300多個，管理房間數(shù)量超過200萬間。且不算進入其中的金融機構(gòu)和名目各異的租房類融資產(chǎn)品。

這種風(fēng)口下的快速膨脹狀態(tài)，和早前的各種金融風(fēng)口如區(qū)塊鏈、P2P等相似，但較之后者能夠無問西東的在全國擴散的形態(tài)，住房租賃金融的大部隊擁擠在狹小區(qū)域中廝殺，將很快完成從藍海到紅海的過渡。

據(jù)中國指數(shù)研究院估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規(guī)模將達4.2萬億元，是目前的4倍以上。

需求上解決長租穩(wěn)定性和緩解資金壓力，則是整個住房租賃金融目前的主要突破焦點。然而，消費者的需求顯然不止于此。

場景化金融，成為了一些進軍者的選擇。

如建行，其CCB建融家園就計劃當(dāng)具備一定用戶基數(shù)后，接入其他業(yè)務(wù)，比如家電、家具和裝修服務(wù)，家政服務(wù)，以及以服務(wù)租戶為主的電商服務(wù)等。例如租戶租到房子后，還需要更好的家具、家電，可以同時在CCB建融家園APP下單，租戶入住時相應(yīng)的家電、家具已經(jīng)配置齊全。

但對于租戶來說，這樣的個性化需求場景，還頗為長遠，同時也過于高端。

在更多的普羅大眾租戶來說，意義不大。近期一項調(diào)查統(tǒng)計顯示，超七成網(wǎng)友認為長租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。

同時，對于房東來說，租賃金融的場景開發(fā)難度也同樣艱巨。

對于集中房源來說，盡管企業(yè)可以通過包租、獨立開發(fā)、收購或者與持有物業(yè)方合作的方式取得整棟物業(yè)，然后通過標(biāo)準化的裝修與改造對外整體出租。

但是，真正將場景擴展到，房屋內(nèi)部裝修、家具質(zhì)量和物業(yè)管理等增值服務(wù)，以及社區(qū)環(huán)境與交通配套條件時，往往會心有余而力不足。

這并不是一個簡單的統(tǒng)一裝修、個性化裝飾、配套設(shè)施可以解決的。

垂直細分式的場景，亦出現(xiàn)在住房租賃金融領(lǐng)域。

如2017年11月3日，國內(nèi)首單住房租賃類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，募集金額2.7億元，其打出的募集口號，即為解決城市青年人才居住問題。

而年初，中國銀行則同時與八家上海地方國企簽訂租賃住房(暨人才公寓)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，開啟首單面向引進人才的住房租賃綜合服務(wù)。

但這樣針對人才引進來開發(fā)租賃金融的租賃場景，以期垂直細分，未必能夠有效地達成場景體驗，畢竟殷鑒不遠。

早前，一度崛起的以吸納創(chuàng)業(yè)者為特色的創(chuàng)業(yè)公寓，其最終歸于沉寂，恰恰就在于個性有余、場景不足，一旦無法真正幫助入住者創(chuàng)業(yè)，就會神話破滅。

與之類似的，還有提供各種金融扶持、創(chuàng)業(yè)服務(wù)的孵化基地。

“北京租房不發(fā)愁，未來三五年不漲房租不劃算；更不想把房子交給機構(gòu)，弄個統(tǒng)一裝修什么的就麻煩了。”北京市兩高律師事務(wù)所律師姜寶的話語里，已經(jīng)透露出了個人特征的房東，對于住房租賃金融在租金、裝修等場景上拓展的抵觸情緒。

同時，在租賃市場占據(jù)主導(dǎo)地位的恰恰是個人出租房源，且其房源類型多樣，有商品房、保障房、老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房等。據(jù)統(tǒng)計，商品房占比僅有40%，其他的租賃房源普遍存在配套設(shè)施不足，房屋設(shè)計不符合居住需求，房源品質(zhì)不佳。

繁雜多樣的此類房源，如何通過住房租賃金融來達成更快觸及目標(biāo)用戶，并達成除信貸外，和過去中介機構(gòu)不一樣的服務(wù)體驗，顯然亦沒有實現(xiàn)破題。

住房租賃金融中，最熱心的其實是房企（長租公寓）和金融機構(gòu)。

尤其是房企，其可以通過發(fā)行住房租賃專項債券融資，亦可以通過銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供給租客的租房貸款，來增強了租戶付租能力和簽訂長租約意向，其核心目的，都在于提前回款。

蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言就指出：由于國內(nèi)租售比處于高位，長租公寓行業(yè)將持續(xù)面臨盈利難題。

事實亦是如此，×××城市所5月發(fā)布的房地產(chǎn)藍皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告2018》顯示，一線城市中上海的租售比為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。而在國際上，租售比一般處于200~300之間。

《中國青年報》則拿廈門做了一次算數(shù)：數(shù)據(jù)顯示，今年1月廈門房價與租金比值為1100。這意味著如果房價與租金保持不變，需要91.7年才能通過租金回本。

同時，克而瑞研究中心調(diào)研了行業(yè)多家長租公寓企業(yè)后，發(fā)現(xiàn)目前行業(yè)平均利潤水平僅僅在2%－4%，現(xiàn)金流回正周期至少需要6年以上。

低迷的利潤和回本壓力，本身是長期房地產(chǎn)畸形發(fā)展和過度開發(fā)的結(jié)果，而當(dāng)下住房租賃金融的出現(xiàn)，在某種程度上扮演的是房地產(chǎn)泡沫的新接盤俠。

無論是長租公寓的資產(chǎn)證券化模式，還是金融機構(gòu)直接參與到租賃金融和運營，都有為房企回籠資金的意味，而亦可能形成新一輪的褥羊毛。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛就認為，當(dāng)前整個社會資金趨緊，成本相對較高，尤其是租賃貸款所需資金的期限長則10年，資金成本會更高。

破解的方式在于開源，而不只能單一依靠租金來實現(xiàn)回報。

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在近期一次演講中提及他所做的調(diào)研數(shù)據(jù)：目前各大城市租金回報率確實不高，基本在3%以下，比如，上海為1.33%，深圳為1.34%。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅就認為：“未來隨著金融產(chǎn)品的衍生，回報方式可能會更多、利潤空間可能會更大，這些一方面取決于金融市場的支持，另一方面還要看開發(fā)商、經(jīng)營機構(gòu)是否能實現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)鏈條上更多元化業(yè)務(wù)的提供和更豐富的利潤的產(chǎn)生方式，從服務(wù)環(huán)節(jié)彌補租金方面收益的不足，而二者疊加的利潤可能會有超乎預(yù)期的想象空間。”

然而，目前，這種金融產(chǎn)品的衍生并沒有成型，更多的時候還只是概念性的全國平鋪市場而已，這也將極大的讓租賃金融的風(fēng)險變大。

與此同時，許多風(fēng)控漏洞也需要第一時間進行有效封堵。如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《時代周報》采訪時就尖銳的指出：“過去房租漲幅遠遠低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現(xiàn)大漲。”必然會增加投機者利用漏洞的概率。

或許，過熱的風(fēng)口，還需要有一個短時降溫的過程會更好。

正如中國工商銀行董事長易會滿在3月的中國發(fā)展高層論壇上所言：在防范金融風(fēng)險方面，金融與房地產(chǎn)的關(guān)系十分重大。如果分析近百年來的金融危機，絕大多數(shù)都是跟房地產(chǎn)有關(guān)。中國房地產(chǎn)健康發(fā)展也是防控風(fēng)險的一個重點。目前房地產(chǎn)要妥善處理好三個問題：控泡沫、去庫存、降杠桿。如果這三個問題能夠平穩(wěn)處理好，中國的金融和房地產(chǎn)才能健康持續(xù)地發(fā)展。

刊載于《金融博覽》2018年6月刊

張書樂 人民網(wǎng)、人民郵電報專欄作者，互聯(lián)網(wǎng)和游戲產(chǎn)業(yè)觀察者