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來源：新浪財經      作者：每日經濟新聞

今年11月，紅星美凱龍向中國證監會遞交IPO招股說明書，擬在上海證券交易所發行股份數不超過3.15億股，募集資金不超過39.5億元。

　　仔細研讀紅星美凱龍近1000頁的招股書，其中可謂是看點多多。

　　看點一：近三年平均每年新增22家商場

　　紅星美凱龍的業績可謂是讓業界側目。招股說明書顯示，2014年~2016年以及2017年上半年，公司實現營業收入分別為83.32億、91.79億、94.36億元以及50.71億元；凈利潤分別為35.07億、33.42億、36.73億元以及21.56億元。

　　成績的取得離不開公司規模化擴張的加速。數據顯示，紅星美凱龍旗下商場數量從2014年底的157家增至2017年中的214家，平均每年新增22家。詳見下表：

　　看點二：商場平均出租率超96%

　　擴張的背后是出租率的高位運轉。紅星美凱龍有自營商場和委管商場兩種業態。截至2017年6月30日，公司經營著69家自營商場，總經營面積532.78萬平方米，平均出租率96.98%。截至2017年6月30日，公司經營著145家委管商場，總經營面積796.87萬平方米，平均出租率96.62%。

　　此外，紅星美凱龍還覆蓋包括互聯網家裝、互聯網零售等泛家居消費服務及物流配送等業務，系公司圍繞“全渠道泛家居業務平臺服務商”的戰略定位，以“家”為核心著力開拓的各項擴展性業務，從而對商場主營業務進行上下游跨界外延。

　　看點三：雙輪驅動模式確保公司負債率穩定

　　有關財務專業人士指出，紅星美凱龍通過“自營+委管“的雙輪驅動模式，有利于解決快速擴張可能帶來的負債率攀升問題。

　　招股說明書顯示，2014年~2016年以及2017年上半年，紅星美凱龍資產負債率分別為50.92%、48.25%、51.04%以及53.76%。公司資產負債率總體保持穩定。

　　上述人士指出，資產負債率控制在合理水平，表明公司經營較為穩健，長期償債能力較強。2014年~2016年以及2017年上半年，紅星美凱龍息稅折舊攤銷前利潤（EBIT）分別為57.74億、55.64億、58.89億以及35.20億元；利息保障倍數分別為5.44、4.45、4.87、5.41倍。

　　看點四：強勁盈利能力帶來充沛經營現金流

　　償債能力強勁得益于公司強勁、持續的盈利能力。

　　招股書顯示，2014年~2016年和2017年1-6月，紅星美凱龍綜合毛利率分別為75.35%、75.58%、72.31%和72.89%，與主營業務毛利率變動趨勢一致。

　　由于公司經營規模的持續擴張，導致投入較大，且公司資產結構以投資性房地產等非流動資產為主。因此，公司的流動比率及速動比率均較低。2014年~2016年末和2017年6月末，公司流動比率分別為0.49、0.74、0.65和0.67，速動比率分別為0.49、0.74、0.65和0.66。不過，與同行相比，紅星美凱龍的速動比率較高，短期償債能力較強。

　　高效的管理和強勁的盈利能力為紅星美凱龍帶來了充沛的現金流。招股說明書顯示，2014年~2016年以及2017年上半年，紅星美凱龍經營活動產生的現金流量凈額分別為32.78億、33.88億、39.84億元以及25.16億元。

　　根據招股書，紅星美凱龍經營活動產生的現金流量凈額均為正數，與同期凈利潤的比例分別為0.93、1.01、1.08和1.17，與同期扣除非經常性損益的凈利潤的比例分別為1.46、1.37、1.84和1.83，主要由于公司非經常性損益主要包括投資性房地產增值形成的公允價值變動收益，而該部分收益不構成公司的現金流入。

　　看點五：投資性房地產公允價值取決于商場未來穩定出租率和現金收益

　　投資性房地產公允價值的變動是個值得關注的點。

　　投資性房地產增值形成的公允價值變動收益來源于紅星美凱龍持有的商場。伴隨著公司擁有商場數量的增加，紅星美凱龍持有的投資性房地產價值也隨之增長。

　　招股書顯示，2014年~2016年及2017年1-6月，紅星美凱龍投資性房地產公允價值變動收益分別為18.62億、10.01億、17.54億元和9.6億元，占公司營業收入的比例分別為22.35%、10.91%、18.59%和18.93%。

　　查閱招股書可見，紅星美凱龍對于投資性房地產的公允價值計量采用的是未來現金流量折現法，即商城未來所能獲得的銷售收入、租金、管理費用等收益折算到當前時點的價值。這就意味著，投資性房地產公允價值的變動與紅星美凱龍的運營能力和經營效果密切相關，而與樓市的冷暖并無關系。

　　“由于紅星美凱龍的品牌效應好，商場運營管理高效，因而一直維持著很高出租率，熱點店鋪是一鋪難求。”一位家居行業分析師表示，在中國消費升級大背景下，中高端家具需求很大。

　　看點六：境內外評估方法差異造成投資性房地產公允價值發生變動

　　不過，仔細對比紅星美凱龍前后兩份招股說明書會發現，2017版招股說明書對投資性房地產為主的公允價值變動收益進行了調整。

　　2016版招股書顯示，2014年和2015年，紅星美凱龍對于投資性房地產公允價值變動收益分別為24.15億元和23.82億元，而在2017版本中，上述年份對應的數值為18.62億和10.01億。