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融創(chuàng)對(duì)萬(wàn)達(dá)兩筆收購(gòu)合計(jì)金額達(dá)到631.7億元，創(chuàng)下融創(chuàng)一次性收購(gòu)資產(chǎn)金額新高。

從今年初150億元注資樂(lè)視，到現(xiàn)在630億元接盤萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，孫宏斌旗下的融創(chuàng)中國(guó)給予外界“財(cái)大氣粗”的感覺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外并購(gòu)耗資已逾1300億元。截至目前，在香港上市的融創(chuàng)中國(guó)市值577億港元；2016財(cái)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收353億元，凈利潤(rùn)為29.4億元。融創(chuàng)中國(guó)大舉“買買買”背后，它的錢從哪里來(lái)的？

一年半并購(gòu)花掉1355億

昨日，孫宏斌對(duì)媒體表示，交易涉及資金完全來(lái)自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。融創(chuàng)哪來(lái)這么多錢？

2010年赴港上市之初，融創(chuàng)中國(guó)全年的銷售額僅有83.34億元。2016年底，這一數(shù)據(jù)變?yōu)?506億元，6年間暴漲17倍。7月5日，融創(chuàng)中國(guó)公布半年銷售業(yè)績(jī)，上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標(biāo)的53%。

融創(chuàng)短時(shí)間內(nèi)作大規(guī)模的法寶就是“買買買”。如去年以138億元收購(gòu)聯(lián)想控股旗下地產(chǎn)公司獲得的42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約1801萬(wàn)平方米，可售建筑面積約730萬(wàn)平米。

融創(chuàng)中國(guó)在2016年年報(bào)中披露，2016年至今年3月，公司共對(duì)外發(fā)起16筆收購(gòu)，涉及資金595億元。16起并購(gòu)中，除上述的138億元接盤聯(lián)想控股地產(chǎn)全部業(yè)務(wù)，還有斥資超60億元爭(zhēng)奪金科股份（000656）控股權(quán)，26億元入股鏈家等。

2017年1月，融創(chuàng)150億元入股樂(lè)視系公司讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)擔(dān)憂。在中誠(chéng)信對(duì)融創(chuàng)房地產(chǎn)公司債券的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中，中誠(chéng)信稱，投資樂(lè)視導(dǎo)致融創(chuàng)集團(tuán)負(fù)債水平承壓，而投資涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與融創(chuàng)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)差異較大，未來(lái)樂(lè)視相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況以及雙方合作情況均存一定不確定性。

在2017年5月12日，融創(chuàng)中國(guó)再以102.54億元，收購(gòu)天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)。5月31日，融創(chuàng)中國(guó)附屬公司21億元收購(gòu)華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。如果加上此次632億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，一年半時(shí)間，融創(chuàng)對(duì)外并購(gòu)的開支已經(jīng)高達(dá)1355億元。

融創(chuàng)錢從哪來(lái)？

不斷地“買買買”，孫宏斌的錢從哪里來(lái)？通過(guò)剖析融創(chuàng)中國(guó)旗下的融創(chuàng)房地產(chǎn)可見一斑。申萬(wàn)宏源（000166）作為融創(chuàng)房地產(chǎn)公司債托管人，其提供的托管報(bào)告顯示，截至2016年12月末，融創(chuàng)房地產(chǎn)總資產(chǎn)余額為2669.63億元，較2015年末增加1767.28億元，增長(zhǎng)195.85%。

2016年融創(chuàng)房地產(chǎn)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)袅魅胼^2015年增加577.67億元，籌資凈流入634.14億元，主要是由于2016年公司通過(guò)直接融資的方式，在上交所和深交所非公開發(fā)行190億元的公司債券。

同時(shí)，為了迅速擴(kuò)大規(guī)模，融創(chuàng)房地產(chǎn)借款凈增量較去年同期增加460.03億元。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~的變動(dòng)是導(dǎo)致了期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額較2015年增長(zhǎng)了158.46%的主要原因。截至2016年末，融創(chuàng)房地產(chǎn)賬面資金為450億元。

國(guó)泰君安的托管報(bào)告顯示，截至2016年末，融創(chuàng)房地產(chǎn)凈資產(chǎn)354.67億元，借款余額921.31億元，截至2017年4月30日，融創(chuàng)房地產(chǎn)借款余額1291.90億元，累計(jì)新增借款金額370.59億元，占凈資產(chǎn)的104.49%。

融創(chuàng)融資術(shù)：銀行+信托

在融創(chuàng)房地產(chǎn)2016年公司債跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中，融創(chuàng)房地產(chǎn)于2015年發(fā)行了一筆5年期60億元的公司債，扣除發(fā)行費(fèi)用后的47.3億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，剩余部分用于補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金。

在償還金融機(jī)構(gòu)借款明細(xì)中，銀行是主要的借款方。如上海銀行（601229）、交通銀行（601328）、光大銀行（601818）、農(nóng)業(yè)銀行（601288），均有過(guò)借款給融創(chuàng)及其下屬企業(yè)。融創(chuàng)中國(guó)2016年年報(bào)也顯示，截至2016年底，融創(chuàng)中國(guó)共取得銀行授信820億元，尚有530億元授信額度未使用。在非即期借貸中，融創(chuàng)中國(guó)有抵押的銀行借款311.78億元。

向融創(chuàng)房地產(chǎn)借款的金融機(jī)構(gòu)除傳統(tǒng)的銀行外，信托是另一主要渠道。如在融創(chuàng)房地產(chǎn)的還款計(jì)劃中，大業(yè)信托、華潤(rùn)深國(guó)投信托、平安信托在列，涉及借款11.8億元。

今年以來(lái)，先后有榮享22號(hào)(融創(chuàng)團(tuán)泊湖)信托、融創(chuàng)深圳債權(quán)投資信托、安泉109號(hào)融創(chuàng)申城信托、融創(chuàng)盈潤(rùn)股權(quán)投資計(jì)劃先后成立發(fā)行，合計(jì)規(guī)模在30億元左右，這些信托資金使用方，均為融創(chuàng)系公司。

公司債券也是融創(chuàng)融資的渠道。融創(chuàng)房地產(chǎn)披露的情況顯示，截至2017年6月底，僅其與控股子公司便對(duì)外發(fā)行了合計(jì)250億元的債券；融創(chuàng)中國(guó)則成功發(fā)行了225億元低成本境內(nèi)公司債及ABS(資產(chǎn)證券化)。

2016年年報(bào)顯示，截至去年底，融創(chuàng)中國(guó)總負(fù)債2577.72億，凈負(fù)債率121.5%。從2015年到2016年年底，融創(chuàng)中國(guó)借貸總額增加了710.45億，達(dá)到1128.44億。

■ 觀點(diǎn)

融創(chuàng)年內(nèi)或沖到3000億

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)、首席研究員陳嘯天表示，融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅、酒店，基于三大角度考慮。

首先，孫宏斌今年有可能沖到3000億元，但融創(chuàng)如果不與前十強(qiáng)企業(yè)收并購(gòu)，慢慢積累很難達(dá)到，而通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)行資源整合，可以更快趕超上萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)；

其次，最近房企拿的地塊中，大量需要持有，這需要企業(yè)具備長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的能力，而融創(chuàng)這方面積累不多，但萬(wàn)達(dá)在經(jīng)營(yíng)、管理、酒店、商業(yè)、團(tuán)隊(duì)等方面有20多年積累，萬(wàn)達(dá)能更好地彌補(bǔ)融創(chuàng)的不足；

第三，文旅城還有配套住宅，對(duì)融創(chuàng)而言，隨著地價(jià)往上走，這些土地非常值錢。

■ 質(zhì)疑

“融創(chuàng)潛在償債壓力增大”

對(duì)此次融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)相關(guān)資產(chǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士將目光傾注于融創(chuàng)較高的凈負(fù)債率和現(xiàn)金流安全性上。對(duì)此，孫宏斌此前曾表示“我們沒打算降低凈負(fù)債率，因?yàn)閮糌?fù)債率指標(biāo)不能完全反映現(xiàn)金流安全度，而銷售額和凈負(fù)債的比率則更能反映，從銷債率看，我們的現(xiàn)金流是安全的。”

在順馳時(shí)代，孫宏斌首創(chuàng)了“地產(chǎn)戴爾”模式：合理拖欠土地款、工程款、廣告款等諸多款項(xiàng)。在拿地、開工、開盤環(huán)節(jié)上，孫宏斌又實(shí)施“快”字訣，節(jié)節(jié)加快，爭(zhēng)取預(yù)售款提前回籠。孫宏斌創(chuàng)造的“并聯(lián)操作，四線對(duì)表”：研發(fā)、開發(fā)、銷售、工程四個(gè)部門的快速聯(lián)動(dòng)計(jì)劃，被業(yè)界同行視為預(yù)售款快速回籠的不二法門。在融創(chuàng)的發(fā)展模式上，高端住宅的單項(xiàng)目由于投資較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以通常會(huì)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，并購(gòu)規(guī)模增大，需要做一些風(fēng)險(xiǎn)提示，當(dāng)前融資環(huán)境不斷收緊，持續(xù)加碼的并購(gòu)也會(huì)帶來(lái)很多成本，比如融資的成本提高，潛在的償債壓力增大，以及銷售回籠資金的節(jié)奏會(huì)放緩等，這都是融創(chuàng)需警惕的內(nèi)容。

■ 分析

“融創(chuàng)一邊拿地一邊轉(zhuǎn)型”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于融創(chuàng)來(lái)講，買萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)包，是因?yàn)槿趧?chuàng)當(dāng)前基本以住宅銷售為主，雖然規(guī)模化已經(jīng)取得一定市場(chǎng)地位，但是，非住宅銷售業(yè)務(wù)很少，此前收購(gòu)樂(lè)視的戰(zhàn)略投資結(jié)果不是太理想，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)有一些不錯(cuò)的資產(chǎn)整體打包出售，對(duì)于融創(chuàng)來(lái)講，一方面萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包中有不少土地儲(chǔ)備，對(duì)于還處于規(guī)模化的融創(chuàng)來(lái)講也是必要的，同時(shí)，通過(guò)萬(wàn)達(dá)的品牌，也可以增強(qiáng)投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發(fā)力繼續(xù)做“大”。

“融創(chuàng)規(guī)模化已經(jīng)達(dá)到一定階段，今年總銷規(guī)模預(yù)計(jì)在2000億-3000億，在這個(gè)階段，融創(chuàng)需要通過(guò)轉(zhuǎn)型規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”張宏偉表示，融創(chuàng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于兩方面：一是住宅市場(chǎng)短周期調(diào)控帶來(lái)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是，收益過(guò)分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業(yè)中長(zhǎng)期的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)減弱。

從最近兩年來(lái)看，由于獲得土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目的成本相對(duì)較低，股權(quán)收購(gòu)的案例越來(lái)越多。“買地太貴就買公司股權(quán)”這種方式往往會(huì)受到善于資本運(yùn)作的品牌房企的歡迎，比如融創(chuàng)等這樣的品牌房企。

“通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包的外延式擴(kuò)張顯然加速了融創(chuàng)轉(zhuǎn)型的速度，融創(chuàng)外延式擴(kuò)張顯然要比內(nèi)生式擴(kuò)張來(lái)得快，并且也避免走很多彎路，也節(jié)省了自身探索帶來(lái)的成本，預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，融創(chuàng)仍然會(huì)利用好這個(gè)并購(gòu)的窗口期通過(guò)外延式擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”張宏偉表示，這或許是融創(chuàng)快速規(guī)模化與轉(zhuǎn)型的矛盾過(guò)程需要通過(guò)不斷發(fā)展要解決的問(wèn)題。

來(lái)源：騰訊財(cái)經(jīng)