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截至2月21日，A股申萬二級房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中，已有6家上市公司在10家總樣本中發(fā)布了2024年業(yè)績報告。這些企業(yè)中，有4家實現(xiàn)了歸母凈利潤的增長，表現(xiàn)為減虧或扭虧，這一趨勢在一定程度上反映了2024年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營狀況的改善。

然而，剖析具體企業(yè)的業(yè)績預告與運營情況，發(fā)現(xiàn)并非所有增長信號都預示著無礙的復蘇之路。作為全國性頭部房產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)的企業(yè)，我愛我家盡管預告歸母凈利潤有所增長，但這一增長在某種程度上是源于資產(chǎn)的出售。此外，公司商譽規(guī)模高達40億元以上，這如同一把“達摩克利斯之劍”，懸于頭頂，對未來業(yè)績構(gòu)成了巨大的潛在威脅。

再者，從財務(wù)結(jié)構(gòu)的角度審視，我愛我家的資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)出逐年攀升的趨勢，而毛利率卻在不斷下滑。同時，其在多元化業(yè)務(wù)拓展方面的步伐仍有待進一步加快。

扣非凈利潤低于歸母凈利潤，高達44.61億元的商譽

我愛我家發(fā)布的2024年業(yè)績預告顯示，公司預計實現(xiàn)歸母凈利潤7000萬元至1億元，相較2023年扭虧為盈。但剖析，這一盈利主要依賴于非經(jīng)常性損益，特別是通過出售昆百大物業(yè)等資產(chǎn)獲得的收益，而主營業(yè)務(wù)下行壓力的問題并未得到根本解決。若剔除資產(chǎn)處置和政府補助（2024年前三季為977.99萬元）等非經(jīng)營性因素，我愛我家2024年扣非凈利潤預計在4700萬元至7000萬元之間。

值得注意的是，截至2024年三季度末，我愛我家的商譽規(guī)模高達44.61億元，這一數(shù)值在A股房產(chǎn)租賃經(jīng)紀行業(yè)中顯得突出。特別是與同行世聯(lián)行的1.31億元商譽和寧波富達的126.10萬元商譽相比，我愛我家是它們的30倍以上。

我愛我家的這一高額商譽的形成，可追溯到2017年底，公司通過昆百大A發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式完成借殼上市，期間涉及大量并購交易。

雖然2024年我愛我家預計盈利，但未來若我愛我家無法保持穩(wěn)定的盈利，這一龐大的商譽規(guī)模或?qū)ζ湄攧?wù)狀況構(gòu)成潛在壓力。

毛利率下降，資產(chǎn)負債率卻逐年提升

盡管本次我愛我家發(fā)布的業(yè)績預告僅展示了部分財務(wù)數(shù)據(jù)，但仍可通過公司三季報等歷史數(shù)據(jù)，一窺其近年來的經(jīng)營表現(xiàn)。值得注意的是，我愛我家的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)出一種“剪刀差”現(xiàn)象，即盈利質(zhì)量不斷下滑，而負債水平卻持續(xù)攀升。

具體而言，2021年前三季度，我愛我家的毛利率高達29.12%，然而到了2024年同期，這一數(shù)據(jù)已大幅下滑至7.36%。這一變化與房地產(chǎn)行業(yè)的整體周期性波動緊密相關(guān)。特別是公司核心城市二手房交易業(yè)務(wù)的毛利率，從2022年的25%進一步縮減至2023年的19%。

另一方面，我愛我家的資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)出逐步上升的趨勢，從2020年的48.40%增長至2024年三季度末的70.54%。這一變化與當前房地產(chǎn)行業(yè)普遍推行的“三道紅線”政策形成了鮮明對比，該政策旨在通過降低房企的資產(chǎn)負債率來控制行業(yè)風險。

盡管我愛我家主要從事的是房產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)，但在整個房地產(chǎn)行業(yè)都在積極降低負債率的背景下，其資產(chǎn)負債率卻持續(xù)上升，這增加了公司的財務(wù)風險。

總門店數(shù)量減少，新興業(yè)務(wù)營收占比下滑

回顧我愛我家2019至2021年的財務(wù)業(yè)績，公司分別實現(xiàn)歸母凈利潤8.27億、3.12億和1.66億元，而2024年預告的歸母凈利潤預估區(qū)間為7000萬元至1億元，顯示出明顯的下滑態(tài)勢。

盡管近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行周期，但仍存在一些相對抗跌的亮點板塊，如核心城市業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而，我愛我家在這些具有潛力的領(lǐng)域中并未能充分展現(xiàn)其競爭優(yōu)勢。

一方面，我愛我家在人口千萬以上的一二線城市的市場占有率并未如預期增長。數(shù)據(jù)顯示，過去三年，公司僅在上海、杭州等個別城市實現(xiàn)了市占率的微幅提升。

進一步分析我愛我家的運營數(shù)據(jù)，2024年前三季度，其加盟店數(shù)量由2023年末的530家減少至452家，國內(nèi)運營門店總數(shù)也由2853家降至2613家，這一縮減趨勢與貝殼的擴張態(tài)勢形成鮮明對比。貝殼截至2024年9月的門店量已達到48230家，同比增長12.1%，其中活躍門店數(shù)增幅更是高達14.6%。

另一方面，我愛我家的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展也呈現(xiàn)出放緩態(tài)勢。

我愛我家的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，即房屋資產(chǎn)管理服務(wù)，成為其營收增長的重要支柱。該業(yè)務(wù)通過接受業(yè)主委托，對房屋進行出租運營、日常管理、維護修繕及租客關(guān)系管理，其營收占比從2023年上半年的45.15%增長至2024年上半年的56.27%，對應(yīng)營收金額也由28.29億元增至32.72億元。除此之外，經(jīng)紀業(yè)務(wù)作為我愛我家的另一大板塊，其2024年上半年的收入構(gòu)成仍占30.76%。

對比之下，我愛我家在多元化業(yè)務(wù)的營收占比整體保持在30%以內(nèi)，且在2024年上半年呈現(xiàn)下降趨勢。

特別是商業(yè)租賃及服務(wù)業(yè)務(wù)，其營收規(guī)模較小且占比不高，從2023年上半年的1.89億元降低至2024年上半年的1.71億元，營收占比從10.14%降低至6.48%。考慮到一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場的良好成長性，這一短板無疑限制了公司的整體發(fā)展?jié)摿Α?/p>