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作者 | 峰會組委會

責編 | 韓瑋燁

1月8日，“2024第九屆中國城市更新及不動產資產管理峰會”在北京隆重拉開帷幕。

本次峰會由睿和智庫、成都市樓宇經濟促進會聯合主辦，吸引了來自全國各地150余家不動產及其上下游企業，共計200余名業界精英齊聚京城。

峰會聚焦城市更新、投資資管、租住消費、商辦園區、產業更新、空間再造、運營迭代等多熱點領域和關鍵角度展開深入探討。50 行業大咖齊聚一堂，共同為新變局下企業的發展難題出謀劃策，助力不動產行業在2025年及未來實現高質量發展。

面對不確定性，去創造優質安全資產

展望2025，宏觀經濟依然會有很多不確定性。

從2024年來看，全年GDP有望實現4.9%的增長率，略低于計劃增長目標。主要受消費和投資的國內總需求不振制約，整體上經濟復蘇乏力。從全年GDP增長速度看，2025年合理的增長率目標應該在4%-4.5%。

在這樣的背景下，2025年企業應如何尋求“突圍”方向？與會經濟學家建議企業要緊抓三點：首先，義無反顧地擁抱新科技革命和產業革命；其次，堅持全球化策略，要積極“出海”；最后，向內而不是向外來尋求“優質安全資產”。

那么，現在又該如何向內尋求優質資產？

我們要做的不是去發現，而是去創造優質安全資產，這才是我們要去做的工作。在充滿不確定性的時代，我們應以自身的確定性來應對。這種確定性源于我們自身的定力，即深度剖析產業和政策，找到自身的突破點和發力點。通過挖掘內在潛力，來推動企業發展。

聚焦到城市更新，自2009年試點以來，經歷了從大拆大建到留改拆并舉，再到如今的有序穩步推進，已成為各地的常態化工作。預計2025年，城市更新投資額將達到5.8萬億元。整體市場前景依然樂觀，正逐步實現從規模化發展到高質量發展的轉變。

但城市更新不是白紙繪圖，相較于大拆大建需要考慮的維度更多。涉及產業轉型、資產盤活、經濟就業、稅收貢獻以及城市風貌改善等多個方面，對企業的融、投、建、管、退全流程、全價值鏈工作能力提出了更高要求。

南國置業打造了城市更新與存量資產盤活的樣板項目——華中小龜山金融文化公園。項目原為電建系統內自有的工業廠房，后通過有效的前期規劃、定位及后期的專業化運營，現已改造為低密度生態金融文化公園。在2023年為當地政府貢獻了7.85萬億元稅收，更為產權方帶來超20倍的租費收入提升，現已形成了相對完整的金融文化產業生態鏈。

而對零售不動產而言，更新的本質不僅在于空間重塑，更在于資管邏輯下的價值重構。

悅容匯資管認為想要實現價值重構，要率先完成三個思維轉變：其一，從關注Location到關注人的價值；其二，從制造業價值回歸服務業價值；其三，從內容提供價值到流量變現再到資產回報價值。同時，在新的商業資管邏輯下，運營團隊核心能力也需重建。既要有以消費需求為導向的運營能力，又要有以資產管理為導向的經營效率能力，還要有以社會發展為導向的創新能力。

而面對當下新全球化視角下企業轉型及資源配置，對于大部分企業來說，最大的挑戰還是戰略的篤定和信心問題。

中國宏觀經濟未來發展的方向，根本還是來自于微觀意義上，我們每一個個體的行為。每一個企業，甚至每一個家庭，都應尋求各自突圍的策略和辦法。

夯實資產管理能力

近年來，我國資產管理領域迎來諸多創新與變革，逐步構建起以Pre-REITs、持有型不動產ABS/并表型類REITs、公募REITs等不同形式的權益融資工具構成的多層次REITs市場，全面覆蓋資產從孵化、成長到成熟各個階段的融資要求，為資產的全周期發展提供了有力的金融支持。

公募REITs作為其中的“明星產品”，對于實體企業的綜合戰略意義深遠，它不僅樹立了行業的創新標桿，還成功打通重資產投融管退閉環，讓企業能夠高效盤活存量資產，實現資金的快速回籠與再投資。同時通過二級市場定價和價值變現，精準發現資產公允價值。還顯著改善了企業財務及融資能力。關鍵的是，在引導企業投資運管標準化升級方面，公募REITs也發揮了關鍵作用。

在公募REITs框架下，基金管理人和運營管理機構在存續期中的合作和對接至關重要，這關系到產品的穩定運行和收益表現。這就要求有更高效的運營管理、更合規的資產管理以及更高品質的信息披露。

結合已上市公募REITs運行表現來看，2024年是市場逐步回歸理性的階段。在這一過程中，基本面定價有效性逐步提升，資產的內在價值和運營質量成為決定其市場表現的關鍵因素。行業的分化表現愈發顯著，弱周期性資產更受市場偏好。其中，消費基礎設施作為公募REITs新品類，市場認可度在持續提升。2024年內漲幅維度表現不俗，或仍有向上空間。

新形勢下私募基金業也迎來再入局的機遇。CPE源峰觀察認為，當前降息通道為市場打開了估值空間，公募REITs的發展增加了流動性，Pre-REITs正迎來歷史機遇。在基礎設施板塊中，CPE源峰主要聚焦在目前公募REITs的熱門賽道，如數據中心、倉儲、能源、新能源、租賃住房、消費基礎設施等領域。

而在常見投資看來，科技創新、人才創業、科創投資的深度融合，能夠支撐高質量的產業孵化、興業發展和更新穩進。立足于創新產業孵化的風險投資基金，長期回報率明顯高于其他投資。在投資策略上，定性層面應堅持四個聚焦，聚焦頭部高校、聚集創業高地、聚集巔峰性創新及聚焦贏家。

比如，任何一個事情，都要立足于本地區的資源稟賦。從創新的角度來看，資源稟賦最好的肯定還是北京、上海、廣東深圳、江蘇蘇州，其次是杭州、成都、合肥等。

租住消費空間盤活，在于關注人的價值

租住賽道目前呈現出“市場化 保租房”雙軌制并駕齊驅的局面。從短期來看，保租房的增量投放，會導致局部市場租金出現一定的波動。

但從長期來看，中海長租公寓認為，聚焦在核心城市和品質型市場，將是長租行業可持續且有價值兌現的發展路徑。

商場消費者多元化、場景化、立體化的消費行為特征變化，也最終投射到中海長租公寓對于居住新場景的探索和思考上。中海長租公寓提出了MIX LIFE生活秀場、個性化生活美學以及智能化AI交互的居住場景構想。這種對居住模式的革新，將帶動更長續穩定的租住場景，從而賦能資產增值。

作為北京市屬國有企業，首創和園選擇積極投身保租房建設之中，持續打造大型租住社區標桿項目，為城市資源整合與租住模式創新提供實踐范例。首創和園認為對市場要保持敬畏之心，但市場不會決定經營結果，租賃社區抗風險能力的核心還是運營能力。

上海棲心公寓則聚焦于“精致小戶型”，以剛畢業的大學生或工作5年內，對租金比較敏感的高素質有居住品質需求的人群為目標用戶，在細分領域展現出獨特的品牌個性和市場競爭力。

零售不動產市場也正在迎來重構，一方面是消費者對生活和消費需求的場景發生變化，更期待多元有趣的生活場景和精神場所；另一方面是大量社會閑置、低效資產或相對非標準化資產不斷增多，亟待盤活。

而城市成長的理由，并非單純集結生產和消費的規模經濟，而是在各個背景行為者作用下產生的革新。

對此，東原致新將自己定位為復合空間經營和生活場景運營的服務商，并強調“有機更新”，堅持以場景共建、社群共創為驅動，以可持續內容運營為導向。同時在堅持以人為本，場景營造驅動消費與生活質量提升的導向下，實現空間及資產價值的提升。

也因此企業一直堅持“一案一策”，每個項目都是服務在地，與在地適配的產品，打造了重慶后堡、下浩里等多個城市更新樣板項目。

此外，非標商業作為新的商業更新模式也越來越火。在比較有商業活力的城市，諸如上海、北京、重慶、成都等城市涌現了很多新產品。

而非標商業跟傳統標準化商業之間最大的區別，就在于不一樣的內容。非標商業通過場景、產品、IP以及傳播方式的疊加，形成了不同的產品，其核心能力就在于內容生產能力和內容運營能力。

猛犸文化因此將自己定位為“內容創造者”，通過精準把握當地文化特色和歷史價值，為非標商業提供內容的孵化、研發、生產、呈現以及持續運營，通過運營能力來提供價值，實現價值變現。

可以看到，商業地產資產保值增值，過去在于地段，未來則在于人。能帶來流量，能帶來消費，能帶來流量消費轉化的才是核心資產保值的最根本。

無論是主理人、二次元還是未來更加火熱的概念，每個階段我們都需要抓住它，但要確保流量真正落到商業上，并帶來消費轉化，這個概念才有價值。

以園區服務與產業投資，再造商辦園區活力

產業園區市場下行壓力還在持續，預計短時間內很難看到租金上揚機會。加上產業園區的重資產屬性，僅靠物業租售已難以獲得高額回報，越來越多的產業地產商開始注重園區服務和產業投資能力的建設。

一些園區已經開始探索新的發展路徑，華夏幸福認為：產業社區是城市存量更新背景下園區發展的必然趨勢。早在2015年其就率先在北京打造“產業社區”產品線，并全流程落地了三個標桿項目，華夏幸福創新中心、豐臺創新中心、平安幸福中心。

相比與傳統產業園區，華夏幸福的產業社區以人為本，具有產業和社區雙重屬性，以產業為基礎，融入城市生活等功能，打破了產城地理邊界，其空間更開放、生態更多元、社群交流更活躍。

福石投資作為北京星地中心的操盤方，也選擇跳出傳統的空間、租金、稅收返還等固有模式，站在產業聚集視角，秉承產業引導和服務的思路，將星地中心打造成了“互聯網3.0產業基地”。在短短一年半的時間里，讓一個15萬方的產業園，實現了從0續客到70%以上的出租率，并實現超90%的產業聚集度。

北大醫療產業園則聚焦于醫療醫藥領域，持續探索特色產業園的專業化運營。為醫療醫藥領域提供科創服務，需要以載體運營為基點，產業協同為核心，科創服務為特色，才能聚焦價值，專注于科技創新，服務于科學家創業。園區建設了分子實驗平臺、細胞實驗平臺、動物實驗平臺等專業平臺，通過與企業互動，逐步購置設備，投資回報顯著。從這個平臺上誕生了10家“獨角獸”企業。接下來，園區還將繼續探索如何幫助園區企業拓展市場，進一步提升園區的產業生態和服務能力。

作為北京市屬國企，金隅集團選擇積極圍繞城市更新園區發力，基于原有的土地房產進行更新，如將原來的生產車間、水泥廠、閑置土地改造成產業園區。面對客戶需求減少的情況，金隅集團積極挖掘新的增長極，通過培育和陪伴更早、更小的企業，以及在陪伴大企業過程中發現更多合作機會，來應對市場變化。這種靈活的運營策略不僅提升了園區的活力，也為企業的可持續發展提供了有力支撐。

大興經濟開發區經歷了多次轉型，目前響應政府號召，致力于打造千億級的數字經濟示范區。傳統產業已匯集到千億規模，數字經濟轉型旨在再造一個千億級產業集群。通過“一核兩翼”的產業定位，大興經濟開發區正逐步向海淀等傳統強區靠攏，形成了具有競爭力的產業生態。

2025年，聚集高質量發展，更需完善現代化產業體系，構建產業新生態。結合新技術、新模式，推動傳統產業向數字化、綠色化、高端化等方面轉型，同時積極培育壯大新興產業，并前瞻布局未來產業。

通過全天的會議，與會企業深入探討了眾多創新實踐的成功案例，為未來的發展提供了新的思路和方向。而眾多資本也洞察到了產業投資的新趨勢，特別是在深入研究場景背后的產業潛力時，發現了諸多值得投資的機會。

展望2025年的不動產市場，我們有理由充分相信，隨著市場對高質量發展的追求，創新案例將不斷涌現，運營的價值將愈發凸顯，成為不動產市場可持續發展的關鍵因素。

通過創新的運營模式和高效的管理手段，不動產項目將能夠更好地適應市場變化，滿足不同客戶的需求，實現資產的增值和保值。