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出品｜遠見資本局

作者｜遠見君

2024年10月，自如迎來自己的13周年。根據其披露的數據，截至2024年三季度末，自如已入駐8個國家和地區、覆蓋81個城市，累計服務租客500萬余人，業主百萬余人。

自如在市場擴張的背后，問題也逐漸暴露。

上月，北京自如住房租賃有限公司（以下簡稱“自如”）因開展住房租賃業務時，未遵守室內裝修裝飾相關規定和標準，經具備資質的檢測機構檢測，室內空氣質量不符合室內空氣質量標準的行為，被監管部門處以2萬元罰款。

碰巧的是，有自如的租客最近向媒體反映，居住自如房屋后身體開始感到不適，半年后經機構檢測才發現，屋內甲醛較標準超標竟達到8倍之多。自如因此，被推上輿論的風口浪尖。而在今年上半年，自如就因為單方面解約引起不少消費者的不滿。

甲醛含量超標8倍，自如為何疏忽？

據當事人阿海（化名）向媒體，今年3月，其在自如上就整租了一套約50平方米的大單間，每月租金約5000元。入住后沒多久，阿海開始感到身體不適，容易疲勞，于是便尋求檢測機構幫助。

“10月份，我花了600塊錢找了CMA檢測機構上門檢測，當天還有兩個自如工作人員在場。檢測機構在客廳和臥室兩個點位進行了檢測，一共檢測了五項指標，結果顯示，甲醛嚴重超標，標準為小于0.08mg/m3，而實際檢測結果臥室為0.651，客廳為0.695。”阿海對媒體表示。

有業內人士稱，受通風影響，房屋甲醛含量在標準值上下浮動很正常，但是居住半年后仍大幅度超過標準值說明房屋的確存在問題。一名自如管家透露，自如僅針對首次出租房源提供空氣質量檢測報告。而阿海則稱，自如部分房源再次出租前，自如會進行墻面刷漆、更換地板等翻新，但是自如既沒有更新檢測報告，也沒有設置空置期。

另據消息人士稱，自如很多時候是用自有空氣質量檢測儀器檢測房屋，而非依靠CMA檢測機構。

有分析指出，結合過去自如的輿論風波來看，自如可能是為了控制成本。今年上半年，有不少消費者反映被自如單方面突然解除合同，不少租客的租金上漲，房東的收入減少。如今，自如又在房屋檢測上“偷工減料”，給外界的觀感便是控制成本。

以“資產管理者”自居，如何時能上市？

在“2023自如業主開放日”，自如首次對外披露了增益租3年成績，截至披露日，自如采用增益租模式的房源已累計近20萬間。

據了解，增益租是自如2021年新推出的業務模式，旨在從“二房東”向“資產管理者”轉型。

在過去的“省心租”模式下，自如需要自費進行房屋的裝修，軟裝部分由自如提供，即承擔房屋裝修的全部費用，同時也負責出租和管理。“增益租”模式下，業主通過支付裝修費用，使房產符合市場需求；而自如依靠運營與管理能力，助力房產實現價值提升。

簡言之，“增益租”模式下，自如和房東將會共同承擔房屋租賃的成本。在房地產下行的市場背景下，這一業務模式無疑可以降低自如的壓力。

過去，自如一直面臨著盈利難的難題，受疫情影響，營業收入也不穩定。數據顯示，2015年、2016年和2017年自如累計虧損近13億元；2019—2021年，自如的收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元。

但是在“增益租”模式下，自如還是要為房東提供保底收益，如果房屋空置，自如該怎么獲取收入呢？答案是金融。例如，自如在客戶端上線了貸款導流入口，合作持牌機構有100多家，包括南京銀行、民生銀行、杭銀消費金融等。今年3月又上線了“輕松月付”和“京東白條”兩款租房分期產品，使得租客可以借貸還房租。

有業內人士指出，自如“增益租”模式與當年租房平臺以房屋房源作為金融產品，吸引租賃雙方入局的方式區別不大，只是吸取了此前平臺的“爆雷”教訓，將金融投資模式調整為理財保險形態，以提高安全系數。若收入不及預期，自如仍有面臨爆雷的風險。

事實上，自2020年以來，自如就再也沒有新的融資，其中的風險不容忽視。2023年，市場又有消息稱，自如謀求上市。自如能否得到資本市場的認可有待關注。