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如果退后三步看恒大，我們首先可以粗線條地勾勒出許家印。商業不是冰冷的殘酷絕殺，很大程度關乎人性，拋開報表、理論與爭議，這家1996年才創立的企業，在許家印的帶領下，為什么會走出一條有異于同時代房企的道路，恒大的性格究竟是什么？

當然，真實世界的智慧是從商業野戰中誕生的。正如你可以在別人的企業中總結出成功的規律，但是若想通過總結出的規律去復制一家成功的企業，這是不可能的。恒大，畢竟是在20年的地產江湖中干出來的恒大。而且，地產界恐怕也很難再出一個許家印。畢竟，不是每個房地產老總能像許家印那樣，為人低調；做事卻高舉高打，極盡魄力。

許家印給恒大提出的最新目標是，2020年總資產超3萬億元，房地產年銷售規模超6000億元。這意味著未來幾年，許家印要再造一個恒大，5000億的銷售目標可能只是個熱身而已。

從近期的恒大公告可以看出一些苗頭：恒大今日盤后發布正面盈利預告，稱公司截至2017年6月30日止歸屬于上市公司股東的凈利潤較去年同期大幅上升，其中未經審計凈利潤預期為去年同期的三倍左右。

NO. 1

地產梟雄的豪言壯志

許家印向來話不多，但每次說話都是一句一個準，幾乎成預言帝。那些年許家印說過的豪言壯志，貌似都已經實現或者在實現的路上：2015許家印在2015年業績會上說：“恒大地產每年的計劃，沒有一年不實現的。”2016許家印給恒大提出的最新目標是，2020年總資產超3萬億元，房地產年銷售規模超6000億元。2017從今年開始，恒大會保持規模適度增長，重點注重增長質量，增加效益，開始實施‘規模+效益’的發展戰略。以效益為中心，這是企業的屬性，同時利潤要實現3年888億的目標。

說實話，目前的房地產行業并不算行情最好的時候。盡管政府隔三差五的來點利好政策，也改變不了黃金時代已過的事實。樓市深度調整期，市場供給與需求的強烈反差，讓一些中小型房企陷入資金危機，不得不選擇甩掉房地產這個包袱。

許家印曾非常有自信地說了這樣一句話，“市場不好的時候，才更能體現恒大的功底。”

這句話看來不是空穴來風：今年7月3日，中國恒大（HK.3333）發布銷售簡報，6月實現銷售額611.2億，行業第一，同比增95%，環比增60%。

“恒大地產每年的計劃，沒有一年不實現的”，許家印這句金句幾乎年年應驗，今年看來也不例外：

今年1-6月，恒大累計實現銷售額達2440.9億，同比增72%，完成4500億年度目標的54%。此外根據克而瑞最新發布的2017年1-6月權益銷售榜單,恒大以2291.6億位居行業第一。

而許家印給恒大提出的最新目標是，2020年總資產超3萬億元，房地產年銷售規模超6000億元。這意味著未來幾年，許家印要再造一個恒大，在房地產市場目前的格局下，可能要靠自己一塊地一塊地去做。相信憑借恒大充足的土地資源與資金儲備，將推動其未來實現進一步的持續高速增長，6000億的銷售目標也并不遙不可及。

NO. 2

猛虎是怎么煉成的？

今年7月20日，《財富》雜志發布2017年“世界500強”排行榜，恒大以318.28億美元的營業收入再度上榜，位列338名，較2016年大幅上升158位。

榜單顯示，此次上榜的中國企業以國家電網、中石油、中石化、工商銀行等大型國企為主，恒大是榜上少有的中國民營企業。

營業收入是世界500強排名的主要依據，恒大2016年營業收入較2009年上市時的57.2億增長近40倍，達2114.4億。

同時其總資產、銷售額、凈利潤等亦分別增長超21倍、12倍和16倍，保持高增長態勢。

2017年上半年，恒大銷售2440.9億，在基數已經較大的情況下再同比增72%。

根據恒大發布正面盈利預告，2017年上半年凈利潤“為去年同期3倍左右”，而且“本公司股東應分配利潤將較去年同期大幅提升”。恒大去年上半年凈利潤為71.27億，據此估算其今年上半年稅后凈利潤可達214億左右。

考慮到下半年房企結算利潤一般較上半年高，預計恒大全年凈利潤將達500億左右，由此推算可分配給股東的利潤也將大幅上升。

恒大連續8年超額完成銷售目標：

神一樣的恒大究竟是如何創下神一般的業績呢？很多人將其歸結為以下5點： 

1、大規模快速開發能力

2、過硬的產品品質

3、市場定位準確的產品線

4、全部精裝交樓

5、強大的成本控制能力

恒大的成長和壯大速度令同行咂舌，背后就是快速開發模式的支撐，恒大要求所有項目在購地后六個月內推出預售計劃。

快速開發優勢不僅僅在于效率提升多開發幾個項目，而在于降低融資成本和提高資本周轉效率。眾所周知，借貸周期長短和利息高低直接掛鉤，恒大要求6個月內推出預售，加上恒大的低價格和強勢營銷，實現快速銷售快速回款，縮短借貸周期。

回款之后，新借貸資金和利潤又可投入新一輪開發，提高資本使用效率，同樣一塊錢，發揮別人兩塊錢的效果。

雖然是大規模開發，但熟悉恒大產品的人都知道，恒大與800余家國內外品牌企業建立戰略結盟，確保裝修品質，是唯一能夠大規模建設，且全部精裝交樓的企業，這為置業者省去了不少的麻煩。

恒大從前年起推出“無理由退房”震驚業界，這一切都是源于對房屋品質的信息：恒大建立“質量錘”質量監督體系，由恒大工程技術部門對施工質量進行抽查，集團領導鼓勵他們一旦發現問題，現場舉錘就敲，砸掉重來，不講人情，不給時間通融，現場發現，現場處理。在驗收過程中，曾出現過新客廳達不到所要求的標準，被立即現場打掉的事件。

另外，和某些專注豪宅的房企不同，恒大的項目注重老百姓的剛性需要，比如首次置業、家庭自住等，從而滿足了不同人群的購房需求。中端及中高端產品占比85%，高端產品占比15%，定位剛性需求，市場巨大。

在大規模開發和過硬的產品品質背后，是強大的成本控制能力：恒大在設計、招標、施工、銷售等多環節嚴格實施標準化管理，從源頭上控制成本，在市場低迷的時候確保成本低于行業水平，保持強大的競爭力。

艷姐覺得營銷也是恒大的一大殺手锏，造的聲勢特別大，比如前年在全國范圍內推出無理由退房，去年還搞了無理由退房一周年回顧。

當然，最典型的就是去年海花島的營銷，可以說是海陸空全方位立體轟炸，僅媒體投放費用就高達6.84億，營銷費用高達8億元，高頻廣覆蓋的持續轟炸，一時間內全國盡是海花島。

NO. 3

恒大的“負債”啟示錄

今年年初，許家印在年度會議上提出：恒大地產2017年開始由“規模型”向“規模+效益型”轉變，保持20％左右的規模適度增長，重點注重增長質量，增加效益。

另外，恒大地產內部目標是兩三年內核心業務利潤率每年提升2％到3％，2017年爭取達9％-10％。

2017年上半年，利潤大漲增厚了恒大的凈資產，特別是通過引入戰略投資、償還永續債等重大舉措，大幅降低了負債率。摩根士丹利、美銀美林、野村證券等國際大行均預測，恒大負債率有望下降一半左右。

恒大通過一系列舉措，負債率大幅下降近一半，“一增一降”不僅體現恒大增效益、降負債、去杠桿的決心，更反映了許家印年初制定的“規模適度增長，重點注重增長質量，增加效益”的戰略凸顯成效。

在這半年內，恒大在降低負債率上主要做了以下三方面的努力：

1、引入戰投

今年，恒大引入兩批共計700億戰略投資，以2016年年報數據測算，引戰完成后恒大凈資產將大幅增厚，凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。

2、贖回永續債

今年年初，恒大宣布將在年底前贖回三分之二永續債。截止到6月30日，其已提前超額完成目標，贖回了全部永續債。業內預計此舉將釋放逾百億股東利潤。

3、發行低息長期美元債

今年6月，恒大成功發行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發債66.24億美元，利率最低6.25%，期限最長8年。分析認為，此次發債規模大、利率低、期限長，將極大改善恒大債務結構。

恒大顯然是有實力、有能力來解決“高負債”問題，只是要看恒大選擇在什么時候來解決問題，這才是問題的關鍵。

一個值得我們思考的問題是，為何恒大在之前選擇了一定程度甚至較長周期的高杠桿？

其實高負債從來沒有對錯的區別，在一個行業快速上升通道，如果選擇低負債，這恐怕就是公司的戰略失誤，從而失去很多規模擴張和做大的機會。

許家印在去年年會就表示：“企業要快速發展，必須大上項目，沒有項目根本談不上銷售、談不上發展。但大上項目會帶來什么問題？我們知道，大量的項目就得沉淀大量的資金，對企業而言，就會帶來負債率的上升。恒大多年來一直在高速增長，大量增加項目、增加土地儲備，所以就沉淀了大量現金在項目上，帶來較高負債率。房地產企業要增長快，就要土地多，就要沉淀資金，負債率不可能不高。”

很多企業只看到了高負債帶來的風險，但往往沒有看到以下兩點：

1、高負債帶來巨大的業績高增長，規模高增長，乃至更多的品牌溢價。

2、低負債將帶來保守和話語權的缺失。港資房企退出內地市場就是典型的例子。

對于高負債的企業來說，需要應對兩點問題：一個是行業是否具備高負債對應的高增長，第二個是企業是否具有駕馭高負債的現金流風險能力。恒大顯然看清了這兩點問題。

許家印曾表示：“恒大20年來的做法一直是強調現金為王，保持充足的現金流。這樣就可以規避企業發展過程中，由于增長快、項目多、資金沉淀大，導致負債率高而帶來的運營風險。截至2016年年底，恒大賬上現金余額超過3000億。”

恒大在今年上半年的一系列降杠桿的舉動，給到我們的啟示就是，一個企業何時該適當收手叫停。

許家印今年曾對于恒大規模如此評價：“目前恒大的規模已經如此之大，在這個基礎上未來2-3年保持20%左右的增長已經非常厲害。從今年開始，恒大會保持規模適度增長，重點注重增長質量，增加效益，開始實施‘規模+效益’的發展戰略。以效益為中心，這是企業的屬性，同時利潤要實現3年888億的目標。”

可以看到，在樓市不景氣周期到來時，在尋求5000億規模突破時，恒大正在加固自己的護城河！

2017年下半年，恒大5000億已經走在路上！

來源：微信公眾號 地產人言