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潘石屹是個(gè)天生具有喜感的人。

“前幾天，聽說王健林（萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)）將77家酒店賣給富力，才199億元，我以為我看錯(cuò)了。”

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在SOHO 3Q城市拓展招標(biāo)會(huì)上稱，“77家酒店為什么便宜？（因?yàn)椋〇|西多。辦公樓也多，二線城市辦公樓空置率高達(dá)20%－40%”。

但有趣的是，比王健林出售資產(chǎn)還早一個(gè)月，6月底，SOHO中國(guó)宣布以35.73億元整售上海虹口SOHO。

不同的是，潘老板應(yīng)該算是大賺——上海虹口SOHO折合單價(jià)為5.1萬元/平方米。交易通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成。這一銷售價(jià)格比項(xiàng)目成本高出53%。而王健林的萬達(dá)文旅城也好，萬達(dá)酒店也罷，單位價(jià)格，在外界看來，基本是白菜價(jià)。

看來，王總的項(xiàng)目真的如潘老板所言，屬于“東西多”，說直白點(diǎn)不夠好、不在好地段，還過剩，又急于出手，所以只能便宜。

不過正如各位桿友注意到的，SOHO中國(guó)近年一直在大筆賣出資產(chǎn)，節(jié)奏基本和李超人一致；不僅如此，SOHO其實(shí)也在走輕資產(chǎn)之路，一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)和住宅，一個(gè)做辦公地產(chǎn)，但終究和萬達(dá)殊途同歸。

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　　不同于王健林“賤賣”，潘石屹一直高位套現(xiàn)獲利

說萬達(dá)酒店賣得便宜，其實(shí)這不過是潘石屹先生隨口一句話，然后就成為了媒體的標(biāo)題，并被輿論放大。

試想一下，7月19日那天，最終傳出富力以199.06億元，就拿下了萬D的77家酒店——比此前賣融創(chuàng)套餐方案還是少了100多億元，且多1家酒店。是個(gè)正常人都會(huì)覺得王健林酒店賣便宜了。

在萬達(dá)融創(chuàng)富力聯(lián)合宣布交易協(xié)議那天，發(fā)布會(huì)一再拖延，會(huì)議室傳出摔杯子的聲音……萬達(dá)方面當(dāng)然也覺得自己賣太便宜，希望貴一些。

所以，潘石屹先生看到最終的成交價(jià)，當(dāng)然以為自己看錯(cuò)了，完全是正常的。

但反過來想一想，萬達(dá)的酒店財(cái)務(wù)狀況確實(shí)很一般，這類需要長(zhǎng)期性持有的資產(chǎn)，要賺錢、增值不是一時(shí)半會(huì)。而我國(guó)大部分城市的五星級(jí)酒店，是過剩的。萬達(dá)賣出酒店業(yè)務(wù)，對(duì)于他自己而言，可以說是去產(chǎn)能過剩，降低運(yùn)營(yíng)壓力。

至于萬達(dá)資金和管制上的壓力，說不清道不明，但一些端倪是可以想見的。7月時(shí)，萬達(dá)成為因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口，而遭調(diào)查的5家企業(yè)之一。

與此同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求我國(guó)銀行不要對(duì)這家地產(chǎn)公司提供更多融資。王健林4月在接受FT采訪時(shí)承認(rèn)，萬達(dá)收購(gòu)迪克?克拉克制片公司(Dick Clark Productions)的交易因資本Z而告吹。

王健林先生有自己的苦衷和考慮。在融創(chuàng)吃下萬達(dá)文旅城和酒店資金吃緊的情況下，最終分而售之，壓低酒店價(jià)格、提高文旅城價(jià)格，總價(jià)基本不變還略高一點(diǎn)。

最終，富力獲得酒店，坐上高級(jí)酒店一哥位置；融創(chuàng)拿到數(shù)千萬平米的土地，有機(jī)會(huì)沖擊我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的鐵王座；而萬達(dá)回籠了資金，有利于減輕債務(wù)壓力，也讓自己可以真的開啟輕資產(chǎn)之路。

和萬達(dá)在國(guó)內(nèi)的賣賣賣一樣，SOHO中國(guó)邁出賣賣賣的步伐，實(shí)際更早。

6月26日，SOHO中國(guó)發(fā)布消息，將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，該公司將位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，32.97億元出售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)。

7月4日，SOHO中國(guó)再次宣布，準(zhǔn)備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目。而這，距SOHO中國(guó)出售上海虹口項(xiàng)目?jī)H十天不到。

如果算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項(xiàng)目、凌空SOHO股權(quán)，2015年出售的外灘項(xiàng)目。這3年，SOHO中國(guó)已經(jīng)套現(xiàn)高達(dá)200多億元。

如果算上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)待售項(xiàng)目，據(jù)說這兩個(gè)項(xiàng)目怎么也可以賣100億元。那么，SOHO中國(guó)總計(jì)套現(xiàn)起碼也是300多億元。

和王總賣出資產(chǎn)不同的是，潘老板這些項(xiàng)目單個(gè)體量不大，一般也就不到十萬平米，但動(dòng)輒就是數(shù)十億元。

看來，做優(yōu)質(zhì)地塊的寫字樓，趕上好周期，真的是門穩(wěn)賺的買賣。正如SOHO中國(guó)CEO張欣女士所言，SOHO會(huì)根據(jù)自身的資金和資產(chǎn)情況，結(jié)合市場(chǎng)行情決定是否買賣物業(yè)，唯一標(biāo)準(zhǔn)就是能否賺錢。

王總說得很清楚，賣酒店、文旅城，是為了實(shí)現(xiàn)萬達(dá)輕資產(chǎn)化之路，是為了減輕債務(wù)；那么，高位套現(xiàn)的潘老板和SOHO中國(guó)，又把錢拿去干了啥？

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　　降低國(guó)內(nèi)不確定性，SOHO中國(guó)一直在投資海外

1、降低債務(wù)壓力。首先，杠桿游戲注意到，外界也質(zhì)疑SOHO中國(guó)賣樓出于債務(wù)壓力，并認(rèn)為其將回歸售樓模式。但SOHO中國(guó)CEO張欣女士說，公司的凈負(fù)債率為37%，并無債務(wù)壓力。

似乎是沒有太大壓力。根據(jù)wind的數(shù)據(jù)：2012年SOHO中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率為60.65%；2013年，該數(shù)據(jù)為50.55%；2014年為47.33%；2015年為47.49%；2016年為47.11%。

2016年末，SOHO中國(guó)負(fù)責(zé)總額為317.58億元。雖然資產(chǎn)負(fù)債率這些年下降不少，但整體上債務(wù)總額依舊不低。

2、避免不確定性。潘老板也曾向媒體說，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模發(fā)展的天花板已經(jīng)來臨。這讓人怎么能不聯(lián)想？

而今天，金融去杠桿，調(diào)控在繼續(xù)。SOHO中國(guó)的資產(chǎn)主要就是在京滬，這兩個(gè)城市恰恰是執(zhí)行調(diào)控最嚴(yán)厲的地方。或許，桿友會(huì)覺得SOHO又不是做住宅的，怕個(gè)毛線。可連帶的不確定性誰知道？

稍微看一下SOHO中國(guó)的報(bào)表就會(huì)知道，這個(gè)公司在國(guó)內(nèi)基本是吃老本，已經(jīng)很久不怎么拿地了。反倒是在賣賣賣。他在擔(dān)憂什么？

3、大筆海外投資。吃老本，這怎么行？人家不過是在國(guó)內(nèi)吃老本，在海外可沒閑著。和李嘉誠(chéng)、王健林先生一樣……

2011年，潘老板通過Capevale Limited投資了紐約時(shí)報(bào)廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，據(jù)說好幾億美元。

2012年，張CEO又?jǐn)?shù)億美元，拿下曼哈頓公園大道廣場(chǎng)部分股權(quán)。

2013年年初，張CEO聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)以14億美元，收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。到底花了多少錢，她沒說。只說這筆錢來自于他們的家族信托，且兩口子都解釋稱，這是個(gè)人行為，和SOHO中國(guó)無關(guān)。

當(dāng)然不可能真的無關(guān)，這個(gè)家族信托持有SOHO中國(guó)大筆股權(quán)。除了投資海外，他們還在海外搞慈善，哈佛耶魯千萬美元級(jí)的捐贈(zèng)。

對(duì)了，潘石屹老總說：“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規(guī)律，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和走勢(shì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態(tài)。”

是的，SOHO中國(guó)要解決國(guó)內(nèi)的不確定性，不再玩重資產(chǎn)，打算大舉進(jìn)軍輕資產(chǎn)。

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　　不要以為只有萬達(dá)在搞輕資產(chǎn)化，SOHO中國(guó)也準(zhǔn)備這么玩，降低不確定性，還很可能低成本大收益

實(shí)際上，作為商業(yè)辦公地產(chǎn)的大亨，SOHO中國(guó)在北京、上海確實(shí)有幾個(gè)標(biāo)志性的物業(yè)，可以說一些項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)是響當(dāng)當(dāng)?shù)摹５牵暨@幾個(gè)標(biāo)桿性項(xiàng)目，特別是京滬之外，其他較大體量的一二線城市，基本也沒去，去了SOHO要拿到好地也并不容易。

也如潘總所言，二線城市辦公樓空置率高達(dá)20%－40%”。京滬的寫字樓天花板，已經(jīng)到頂，SOHO中國(guó)還想拿好地也沒那么簡(jiǎn)單，去二線空置率本身已經(jīng)那么高，咋整？

何況，二線城市經(jīng)過去年這一波，地價(jià)已經(jīng)和兩三年前的京滬基本一個(gè)價(jià)位了。但你敢說二線城市過兩三年，房?jī)r(jià)飆升到京滬今天這個(gè)價(jià)格嗎？寫字樓的出租行情，很快可以如京滬一般？

對(duì)了，二線城市不僅寫字樓空置高，庫(kù)存也大，單價(jià)大部分還不如住宅。

說了半天，杠桿游戲就是想說，SOHO中國(guó)一方面不拿地，一方面賣賣賣國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，一方面積極走出去，國(guó)內(nèi)到底還做不做生意？

做，人家一直在做嘛，不是說核心資產(chǎn)沒出售。SOHO中國(guó)2016年年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)額為15.77億元，同期增長(zhǎng)5.82億元，同比上漲58.49%。主要原因是幾個(gè)核心物業(yè)租金提高了。不過，這離其2012年時(shí)估計(jì)的“五年后，租金年收入將超過40億元”的目標(biāo)，差了幾個(gè)太原那么遠(yuǎn)。

以后怎么玩？既然國(guó)內(nèi)不確定性增加，重資產(chǎn)買地蓋寫字樓不好整、風(fēng)險(xiǎn)高，那就搞輕資產(chǎn)模式。SOHO這個(gè)品牌在寫字樓市場(chǎng)很有影響力，何不利用起來。

對(duì)的，潘石屹驚嘆王健林酒店賣得便宜，實(shí)際就是在SOHO 3Q城市拓展招標(biāo)會(huì)上說的。SOHO 3Q是啥？就是共享辦公空間。潘老板說，自己要做全球最大共享辦公空間商。

原來SOHO中國(guó)夢(mèng)，和萬達(dá)的夢(mèng)殊途同歸，都是輸出品牌、搞輕資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本大收益。

通過SOHO 3Q，SOHO這個(gè)寫字樓運(yùn)營(yíng)商，第一次走出了京滬，可以實(shí)現(xiàn)全國(guó)化擴(kuò)張。在此之前，SOHO中國(guó)已經(jīng)在京滬試水過這一模式，似乎行。

據(jù)說，SOHO 3Q已經(jīng)吸引了如新浪、奔馳、美團(tuán)、首汽約車、小紅書、藍(lán)色光標(biāo)等知名公司，用戶來自互聯(lián)網(wǎng)、科技、創(chuàng)意、文化、金融、貿(mào)易等各個(gè)行業(yè)。潘石屹稱，SOHO 3Q的客戶定位不是傳統(tǒng)企業(yè)，而是業(yè)務(wù)有“未來性”的企業(yè)。

2年前，潘石屹先生說，SOHO中國(guó)二次轉(zhuǎn)型要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)，看來這下要玩大了。

按照潘老板的想法，未來SOHO 3Q要在現(xiàn)有1.7萬個(gè)工位的基礎(chǔ)上，加一個(gè)數(shù)量級(jí)發(fā)展。他表示，未來兩個(gè)月內(nèi)，SOHO 3Q計(jì)劃進(jìn)行一輪融資，為后續(xù)的發(fā)展做準(zhǔn)備。看看，不買地、不蓋樓，還可以融資。

只要故事好、產(chǎn)品好，低成本，花別人的錢干自己的事。要是不成，也沒事嘛，新商業(yè)總是需要探索的。杠桿游戲哦。

這和新版萬達(dá)廣場(chǎng)的玩法是不是很像。別人家的錢、別人的地、別人的樓……輸出品牌和管理、商業(yè)模式，賺錢錢。

來源：杠桿游戲