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2020年，突如其來的新冠肺炎疫情對國內經濟發展造成明顯沖擊，同時疫情在國際多點爆發，外部的不確定性風險加劇了我國宏觀經濟的下行壓力。受經濟環境變化影響，商業地產運行面臨挑戰。

市場表現

受疫情沖擊，商業地產市場承壓

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，我國宏觀經濟受到明顯沖擊，商業地產開發投資額和銷售面積同比均下降，短期市場供求承壓。經過多年發展，重點城市商業地產市場逐步進入存量競爭階段，商業地產企業更加注重運營能力的提升。此外，生產生活秩序的不斷恢復以及新經濟、新動能的快速成長，也推動商業地產行業不斷創新業務模式，煥發新生機。

1、商業地產新房市場：受疫情影響，2020年1-5月全國銷售面積同比下降23.1%，新開工面積同比下降14.8%，市場整體承壓

圖：2015-2020年前5個月全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比

數據來源：CREIS中指數據，Fang.com，3Fang.com

供應：2020年1-5月，全國商業地產開發投資額為6408億元，同比下降5.1%，新開工面積為7764萬平方米，同比下降14.8%；需求：2020年1-5月，全國商業地產銷售面積為3494萬平方米，同比下降23.1%。

? 商業營業用房：新開工面積及銷售面積同比均下降

供應：2020年1-5月，全國商業營業用房新開工面積為5591萬平方米，同比下降16.1%；需求：2020年1-5月，全國商業營業用房銷售面積為2577萬平方米，同比下降21.7%，降幅較2019年同期擴大8.9個百分點。

? 辦公樓：新開工同比下降顯著

供應：2020年1-5月，全國辦公樓新開工面積2173萬平方米，同比下降11.4%；需求：2020年1-5月，全國辦公樓銷售面積為917萬平方米，同比下降26.7%，降幅較2019年同期擴大14.5個百分點。

2、商業地產租賃市場：市場需求下降，2020年上半年百MALL商鋪租金環比下跌1.09%，寫字樓租金累計下跌2.38%

從當前商業租賃市場表現來看，2020年二季度，隨著疫情得到有效控制，消費市場不斷復蘇，但國內經濟、消費市場和實體商業恢復到去年同期水平仍需時間，商鋪租金水平在短期內依然承壓。

從當前寫字樓租賃市場表現來看，雖然2020年二季度國內經濟逐步復蘇，但當前境外疫情對世界經濟的巨大沖擊繼續發展演變，外部風險挑戰明顯增多。在國內經濟恢復面臨壓力以及世界經濟不確定性增加的背景下，我國經濟穩定運行仍面臨較多挑戰，消費、投資等主要指標均低于上年同期水平；受國內宏觀經濟仍處于下行區間的影響，本季度全國重點城市主要商圈寫字樓市場需求下降，租金環比繼續下跌。

3、商辦土地[2]市場：推出面積上升而成交面積下降，樓面價上漲

圖：2015-2020年前6個月全國300城商辦用地推出及成交面積

數據來源：CREIS中指數據，Fang.com，3Fang.com

2020年1-6月，全國300城商辦用地推出規劃建筑面積11097萬平方米，同比微漲2.1%；成交規劃建筑面積8147萬平方米，同比下降10.0%；2020年1-6月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2420.8元/平方米，同比上漲13.6%，平均溢價率為7.0%，較2019年同期下降1.6個百分點。從各等級城市來看，一線城市量升價跌，具備區位優勢的成熟商圈仍將受企業關注；二線城市量降價漲，部分城市成交規模下降較多；三四線城市量降價漲，市場分化，價值洼地受企業關注。

企業表現

聚焦核心城市、創新商業場景

資本并購與整合推動規模提升

商業地產企業在城市布局、商業創新、融資拓展、資本整合等方面積極拓展業務。在城市布局方面，聚焦核心城市、挖掘潛力區域。在商業創新方面，通過直播等場景創新方式帶動購物中心復蘇。在融資拓展方面，債券融資熱度持續，且資產證券化不斷推進。在資本整合方面，企業和項目并購依然持續，困境投資機會顯現。整體來看，疫情下商業地產企業發揮主動能力性，依然保持著較強的活力，特別是行業龍頭企業起到了很好的示范和引領作用。

1、聚焦核心城市，挖掘潛力區域

隨著商業地產發展逐步走向成熟，企業不僅更加注重對商業項目的運營及管理，對于項目布局也越發重視。一二線核心城市發展優勢顯著，雖然競爭較為激烈但仍然是商業地產企業持續關注的重點區域，同時隨著消費下沉以及三四線城市消費力量的崛起，為尋求新的發展機遇，核心城市群的三四線城市同樣受到商業地產企業的關注。

2、場景創新帶動購物中心復蘇，消費零距離與社群營銷推動社區商業價值提升

? 消費場景創新，直播經濟與夜間經濟帶動購物中心復蘇

隨著互聯網技術的迭代發展，消費者對于消費的體驗需求逐漸增加，推動著商業業態及產品不斷升級。受疫情影響，購物中心借助直播經濟改變傳統銷售模式，創新消費場景，將賣場轉至線上，不僅給消費者帶來全新的購物體驗，同時也助力實體商業的復蘇。而隨著國內疫情逐漸得到控制，購物中心延長營業時間，通過夜間經濟助推實體商業復蘇，同時通過精細化運營不斷調整體驗式消費及餐飲業態的組合，形成實體商業新的增長點。

? 消費零距離與社群營銷推動社區商業價值提升

疫情以來，實體商業遭受沖擊，尤其是餐飲、體驗類業態占比較高的購物中心，客流量驟減、營業收入下降、店鋪空置率上升。而以連鎖便利店、小型生鮮超市等為代表的社區商業不僅受疫情影響較小，其商業價值在疫情期間反而獲得一定提升。

3、積極拓展融資渠道，資產證券化不斷推進

? 債券融資熱度持續

商業地產具有開發周期長、資金投入大的特點，新冠肺炎疫情影響下，部分商業地產企業面臨資金短缺的困境。在此背景下，企業可通過境內外債券發行等方式積極融資，充裕企業經營現金流。

? 類REITs不斷發展，疫情加速相關政策落地，資本化路徑拓寬

在新冠肺炎疫情背景下，商業地產企業資金缺口加大，“類REITs”等資產證券化模式受到商業地產企業更多的關注。未來，資產證券化是大勢所趨。REITs作為地產領域投融資工具之一，其以證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域，對于商業地產企業的發展具有重要意義。在具體推進過程中，一方面要借鑒國外市場的成熟經驗，另一方面也要考慮國內市場的基礎情況，尤其是在后疫情時代，需要通過各方共同努力，促進我國商業地產領域資產證券化的健康發展。

4、疫情影響下，收并購行為提高行業集中度

資本整合一直是商業地產企業做大做強的直接有效方式之一，它不僅可以帶來資本和項目端的協同效應，而且也是企業獲取存量資產的重要方式。新冠肺炎疫情影響下，困境資產整合、企業間整合與合作等不斷出現，商業地產企業間的資本收購依然較活躍。從短期來看，部分商業地產企業因面臨現金流壓力選擇出售企業股權與行業龍頭企業合作。而從收購方的角度來看，部分規模房企通過企業股權收購，實現住宅地產業務與商業地產業務的協同發展；而已經在商業地產開發領域具備一定實力的企業或考慮通過企業股權收購，推動企業規模化增長，并提升自身的商業運營管理能力。

趨勢展望

線上線下融合發展

數字化與精細化運營推動轉型升級

隨著商業地產市場逐漸從增量階段過渡到存量時代，越來越多的商業地產企業更加關注商業項目的運營和產品價值的提升，以應對互聯網浪潮下消費模式的不斷變化。尤其是在后疫情時代，全渠道運營以及新技術的應用將逐漸成為企業選擇的方向，商業地產正面臨著新的行業發展格局。當前，商業地產企業在布局選擇、運營升級、資本融資及資源整合等方面迎合發展需求，不斷調整和完善自己的發展思路，以期實現發展的可持續。

1、線上線下融合發展

在“互聯網+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”成為消費市場主流，消費習慣的變革促使商業地產企業主動擁抱大數據、人工智能等科技，發展線上線下融合發展的全渠道零售方式，而突如其來的新冠肺炎疫情加速了這一趨勢的發展。未來商業地產企業營收的增長將不再局限于單一渠道及單一產品或服務形態，企業應加速融合線上線下同步發展。同時加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續升級，以平衡短期渠道受限為企業帶來的經營風險。

圖：線上線下融合發展下的全渠道發展模式

2、數字化推動智能轉型，5G助力構建智慧商業

? 數字化推動智能轉型

“數字化”是未來商業地產發展的關鍵。從長期來看，商業地產企業借助互聯網發展的東風，通過數字化發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高經營質量和運營水平已成為行業發展趨勢；同時，未來隨著5G等技術逐步成熟，利用高科技手段，商業地產企業將能夠更高效的挖掘消費者偏好從而實施精準營銷及產品迭代，以實現運營能力的提升。

圖：購物中心數字化發展模式

? 5G助力構建智慧商業

網絡技術的迅速發展是購物中心向數字化運營轉型升級的基礎，而作為未來信息經濟新一代基礎設施的5G技術，不僅兼顧人與人之間的通信需求，還能帶來人機交互、萬物互聯等價值。5G技術的應用將加速商業地產運營的數字化轉型、賦能商業智能新模式，也將為購物中心運營管理帶來重大變革。5G技術是對商業數字化、智慧化轉型的深度賦能。商業地產企業利用5G技術打造數字化商場，以線上線下應用的結合來提升購物的互動體驗，為消費者提供更為精準的服務。同時購物中心在5G網絡下可以全方位掌握商場客流分布的狀態，提升智慧商場的運營管理能力。

圖：購物中心5G場景應用

3、綠色與科技助力打造健康空間，輕資產輸出與精細化運營推動聯合辦公升級

? 綠色、科技、人文三位一體，助力打造健康空間

新冠肺炎疫情發生以來，為有效保障復工復產人員安全、降低病毒傳播風險，辦公場所紛紛采取一系列健康安全措施。經歷此次疫情，無論是業主方還是租戶方都充分認識到辦公場所健康安全的重要性。因此，以科技賦能綠色建筑、打造智能辦公空間，與更高健康標準的物業管理體系雙向發力，提升辦公空間品質，將成為未來辦公空間升級發展的重要趨勢之一。

? 輕資產輸出與精細化運營，推動聯合辦公轉型與升級

在疫情背景下，中小企業面臨生存危機，經歷過快速成長和整合洗禮的聯合辦公行業再次面臨挑戰。然而，挑戰與機遇并存，面對壓力，聯合辦公企業（尤其是頭部企業）更加注重成本控制，積極發展輕資產模式以實現低成本規模擴張，同時在智能辦公、社區運營等方面進行精細化運營，打造企業核心競爭力，并實現多元盈利。

結語

商業地產已進入4.0時代，而疫情后的新常態以及互聯網技術的新應用，將加速商業地產形成新的行業發展格局。商業地產企業將更多思考如何構建全渠道運營模式，實現智能轉型等，以抓住經濟的風口，并實現自身價值的提升。

2020中國商業地產標桿企業和項目

隨著中國城市化進程不斷推進，內需逐漸成為拉動經濟增長的決定性力量，推動消費市場空間擴大，消費升級潛力不斷釋放，中國商業地產正迎來新的發展機遇。同時，科技的進步以及商業模式與思維的不斷創新也加速了商業地產市場的變革。尤其是后疫情時代，商業地產發展將面臨的機遇與挑戰共存；因此把握未來發展趨勢、監測行業發展動態、深化企業運營研究，將有助于商業地產企業獲取新的增長動能，提升商業地產項目經營價值。

2020中國商業地產標桿企業

2020中國商業地產標桿項目

2020中國聯合辦公運營標桿企業

2020中國商業地產新興商圈

商圈是城市商業發展的縮影，一個個新興商圈的崛起也見證著城市區域發展軌跡的變遷。近年來，隨著城鎮化的快速推進，核心一二線城市人口持續增長，城市外延不斷擴大，隨著產業及交通的不斷完善，人口不斷向城市新興區域聚集，隨著人們工作、居住與生活氛圍逐漸形成，商務辦公、生活消費、休閑購物的需求也日益增長，在這個過程中，一些新的價值商圈正逐步形成，帶動區域價值提升。

2020中國商業地產新興商圈