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突然插足萬達與融創中國（1918.HK）的世紀交易，讓沉寂許久的富力地產（2777.HK）再次走到鎂光燈下。

7月19日，夾雜著一片“摔杯為號”還是“談笑風生”的猜測，融創收購萬達資產的簽約儀式落下了帷幕。最終，融創以438.44億元拿走了萬達13個文旅項目，富力地產則用199.06億元攬下煙臺萬達文華，以及另外76家原本打算賣給融創的酒店。

從兩家同臺到三方唱戲，這戲劇性的轉變，不禁讓社會各界重新注意到富力地產，這個曾經的行業老大。

富力地產曾是“華南五虎”的一哥，當時的恒大，與之相比也只能算小弟一名。

根據國家統計局數據，2004年至2009年，富力地產曾連續五年位列中國房地產企業綜合實力第一名，其中，2007年，則是以161億元的銷售額，排名全國第四。

然而，時光荏苒，風云變遷，在2016年中國房企銷售金額排行榜TOP200中，中國恒大（03333.HK）赫然榜首，富力地產卻已經跌出了全國十強。

那么，究竟是什么原因，讓這頭曾經兇猛的“華南虎”從行業第一梯隊一步步滑落？而此番高調接盤萬達旗下酒店，又是否意味著，曾經的富力地產，正試圖回歸？

在萬達、融創、富力簽約儀式后，野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，有這樣一張照片頗為引人注意：三家企業，卻有四個人入鏡。

其中，富力地產除了李思廉外，參與合影的還有一位——張力（左一）。

能在如此重要的照片中出現，可想而知這個人在富力地產的地位非同一般。

他是何許人？

富力“雙頭鷹”

張力和李思廉一樣，都是富力地產的董事長。

來自：Choice金融終端

具體而言，李思廉為富力地產法人代表和董事長，張力則擔任聯席董事長及行政總裁等職務。

其實，這一現象在企業中并不少見，很多大型集團為了方便管理，都設有這一職位，例如新希望（000876.SZ），以及合并后的世紀佳緣與百合網。

不過，野馬財經發現，李、張不僅職位相近，而且從股權來看，持股比例也十分接近。僅相差1.2413%，分別為第一、第二大股東。

這就意味著，如果李思廉與張力的意見出現分歧，將很有可能對企業產生極大影響，掣肘公司的發展。

那么，在公司的決策中，二人究竟扮演著怎樣的角色，富力地產，又到底是誰的？

對此，一位接近富力地產的知情人士向野馬財經（微信公號：ymcj8686）透露，兩人在富力地產各有著舉足輕重的話語權，且互不干涉，共同將“朋友合心，其利斷金”演繹了二十多年。

該知情人士還風趣道，李思廉扮演“后衛”的角色，負責財務和市場營銷，張力扮演“前鋒”，負責項目工程以及人事聘用，只是張力很少出現在媒體面前，所以很少為外界注意。

“像買地，李先生從來不理，我一個人說了算。”張力曾對媒體言道，“我從不想聽別人的意見，別人提了也白提。”

如此看來，或許，誰的富力，對于張力和李思廉來說，似乎并不那么重要，兩人各掌大權，也實難分出高下，畢竟“前鋒”和“后衛”缺一不可。

頻頻踏錯的步伐

李、張二人各司其職，共同將富力地產做大做強。如此愿景聽起來非常美妙，但現實卻是，在“雙雄”的手中，曾經的“華南五虎”之首，如今卻跌出中國房地產銷售排行榜前十。

根據克而瑞2016年中國房企銷售金額排行榜，富力地產位列第十四，反倒是曾經的小弟，中國恒大高居榜首。

富力地產在發展過程中，究竟遭遇了什么阻礙？與萬達、融創、恒大相比，錯失了什么？

首先，在于戰略上的“大躍進”。

2007年前后，當同行都專注于住宅開發時，富力地產卻開始向商業地產大舉進軍，將更多的精力花在自己彼時并不擅長的領域。

更加重要的是，為了保持擴張的速度，富力地產不惜大幅舉債、瘋狂拿地，其資產負債率一度高達110%，被稱為“最高負債房企”。

然而，在接下來的數年時間，隨著美國次貸危機的爆發，以及國家對樓市進行嚴厲的宏觀調控政策，讓港股上市的富力地產腹背受敵，資金鏈一度近乎斷裂。

其次，對一二線城市的過于執著。

富力的起家，無疑與在廣州的爆發式擴張不無關系，但這也使得公司對北上廣產生了過度迷信，在很長一段時間內，都執著于只在一、二線城市拿地。

等到萬科、綠地、萬達等地產商完成全國性布局后，才幡然醒悟開始奔向二三線城市，但為時已晚。與此同時，在北方區域，張力的用人策略也并不理想，其聘用的多名職業經理人不斷出走。

再者，多次錯失回A機會。

2005年，富力地產登陸港交所，然而，比較尷尬的是，從2007年開始，其就開始了自己的漫漫回A路。截至2015年，已經五次啟動回歸A股計劃，但都因種種原因無疾而終。

這一次次的折騰，所有付出的機會成本不言而喻。一來，無疑要牽扯公司大量精力；二來，也會對其在港股的發展有所影響。

最后，壞棋疊加導致回天乏術。

2007年至2010年的那段時間，富力地產一方面缺乏全國性的土地儲備；另一方面盲目擴張導致資金鏈吃緊，這就使得，當市場回暖之際，缺乏足夠的力量迎頭趕上，只能被一線同行越甩越遠。

復盤富力地產的整個發展歷程，可以發現其在并購擴張的努力并不少于同行，然而，因為總不能準確地踩準宏觀政策及行業發展的關鍵節點，導致最終的資本運作及全國擴張效果遠不如同行，最終落得一個尷尬的境地。

6000元/平，撿了大便宜

地產業的黃金十年，富力地產卻鮮有令人亮眼的成績。不過，此次與萬達的交易，則被外界稱為撿了個大便宜。

萬達、融創、富力聯合發布的公告顯示，77家酒店擁有的總建筑面積約為328.6萬平方米，總價199.06億元，如此算來，每平方米方才6000元左右…

要知道，萬達的這些酒店大都分布在一二線城市的核心地段。如此價格，怎能不令人心動。

一位地產從業人士告訴野馬財經，通常五星級酒店的裝修成本每平方米就要5000元以上，除此之外還有基建、土地、財務等等的成本，自己開發不僅成本高，而且酒店建成后需要4-5年才能成熟，如果自建77家酒店至少需要20年時間。

甚至，王健林自己也表示，“放眼全球，能以這樣較低的價格批量收購酒店的機會100年可能只有這一次。”言外之意，不就是富力地產撿了個大便宜嗎？

更有意思的是，相較于融創，富力地產2日內付10%的訂金，而融創中國當日簽約即付34%的訂金；77家酒店作價199.06億元，在融創的76家酒店基礎上多了一家煙臺萬達文華酒店，還便宜了近137億元；而付款期限也從融創的90日變成了半年之多。

少少多多，降降升升，寬寬緊緊，千言萬語都在酒里。

不少網友調侃“融創成了‘冤大頭’”。如圖，王、李倆可謂樂開懷，還配有不可言說之眼神交流，而孫卻只能在一旁獨自猛灌酒。

此外，根據富力地產年報顯示，其現有已投入運營的酒店，2014年至2016年，毛利率呈下降趨勢，分別為29.41%、26.90%和 19.79%，且連續三年虧損，分別為-1.4億元、-1.67億元、-1.83億元。

相比之下，此次收購的萬達酒店無疑是一批十分優質的資產，2015年和2016年產生的營業利潤分別為5.5億元、8.7億元，將可以非常直觀地改善富力地產的財務報表。

不過，相較于大佬們的“談笑風生”，第三方機構卻對富力地產未來的發展前景給出了不同的看法。

中金公司6月28日發布研報稱，近期，富力地產的基本面持續改善，雖然凈負債率將進一步提高，但可以通過外部融資維持安全現金流。

而SWS則給出了完全不同的意見，直言富力地產“融資渠道堪憂”，且預計未來融資成本將持續上升。

當前，“去杠桿、強監管、防空轉”的金融去杠桿與“穩增長、調結構、控總量”的經濟去杠桿政策雙管齊下，在城鎮化推進帶來的人口紅利，土地供應限制帶來制度紅利和寬松貨幣政策帶來的金融紅利等一路高歌猛進的民營房地產企業在杠桿融資上開始受到明顯沖擊。

而萬達、融創等地產巨頭近期遭遇金融去杠桿的明顯沖擊，紛紛尋求解救之道時，所受影響較小的富力地產能否在這波大手筆收購之后，用好這批優質資產，帶活整個集團的運作，還有待李、張二人傾力合演。

來源：野馬財經