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在傳統房地產業務面臨行業發展瓶頸、房企紛紛轉型尋求新的利潤高地背景下，產業地產正成為各路資本和眾多開發商加速聚集的領域。

與上一輪產業園區的開發熱潮不同，此輪加碼產業地產的開發商中，既有萬科、綠地、碧桂園這樣的規模型房企，也有首創置業、保利、魯能這樣的品牌國企央企，他們均有著多年房地產領域的深厚積累，面對這個億萬級別的市場和激烈的行業競爭，其切入的模式也不盡相同。

產業地產風口再起

在我國經濟崛起的過程中，產業園區曾經充當了重要角色。從上世紀80年代改革開放初期的深圳蛇口工業園區開始，到后來在各級城市、縣區遍地開花的開發區、高新區，再到華夏幸福模式、聯東模式、億達模式、天安模式等各種創新模式的出現，產業園區在帶動城市、區域基礎設施建設、推動產業升級、解決就業和稅收等方面都發揮了重要作用。

隨著中國城鎮化進程的提速和產業發展升級訴求的加劇，產業園區作為雙創載體和中國經濟升級轉型引擎，到如今被提升到一個新高度，其中蘊含的投資機會也逐漸被資本市場重新認知和估值。

而對于開發商來說，切入產業園區開發運營最大的利好便在于，在傳統住宅、商辦類項目受限，企業拿地成本不斷推高、難度加大的情況下，借助產業園區的巨大帶動力，開發商從中獲取的除了廉價的土地資源，還有明顯低于房地產行業的整體融資成本、長期來看可觀穩定的現金回報，以及對其自身可持續發展極為有利的產業資源積累。

據園區中國的不完全統計，截至目前，已經有48家傳統房企轉型進入產業地產領域，包括萬科、綠地、碧桂園、保利、遠洋、復星、首創置業、世茂、招商、金茂、金地、魯能、金科、協信等一大批品牌房企。其中，部分企業在早年間已經開始布局，但近年來擴展明顯加速。

值得一提的是，在這些新進企業中，央企和國企背景的企業占到一半以上，其中保利、遠洋、中鐵建、中鐵集團、招商漳州和中建集團均為央企或央企背景的地產企業；首創置業、首開股份、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投均為地方背景的國有企業。

從切入方式上來看，有自己組建團隊開辟市場的，如萬科、綠地、碧桂園等，為了發展產業地產，不惜重金從各行業搜羅人才；有通過收購產業園區運營商股權獲取運營能力的，如陽光城收購天安中國50%的股權介入產業地產領域；有與產業園區運營商成立專門產業地產平臺的，如啟迪控股與協信集團合作成立的啟迪控股；還有與專業的產業園區運營商就某個項目達成深度合作的，如首創置業和中關村發展集團的合作、華潤置地與天安數碼的合作等。

中關村集成電路設計產業園效果圖

總體來看，借助以往產業園區運營商經驗殺入市場的居多。以中關村發展集團和首創置業的合作為例，兩家國有企業將在中關村永豐基地共建的中關村集成電路設計產業園總建筑面積20余萬平米，雙方共同投資40億元，園區規劃包括IC設計總部區、IC設計孵化區、IC設計服務區及商業、高端人才公寓等配套設施。首創置業發揮在城市功能區建設及綜合運營、服務方面的優勢，而中關村發展集團則將充分發揮自身在產業園區規劃、產業布局等方面的優勢，形成互補效應。

升級版玩兒法的關鍵

固然，產業地產的可觀前景是吸引開發商轉型的重要因素，但另一方面，產業地產領域不少曾經的領頭企業經營狀況每況愈下也是不容忽略的事實。據2015年上半年內地產業地產概念上市公司年報顯示，13家園區類上市公司中，9家營業收入出現不同程度下降，最高下降幅度達85%。

造成這種局面的因素，除了各路參與者帶來的激烈競爭壓力、不少企業沒能經受住產業地產運營周期對資金持續性的考驗之外，園區運營商無法跟上新經濟、新商業以及新技術的變化，進而做出及時的創新調整也是其中的重要因素。

作為傳統的房地產開發商，最為擅長的便是物業的開發和運營，但作為與房地產開發完全不同的運作模式，產業園區涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等多重因素，如何打破原有行業的弊端，在新領域的市場競爭中占據一席之地？

首先，最關鍵的便是需要資金實力以及強大的融資能力。相對于傳統房地產的高周轉模式，產業地產需要長期投入，通常情況下，產業地產回報周期至少在5到8年甚至更長時間，對于開發商而言，不僅在開發過程中需要投入大量資金，建成運營過程中，仍需要不斷投入資金，這種投入大、回報周期長的模式多數企業難以承受。因此，擁有強大實力的大型房企以及在融資渠道上具有先天優勢的國企央企顯然具有先天優勢。

此外，強大的資源整合能力以及產業運營經驗都極為重要。不同于房地產項目的開發運營，產業地產的運營有著獨特的內在規律，能掌握一定資源，具備一定的產業基礎是關鍵。而把握產業發展規律、洞悉產業發展方向則是更為重要的能力。

綜合來看，顯然，央企國企會更有優勢，尤其是擁有多項業務布局的企業集團。以首創置業為例，其母公司首創集團便是以資本運作、產業協同、創新研發、國際合作等作為核心競爭優勢的大型國有企業，旗下擁有環保產業、基礎設施、房地產和金融服務等四大核心主業，會對其形成產業及金融支撐。強大的國資背景和產業協同、廣泛的國際合作、創新型資本運作、精細化運營管理等都成為其切入產業地產的競爭優勢。

值得一提的是，經過多年的發展，首創置業也構建起了住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、產業園區建設等業務線，積累了城市綜合運營服務的優勢。以其在北京海淀北部區域的布局為例，該區域是北京落地國家京津冀發展戰略中“科技創新中心”的重要板塊之一，首創置業先后在此開發有國家級集成電路設計產業基地中關村集成電路設計園（IC PARK）與科技住宅天閱西山。前者作為海淀北部地區產業增長最為重要的一環，將承接集成電路設計行業的實力企業進駐，而后者則可以滿足產業人群不同的居住需求。項目既有一百余套公租房和七百余套自住房來踐行政策導向，“80/90”的主力戶型滿足事業剛起步的年輕產業從業者的經濟水平、家庭結構和生活狀態，也有高科技住宅商品房，滿足這些科技人群的置換需求和企業管理者等高端人群的需求。IC PARK與天閱西山兩相呼應，形成了良好的產城融合關系，通過職住平衡的布局既滿足了不同群體的職住需求，又為區域發展留住了所需人才。無論是對于區域的整體產業升級，還是居住生活品質的提升都起到了很好的引領作用。

新一輪產業地產的大幕已經開啟，從文化創意產業到物流倉儲行業，從工業互聯網到大數據云計算，從科技小鎮到智慧園區……各種新興產業的蓬勃發展下，園區的產業分布更加垂直和專業，對運營者的產業理解力和運營力要求也越來越高。在這場競爭中，能乘著風口最終勝出的房企才會真正分享到行業的紅利。