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一、1998年的時候，亞洲金融危機爆發，朱镕基總理開啟了房地產時代，以地產行業，拉動基建、內需，經濟也很快走出了陰霾。2004年，房價一路井噴，地產行業進入“黃金十年”。

此后數十年，富豪榜上，無論是數量還是質量，其他行業無出其右。房地產行業，也成為國民經濟支柱，使得10%的GDP增速成為常態。2008年，全球經濟危機，房價短暫平穩后，在“四萬億”的刺激下，又是一波飛起，帶領中國經濟走向復蘇。

最近兩年，面對“當下復雜的經濟形勢”，李克強總理，在分別試過“大眾創新、萬眾創業”、“股市”和“供給側改革”之后，整體情況，還是萎靡不整，最終還是使出了“房地產”這一招。

二、在面臨經濟下行的時候，什么招，短期內都是難以奏效的。而執政者的任命周期性、政績的考核性，又逼著他們不得不做些短期考慮。在遇到這些問題時候，房地產成為最佳突破口。

原因在于它能改善地方政府債務和銀行金融系統健康性。當然樓市的火爆，同時會盤活諸多行業與資產。鋼鐵、水泥和建材等基建行業，直接滿血復活。

三、在我個人看來，“去庫存化”等概念的提出，實質是完成債務最終承擔者的轉移。這兩年，由于房地產不景氣，房地產行業負債率往往是非常高，而與之捆綁在一起的是地方政府、銀行等利益相關者。也就是說，如果房地產庫存不予解決，最終的存貨風險（也就是沒賣出去的房子，放在手中就是垃圾）會導致“財務困境”，進而引發債務無法償還，銀行和政府利益會直接受到嚴重損害。

但樓市不景氣，房產換來的貨幣價值，相比于正常情況下，完全是杯水車薪。這也就意味著銀行存在很多垃圾資產，這對于銀行而言，是無法承受的。

我國地方政府，還面臨一個地方債務危機問題，決策者知道，繼續發地方債是行不通的，終究需要有人買單。因此“嚴禁地方政府發債”的中央文件就有了。

房地產的火爆，至少表面上解決一部分問題，效果也十分顯著。

支持大眾去買房，完成債務轉移，原本集聚在機構和政府的風險，就以這種形式分散開來，就那么代替這些機構或者政府的個人，就成為這些債務的最終“投資者”。

四、通過債務轉移，機構和政府，實現了健康的“身體機理”。而民眾，這些消化“庫存化”購房者，是人數眾多的，是能夠通過“勤勞的耕種”去解決這個問題的。唯一的代價，就是這些人再辛苦一點。最重要是，辛勤的人們，是無暇做出一些“社會群眾性質”的活動，也就不會導致社會的動蕩與不安。參與激烈“社會群眾性質”活動的人往往都是無業游民。

五、其實，決策者們，也有自己第苦衷。人民幣國際化需要一個穩定而堅實的國內經濟環境，經濟下滑的大背景，嚴重影響了目標的實現。看看鄰國日本90年代的“廣島協議”、98年“泰國”、“韓國”的遭遇，想想都讓人心有余悸。如果這樣的事情爆發了，后果不堪設想。國家發展，直接倒退二十年，這種說法，毫不夸張。重申一點：國家的利益，比個人利益重要。讓你接盤，消化庫存，有其非常現實的意義。而在此之前，決策者在智囊團的幫助下，試過的幾副藥劑“一路一帶”、“大眾創新，萬眾創業”、“股市”和“供給側改革”，目前效果難以顯現。

所以火爆的樓市，似乎成了最后的凱撒。

六、回過頭來，我們看到近期各種新聞，例如任志強微博被關閉、鏈家地產被痛批、上海的房價暴漲，“去年白干了”的說法、沈陽“零首付”、這兩天的停止“首付貸”等等。

這些其實有兩個原因：

√、一方面，這些信息，不敢說是某些人有意而為之，但客觀營造出某種氛圍，讓持幣觀望者不敢再猶豫，直接買房去了。我身邊的朋友，最近忙著買房看房的非常多（各位讀者，看看你們身邊自身的情況，一定能夠感受得到）。這種氛圍在整個社會也會逐漸蔓延開來，反過來又拉動和促進了樓市發展。（如果進入良性循環，經濟就會復蘇）目前樓市，只是一線比較活躍，二線、三線以及四線城市，仍然非常不感冒。其實這在客觀上說明，房地產庫存有多嚴重。讓農民也能住上商品房，或許是一件很有意思的事情。

√、另一方面，也得篩選這批購房者的資質，把次級債風險控制到一定程度。今天文章聊的話題，就是停掉”首付貸”問題。在經過上面的敘述，各位對這個問題肯定有認識了。“首付貸”的貸款者，很多確實資質不夠，08美國的次貸危機就是在這批“不合格”的借錢者上面出了問題。究其原因，就是債務風險由“個人過渡到金融機構”，這點和當下債務風險轉移，其實是違背的。

七、所以，停掉“首付貸”，其實一方面是為了“造勢”，營造出樓市火爆的氛圍；另一方面是“防止債務風險的回流到機構”，違背了最初的目標。

八、我所分析的，都是錯的。

作者 秋源俊二  微信公眾號 QYJEQYJE