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題圖來自：視覺中國

3月26日，優客工場宣布戰略合并wedo聯合創業社。稍微蹊蹺的是，和前兩次收購洪泰創新空間、無界空間后，高調宣布最新估值不同，此次優客工場官方僅僅提到160家的空間規模數據，并未提及任何估值。

前幾天，一份優客工場對外募資金的PPT文件文件被媒體曝光，該募資文件中顯示，優客工場2017年營收1.67億人民幣，對應的最新估值高達110億元。

而在深8君近期獲得的一份涉及優客工場股權轉讓的合同上，則又明確標注優客工場估值60億元，也就是說，優客的老股東以接近五折的價格售股。

那么，問題來了，短短兩年半時間，優客工場是如何把估值從20億，提到上百億的？其估值的真實性到底如何？這種高估值是否有足夠的支撐？

老股東60億估值兜售老股

在3月初優客工場宣布并購無界空間，估值達到110億元后。市場上就有散戶爆料，曾聽說市場上傳聞稱優客工場的老股東按照110億估值打5折轉讓出售。

這個傳聞的真實性，尚不清楚。但深8君拿到的一份優客工場老股東近期轉讓持有部分股權的投資協議，文中明確標明按照60億人民幣的估值操作，與市場傳聞的5折價格相差不大。

說到優客工場的估值，就不得不提其非常豐富的融資履歷。

據投資界統計，優客工場從2015年3月創辦以來，到2018年3月，三年間就獲得了10輪、近30億元的融資。而來自天眼查的數據顯示，如果算上部分投資機構后續追加的戰略投資，優客工場的融資已經達到了14輪，這意味著，幾乎每隔80天就有一次融資。

而在一次次車輪式的“融資”后，優客工場的估值也是水漲船高，深8君根據公開資料整理如下：

2015年9月16日，優客工場宣布獲得2億元A輪融資，估值上升至20億元。

2016 年6月，優客工場的Pre-B輪融資進行了革新，允許銀泰置地以資產折現入股，優客工場的估值上升到45億。

2016年8月15日，優客工場宣布獲得上億人民幣的B輪融資，估值55億。

2017年1月，優客工場宣布拿到4億元的B輪融資，估值也將變為近70億元，成為國內聯合辦公領域界的第一個“獨角獸”。

2017年12月22日，優客工場宣布完成近3億元C輪融資，估值達到近 90 億元。

2018年1月3日，優客工場宣布與洪泰創新空間正式完成全資并購。

2018年3月9日，優客工場宣布與無界空間合并，估值達到110億元。

優客工場這種“火箭般”上漲的估值，自然也引發業內更多的質疑和爭議。其國內同行就對其自詡創造性的多輪資產融資透露過微詞。有媒體將其和國外同行Wework以及TMD的最高30倍的P/S參照比較，認為其最高估值不該超過50（1.67X30）億人民幣。

看來，優客工場的估值，還真不是一道簡單的算術題。

股權復雜盈利不明，優客工場背后的隱憂  

對于創業公司多次融資的現象，曾有投資人士指出，應該是在公司真拿不到大錢了，然后能多拿一點是一點，還能在這個跑道上再跑一段時間。有些公司每次拿出2%-3%的股權，會給自己一個虛幻的高估值，總覺得能拿到錢，萬一市場變化那就很尷尬。

但高估值背后，離不開企業自身的股權結構以及未來的盈利支撐。

根據企查查的數據顯示，優客工場的股權可說是極為分散，在50位股東中，除了白小紅、趙彬兩個自然人股東的持股比例是兩位數外，其它48位都是持股個位數，最低的是0.1234%。而股東身份也是非常復雜，自然人股東、法人股東和企業法人夾雜其中，不僅有真格基金、紅杉等這樣的投資機構（目前持股均不到5%），也有銀泰、大宏、陽光壹佰等房產商，行業廣泛，地域上也是遍布全國各地。

簡法幫CEO張超曾指出，估值高最主要的優勢在于，創業公司融資時，在股權稀釋比較少的情況下，能融到更多的錢。創業公司隨著VC先后進入會形成多層次的股權結構，處于各層次的投資人享有不同的權利，通常后投資價格更高，會要求比先投資人有更優先的權利保護。這種錯綜復雜的優先順序，記載于外人無法接觸到的公司融資文件中，所以外界想搞清楚一家公司真實的股權結構、經濟利益等是很困難的，科學衡量公司合理估值更加難以實現。

“將公司最近一輪融資的價格直接拿來，運用乘法計算公司當前估值，而忽略不同類別股權（權利和價格）的差別，在實踐中會導致估值虛增。”張超表示。

而在共享辦公企業的盈利方面，優客工場的1,67億營收顯然無法支撐起高估值，和WeWork將自身定位于一個輕資產運營加上資產證券化和資產資本化的投資公司，擁有租金收入、房地產信托投資基金運營以及股權投資等多種收益形式不同，優客工場等眾創空間還是靠租金差賺錢，據稱場租收益一度占到總收益的90%。

（本文首發鈦媒體     作者：深8互聯網金融 ）