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1.

他是個富二代，卻不愿意在父母的羽翼下生存。此后，借10萬塊打天下，造公屋，賣混凝土，他用自己掙下的10億身價闖進內地。伴隨上海的老城改造，他一戰成名，7年后拼出500億的財富。他是羅康瑞，瑞安集團創始人。

1948年4月，羅康瑞出生于香港，家中十姊妹，他排行老6。父親祖籍廣東普寧，解放前來香港淘金，并一手創辦鷹君集團，主攻房地產，40年后身價一度達到30億港幣。

雖然含著金湯匙出生，但羅康瑞卻沒過上傳說中的富二代生活。父親奉行傳統教育，對子女要求極為嚴格，“六點起床，九點睡覺，雷打不動，一個月的零用錢不超過10塊。”

吃晚飯的時候，父親總喜歡坐在飯桌前講一天的工作趣事。不過，幾個哥哥姐姐不愛聽，總是兩三口扒完碗里的飯，早早下桌。唯獨羅康瑞瞪大眼睛一動不動，生怕漏掉一個字。也就是從那個時候起，小小的年紀就知道了“資金運轉”、“項目投資”、“招標方案”等新鮮詞。

與大部分家長一樣，1963年，父親送15歲的羅康瑞到澳洲讀書，不過交通工具卻是貨船，“跟貨船水手一起去！”母親心疼，要給兒子買機票，卻被老爺子一把攔住，“怕苦就別去留學，到工地干活！”

胳膊擰不過大腿，羅康瑞只好在大海中顛簸了13天，“膽汁都吐了出來，”以至于此后10多年，他一看見輪船就頭暈。

   2.

在澳大利亞，羅康瑞一直半工半讀，“在酒店搬行李、去餐廳賣漢堡、工廠干臨時工。”整整6年間，他沒回過一次香港，也沒管家里要一分錢，直到1969年，羅康瑞從新南威爾斯大學的經濟系畢業。

回到香港后，父親也沒有特殊照顧，而是安排他從基層干起，“去下面的一家紡織廠當工人。”不過，當時工廠論資排輩非常嚴重，“誰年齡大誰說了算。”羅康瑞看不慣，他謀劃如何改變。

然而，還沒等正式方案出爐，就遭到父親一頓呵斥，“打虎親兄弟，上陣父子兵！不要胡搞亂改。”最后，羅康瑞選擇了屈服，誰讓老爹是董事長呢！

但是，羅瑞康窩了一肚子火的豈，他豈甘心做一個會聽話的小跟班？哪怕那位大佬是自己的父親！2年后，他再也熬不住了，決心另起爐灶。

這回，父親倒挺開明，非常痛快借給了他10萬錢，用于成立瑞安公司。當然，錢也不是免費的，需要按季支付利息。

公司做什么呢？羅瑞康的目標很明確，“就做工程承包”。你知道的，1972年，香港的房地產止跌回升，一個明顯的信號就是很多產業大佬如李嘉誠開始涉足房地產。

開始，瑞安只有5個員工，全都擠在30平米的辦公室，條件非常艱苦，“白天西裝革履出門找項目，晚上亂七八糟打地鋪。”

不過，半年下來一個項目也沒做成，賬上10萬所剩無幾。關鍵時候，父親到底是父親，伸出了援手，“幫忙在舂坎角修建一幢別墅豪宅。”一年以后，羅康瑞順利拿到150萬的利潤，淘到了第一桶金。

不過，羅康瑞卻發誓，“這是最后一單！”“為啥？”“靠老爹賺錢，不算什么本事。”

那未來做什么呢？剛好趕上1974年香港政府推出公屋建設，“政府出資、承建商建造、優惠價格租給居民。”

如果是一般房地產項目，那還不打破頭，根本輪不到年輕的羅康瑞。不過，由于建公租房利潤低，沒有幾個地產商感興趣，所以就給了羅康瑞一個進入的機會。當年8月，他幾乎沒有怎么費力就搞定了一個3000萬的項目。

那是羅瑞康接到的第一個真正市場化的項目，雖然最后40多人的團隊累個半死，兩年才掙了100萬。不過，正是靠著那個項目，羅康瑞鍛煉了隊伍，積攢了經驗，此后他開始與政府長達5年的合作，并贏得“公屋專家”的名頭。

不過，與政府合作，確實沒有什么油水，“一個項目也就50萬、100萬，餓不死也撐不著。”有沒有更好的機會？當然有！1976年，羅康瑞去參加了維多利亞附近的一宗土地競拍，結果光土地保證金就要4個億，他根本玩不了。

玩不了地產，羅康瑞卻意外了解到，建筑所需混凝土都從巴西進口，“價錢高不說，還經常誤工期。”那為什么香港本地不生產呢？因為混凝土行業屬于勞動密集型，需要工人多，而且噪音大，所以還不如進口。

確實，香港福利制度已經很健全，人工成本居高不下。怎么辦？羅康瑞突然想到了勞務派遣，“本地人不愿意干，馬來西亞，越南等地肯定有人愿意。”

  3.

于是，1977年，羅康瑞成立混凝土公司，購買了4臺大型攪拌機。正如他所料，招募公告一宣布，3個星期就從東南亞招來500多人。

由于成本比巴西低了25%，結果產品一拉出車間，立馬脫銷，第一個月就賣出800萬噸，3個月后，羅康瑞大賺1000萬。

此后，羅康瑞一鼓作氣成立了裝修隊，“混凝土公司保證原料生產，建筑公司承辦工程制造，裝修隊完成室內裝潢。”靠著一條龍服務，他一年輕松賺到5000萬。

7年后的1984年，瑞安集團在港交所成功掛牌，羅康瑞掙下10億身價。

同年，中英兩國政府簽署《聯合聲明》，確定1997年香港回歸。羅康瑞是何等聰明，他馬上調轉方向光，轉向內地。

　首先，進軍上海

1985年初，羅康瑞到內地考察。他先后去了廣州

北京、武漢、杭州等地，最后選擇了上海，“商業氛圍濃，守規矩。”

還是老套路，搞“公屋建設”。當時閘北有一個街道有意試水公租房，于是有著6年多經驗的瑞安集團進入了視野。此后，羅康瑞參與了上海城市酒店的建設，“投資只有2000萬，卻一把就掙到了3000多萬。”

　其次，不熟不做

錢來得如此容易！1986年底，羅康瑞膽子大了，他開始跨領域搞投資，先后收購了海港工程、桃園酒店、商業電腦等公司，涉足電腦、酒店、餐飲等5個行業，還在加拿大買了2家旅游酒店。

一場大豐收似乎觸手可及。

那段時間，羅康瑞經常靠開幾次董事會，就決定了上千萬的投資。不過，跨界有那么容易？很快，他為自己的瘋狂付出了慘痛的代價，“1987年底，全球經濟一下滑，一個月就損失3個億”。

那一次，他元氣大傷，事后深刻反思，“只做最熟悉的地產和建筑業，不熟堅決不做！”此后6年，他就在上海周邊轉悠，奉行多看少動的策略。

1992年春節過后，國門進一步打開，外資大舉進入中國，上海首當其沖。當時的時髦就是租飯店當辦公室。機會終于來了！羅康瑞很快意識到，“租飯店只是權宜之計，未來上海高檔辦公樓會嚴重不足！”

此后，他沒有絲毫猶豫，一口氣砸下3個億，于1993年初果斷買下淮海路333號地皮，興建26層樓的瑞安廣場，“總面積78000平米，電梯13部，車位296個，而且靠近地鐵1號線，周圍還有5條公交線。”

果然，羅康瑞判斷得非常準，1995年瑞安廣場一面世，立刻引來盛德、麥肯錫、基德等國際知名公司的瘋搶，3個月入住率就達到100%，“比租賓館劃算，而且配套強多了。”此后，羅康瑞適時啟動瑞虹新城、城市公寓等5個項目，很快聲譽鵲起。

　最后，打造新天地

有了口碑，那一切就好辦多了。當年5月，上海盧灣區政府啟動52公頃太平橋舊城改造項目，老伙伴羅康瑞自然優先進入政府的法眼。

但話又得說回來，太平橋雖然地處市中心，卻屬于老城區，北臨淮海路，南靠肇嘉浜棚戶區，人口密度高，排水、燃氣系統很不健全，屬于典型的臟、亂、差地帶。

剛開始，羅康瑞的想法是比照維多利亞港灣的建筑風格，“把太平橋打造成上海現代建筑的地標！”直到有一天，在弄堂深處，當看到一位老太太后，羅康瑞的整個想法立馬發生了變化。

那是一位風燭殘年的老太太，80多歲，但是一身精致的小旗袍，頭發篦得分毫不亂，臉上還薄施脂粉。看得出來，年輕時候一定是個美人胚子。

“人老了還那么有魅力，為什么老建筑就不可以？”羅康瑞喃喃自語，他突然找到了舊城改造的真諦，那就是“以舊納新。”

但是，一個“舊”字，代價卻遠遠高過修建新房子。為維持石庫門建筑的清水磚墻風格，羅康瑞不惜花2000萬修復舊門，“注重神似，而不是簡單修復。”此外，他還從德國進口防潮藥水，“像打針一樣，注射到墻壁的每塊磚和磚縫里。”

項目完工一核算，每平米的造價達到驚人的2萬元，“比建新房子的成本都高出1.5倍。”能賺錢嗎？公司財務總監捏了一把汗。

不過，羅康瑞卻不擔心，因為太平橋地段有黨的·一大會址，他首先給太平橋換了個名字，“一大是天，天地相對，而且開工在世紀末，完工在新世紀，就叫新天地！”

等到2001年10月APEC會議之前，“新天地”揭開神秘的面紗，人們這才驚奇發現，太平橋剎那間變得那么漂亮，“一邊是招牌林立的淮海路，一側是密集的舊式弄堂”，“石庫門一色的清水磚墻、灰瓦斜頂，東邊還有1萬平米的人工湖。”

讓專家大跌眼鏡的是，羅康瑞的策略是只租不售，“每平米一天7塊！”不過，消息一公布，短短一個小時，700多套商鋪就全部租罄，后來的只能望樓興嘆。

在吊足了大伙的胃口后，2003年，羅康瑞推出新天地2期“翠湖天地”住宅區，“每平米售價平均1萬7，最高2萬5，”結果僅二期工程，羅康瑞就一下子賣出去200個億，賺的盆滿缽滿！

羅康瑞也因此被戲稱為“上海姑爺”。此后，武漢、杭州、重慶、佛山、大連等20多個城市都邀請他參與舊城改造。

2003年，將重慶化龍橋老城區改造為重慶天地，“還是新舊結合式風格，建起一座外觀呈帆形、98層高398米的西部第一樓。”

2004年，在杭州打造別具特色的西湖天地，“毗鄰西湖十景，以當地園林為基礎，占地5萬平方米，總投資為10個億。”

2005年4月28號，武漢土地交易中心，羅康瑞出手33.9個億，奪得“中國地王”新桂冠，著手打造漢口天地。

2006年10月，集團旗下的瑞安房地產在香港聯交所成功上市，市值一度達到500億，羅康瑞身價升至170億。

如今，瑞安房地產旗下共有6個新天地項目，持有物業總建面積175.6萬平方，其中出租面積83萬平方，業務包含辦公、餐飲、零售、酒店等6大項。

“保留傳統，擁抱現代，既把歷史文化留下來，也打造出新價值與新活力。”這就是羅康瑞。

來源：微信公眾號 碩士博士圈