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2017年下半年，資本市場(chǎng)的重頭戲就被地產(chǎn)界4個(gè)“老男人”搶了風(fēng)頭，“小目標(biāo)”王健林、“買(mǎi)地王”孫宏斌、“低調(diào)拍檔”李思廉、張力。

7月19日，在萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的簽約發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)作為新的接盤(pán)俠浮出水面。公告稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)將77家酒店資產(chǎn)包作價(jià)199.06億元出售給富力，融創(chuàng)不再接手酒店。受此消息影響，富力地產(chǎn)連續(xù)多個(gè)交易日收跌。直到7月26日，才小幅上漲，收于13.72 港元/股，漲幅1.63%。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也在本周宣布將富力地產(chǎn)列入負(fù)面觀察名單，其認(rèn)為，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)整體債務(wù)水平將上升，酒店資產(chǎn)將小幅拖累利息、稅項(xiàng)、折舊、攤銷(xiāo)前收益，預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)杠桿率將保持在60%的水平。

如果不是關(guān)注地產(chǎn)的人，對(duì)富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉和聯(lián)席董事長(zhǎng)張力可能比較陌生。不過(guò)，經(jīng)此一役，他倆就成了最會(huì)砍房?jī)r(jià)的人，能讓王健林和孫宏斌把77家酒店六折賣(mài)出，短短9天時(shí)間就讓王健林比賣(mài)給孫宏斌的76家酒店的價(jià)格又降價(jià)136.89億元。

“富力雙雄”

看來(lái)，富力地產(chǎn)的掌門(mén)人也不是等閑之輩。野馬財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，李思廉、張力不僅在公司擔(dān)任的職務(wù)相差無(wú)幾，而且從股權(quán)來(lái)看，持股比例也十分接近。僅相差1.2413%，分別為第一、第二大股東。

一位接近富力地產(chǎn)的知情人士向野馬財(cái)經(jīng)透露，兩人在富力地產(chǎn)各有著舉足輕重的話語(yǔ)權(quán)，且互不干涉，共同將“朋友合心，其利斷金”演繹了二十多年。

該知情人士還介紹說(shuō)，李思廉扮演“后衛(wèi)”的角色，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，張力扮演“前鋒”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程以及人事聘用，只是張力很少出現(xiàn)在媒體面前，所以很少為外界注意。

“像買(mǎi)地，李先生從來(lái)不理，我一個(gè)人說(shuō)了算。”張力曾對(duì)媒體說(shuō)。

如此看來(lái)，對(duì)于張力和李思廉來(lái)說(shuō)，兩人在公司分工明確、各掌大權(quán)，難分高下，畢竟“前鋒”和“后衛(wèi)”缺一不可。

半路殺出的“程咬金”

拿下萬(wàn)達(dá)77家酒店的富力地產(chǎn)（2777.HK），到底是家什么公司？

富力地產(chǎn)在2016年報(bào)中是這樣介紹自己的：中國(guó)最大的物業(yè)發(fā)展商之一，核心業(yè)務(wù)除了住宅物業(yè)，還投資頂級(jí)酒店及購(gòu)物商場(chǎng)。

據(jù)富力地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，1994成立并落戶廣州；2002年，進(jìn)軍北京，一舉攬下東三環(huán)內(nèi)的標(biāo)志性項(xiàng)目——北京富力城；2005年，富力地產(chǎn)在香港主板上市，成為首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)；2007年，富力地產(chǎn)被稱(chēng)為“華南五虎”之首，銷(xiāo)售金額在全國(guó)范圍內(nèi)位居行業(yè)第四，僅次于萬(wàn)科、中海和綠地；2008年，廣州富力麗思卡爾頓酒店正式開(kāi)張，宣告進(jìn)軍酒店業(yè)。

然而，近十年來(lái)，曾經(jīng)的“華南五虎”之首的富力地產(chǎn)，開(kāi)始逐漸被同行超越。擴(kuò)張步伐明顯落后了。

2008年之后，富力地產(chǎn)的銷(xiāo)售額被金地集團(tuán)、碧桂園、恒大、雅居樂(lè)紛紛超過(guò)。

尤其是在2012年之后，當(dāng)融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、恒大等地產(chǎn)商高歌猛進(jìn)，大舉兼并收購(gòu)，橫掃山河之時(shí)，富力地產(chǎn)卻顯得有些保守。大家都是在依靠合并報(bào)表做大體量，通過(guò)融資、資產(chǎn)負(fù)債率帶動(dòng)發(fā)展，但是富力地產(chǎn)卻沒(méi)有跟上地產(chǎn)第一梯隊(duì)的并購(gòu)步伐。

根據(jù)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)——克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2016年中國(guó)房企銷(xiāo)售金額排行榜上，富力地產(chǎn)排在第十四位。2017年一季度，富力地產(chǎn)銷(xiāo)售額168.1億元，排名全國(guó)22位。第二個(gè)季度過(guò)后，上半年富力銷(xiāo)售額413.2億元，排名回升兩位，位列全國(guó)第二十位。

根據(jù)這一數(shù)據(jù)變化可以看出，富力地產(chǎn)與去年排名情況相比，一季度下滑了8位，半年報(bào)下滑了6位。而且，現(xiàn)在我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)正在全面“降杠桿”，在此時(shí)斥資近200億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店，富力地產(chǎn)能拿得出來(lái)嗎？

野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）查詢東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)在2012年至2016年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-24.64億元、 -118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，連續(xù)五年為負(fù)。

此外，在2012年至2016年的融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為38.47億元、235.46億元、199.34億元、35.26億元、120.8億元。

可以看出，富力地產(chǎn)手上的現(xiàn)金來(lái)源基本上是融資。

截至2016年底，富力主要在建項(xiàng)目合計(jì)53個(gè)，其中華北地區(qū)16個(gè)、華南地區(qū)18個(gè)、東北地區(qū)4個(gè)、華東地區(qū)11個(gè)、華中地區(qū)1個(gè)、西南地區(qū)3個(gè)，主要在建項(xiàng)目總投資額2671.7億元，截至2016年底，已完成投資1369.94億元，尚需投資1301.76億元，還有2017年一些擬建項(xiàng)目也需要投資資金。

而且，值得注意的是，富力地產(chǎn)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的77個(gè)酒店是“承債式”收購(gòu)。所以，富力地產(chǎn)的債務(wù)水平要繼續(xù)增加幾乎是可以預(yù)見(jiàn)的了。

東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月底，富力集團(tuán)合并資產(chǎn)總額2325.04億元，負(fù)債合計(jì)1853.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.32%。經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-33.64億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流增長(zhǎng)率-156.86%。

在建項(xiàng)目投資、77個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店繼承過(guò)來(lái)的債務(wù)，再加上今年到期債務(wù)，富力地產(chǎn)面臨的資金壓力不小。

“房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率一直都處于高位，富力地產(chǎn)目前沒(méi)有被點(diǎn)名的高杠桿行為，其應(yīng)該可以繼續(xù)從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得融資。”銀河證券董先生對(duì)野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）表示。

不過(guò)，如果繼續(xù)“降杠桿”，金融機(jī)構(gòu)會(huì)不會(huì)把注意力從萬(wàn)達(dá)身上轉(zhuǎn)移到融創(chuàng)、富力地產(chǎn)這些接盤(pán)俠身上？恐怕很難講。野馬財(cái)經(jīng)也就上述問(wèn)題致電富力地產(chǎn)，但是截至發(fā)稿前，沒(méi)有得到其官方回復(fù)。

資金“從何而來(lái)”？

富力地產(chǎn)這兩位老板也都是老江湖，怎會(huì)貿(mào)然出手？

“錢(qián)不是問(wèn)題，大不了可以融嘛！”地產(chǎn)老板們最?lèi)?ài)講的就是這句話。

野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）查閱廣州富力地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)：富力集團(tuán)）2016年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截止2016年12月31日，富力集團(tuán)的現(xiàn)金流為459.7億元，借款總額為1208.5億元，而長(zhǎng)期借款項(xiàng)達(dá)871.7億元。

那么，具體的資金來(lái)源渠道是什么？

據(jù)富力集團(tuán)2016年年報(bào)顯示，其其借款總額的融資來(lái)源包括：銀行貸款、離岸美元有限票據(jù)、境內(nèi)債券、信托貸款及其他，各項(xiàng)分別占比38%、10%、40%及12%。此外，富力集團(tuán)也有發(fā)行永久性資本工具（包括永續(xù)債）。

首先，是銀行貸款，2016年富力地產(chǎn)銀行借款總額460.7億元。其中，年內(nèi)償還的銀行貸款為210.8億元，新增銀行貸款包括收購(gòu)附屬公司共計(jì)282.1億元。2016年，合計(jì)銀行貸款組合的實(shí)際利率為5.52%；2015年這一數(shù)據(jù)為6.52%。

第二，境內(nèi)債券，根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2016年富力地產(chǎn)債券借款總額為486.98億元。其中，2015年發(fā)行了65億元人民幣境內(nèi)債券，而2016年總共發(fā)行425億元人民幣境內(nèi)債券。

具體發(fā)行債券明細(xì)如下：

截至2016年底，“15富力債”（2020年到期）、“16富力01”（2021年到期）、“16富力03”（2021年到期）、“16富力04”（2022年到期）和“16富力05”（2023年到期），5項(xiàng)債券共計(jì)本金190億元。

綜合來(lái)看，富力債券的融資成本不算太高，“16富力04”票面利率為3.48%，其余四項(xiàng)債券票面利率為3.95%。

第三，票據(jù)，截止2016年12月31日，富力集團(tuán)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)共計(jì)115.5億元。

具體發(fā)行優(yōu)先票據(jù)明細(xì)如下：

除了優(yōu)先票據(jù)之外，中期票據(jù)也是富力地產(chǎn)融資的馬前卒。公告顯示，富力地產(chǎn)在今年4月和7月分別發(fā)行了2017年度第一期和第二期中期票據(jù)，兩者實(shí)際發(fā)行金額均為10億元，發(fā)行期限均為3年期，但票面利率卻出現(xiàn)上升，前者為5.25%，后者為5.5%。相隔3個(gè)月，富力地產(chǎn)的融資成本已經(jīng)上升了0.25%。

第四，其他借款和融資租賃負(fù)債。

其他借款方面，截止2016年12月31日，富力集團(tuán)存在其他借款142.1億元。其中，富力集團(tuán)的項(xiàng)目公司與受托人簽訂相關(guān)基金安排，受托人由第三方募集資金，并將資金注入項(xiàng)目公司。該基金安排的實(shí)際利率由4.75%至13.18%不等。

融資租賃方面，2012年4月和2016年8月，富力集團(tuán)附屬公司分別與第三方簽訂飛機(jī)租賃協(xié)議，截止2016年12月31日，融資租賃的負(fù)債金額為3.23億元。

第五，永續(xù)債等永久性資本工具。受房地產(chǎn)企業(yè)特性的影響，富力集團(tuán)也發(fā)行永久性資本工具，其余額年內(nèi)減少56億元人民幣。

多重融資工具并用，富力地產(chǎn)的融資成本也隨之上升。

在發(fā)展節(jié)奏落后同行而又頻頻發(fā)債融資的背景下，富力集團(tuán)的資金鏈問(wèn)題備受關(guān)注。

2017年3月22日，中銀國(guó)際對(duì)富力去年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)稱(chēng)，富力包含永續(xù)債的凈負(fù)債率為173.95%，而2015年為167.6%，“在市場(chǎng)回調(diào)下面臨風(fēng)險(xiǎn)”。該機(jī)構(gòu)將公司評(píng)級(jí)降級(jí)為賣(mài)出。

在國(guó)內(nèi)“降杠桿”大背景下，卻逆勢(shì)而動(dòng)，一舉鯨吞萬(wàn)達(dá)77家酒店，給自身的“降杠桿”也帶來(lái)挑戰(zhàn)。要知道，王健林出售萬(wàn)達(dá)酒店、萬(wàn)達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都是不斷套現(xiàn)還債；而恒大的許家印也在最近宣布，贖回了全部的永續(xù)債。野村證券預(yù)測(cè)，恒大資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計(jì)將下降到50%左右。

國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也不看好富力地產(chǎn)的逆勢(shì)收購(gòu)。穆迪稱(chēng)，富力地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)將耽誤其去杠桿進(jìn)程。穆迪稱(chēng)，交易完成對(duì)富力地產(chǎn)信貸評(píng)級(jí)有負(fù)面影響，會(huì)拖慢減債步伐，而交易資金可能會(huì)涉及融資。

值得注意的是，富力地產(chǎn)正謀求回 A 股上市。根據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，2015年11月富力地產(chǎn)披露IPO招股書(shū)，擬公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)10.7億股新股票，募集資金總額為不超過(guò)350億元，而這已是富力地產(chǎn)第五次申請(qǐng)A股市場(chǎng)IPO。

富力地產(chǎn)管理層則對(duì)媒體表示，大幅降低公司的凈負(fù)債率，需要依靠A股上市，而非僅僅依靠運(yùn)營(yíng)。如果順利的話，預(yù)計(jì)公司將在2017年第三季度上市。

而王健林的萬(wàn)達(dá)商業(yè)也在排隊(duì)IPO，為了避開(kāi)“高負(fù)債”、“重資產(chǎn)”的A股地產(chǎn)上市高危區(qū)域，王健林一直在“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，但同樣在排隊(duì)IPO的富力地產(chǎn)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，是個(gè)好策略嗎？

不過(guò)，如果富力地產(chǎn)能夠順利籌資完成交易，這倒是不失為彎道超車(chē)，后起直追“地產(chǎn)第一梯隊(duì)”的絕佳機(jī)會(huì)。話說(shuō)，成功的企業(yè)家，首先是冒險(xiǎn)者。

“風(fēng)險(xiǎn)有多高，收益就有多大！”。

來(lái)源：微信公眾號(hào) 野馬財(cái)經(jīng)