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一場突如其來的疫情，讓很多行業(yè)發(fā)展中存在的弊病痛點都浮出水面，企業(yè)與用戶的矛盾在特殊時期被放大，其中最典型的就是長租公寓行業(yè)。其中的頭部企業(yè)如蛋殼等長租公寓玩家在疫情黑天鵝之下也陷入"絕境"。

據(jù)天眼查相關(guān)信顯示：4月20日，杭州市西湖區(qū)人民法院發(fā)布失信被執(zhí)行人信息一則，蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司因違反財產(chǎn)報告制度，被列為失信被執(zhí)行人。對此，蛋殼公寓今日回應(yīng)稱，此信息不屬實。對于消息的真?zhèn)挝覀儾坏枚堑皻す⒁驗橐咔?quot;喜提"熱搜卻是事實。

蛋殼的"碎殼之路"

2018年8月，劉某用"仙翩"的用戶名，在某網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)表了一則網(wǎng)帖稱，資本進入租房市場，靠賠本兒高價搶占房源做運營，長期看會壟斷房源并提高房租，"吸干年輕人的血……"

紫梧桐公司稱，為了應(yīng)對此次輿論危機，該公司的人力資源損失為155826元，營業(yè)額在此次事件后遭遇了嚴重下降。從2018年8月至2018年年底輿論風(fēng)波平息時，直接營業(yè)損失為26426555元。

自2018年8月始，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會曾多次對蛋殼公寓運營主體紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司約談，要求其對相關(guān)的漲價、搶房行為進行解釋，并要求其作出相關(guān)承諾，以穩(wěn)定整個房屋租賃市場。

2020年1月30日蛋殼公寓開始推行免租策略，本來疫情影響，大家都比較困難 ，免租更應(yīng)該是出于公益而實施，然而蛋殼公寓一方面以疫情的"不可抗力"為由，強制房東免租金；另一方面卻對租客照收不誤，甚至要求部分租客換租。蛋殼公寓"兩頭吃"的做法真的讓人無語，本該是善舉，結(jié)果只是想借"國難"便宜自己，最后損失反而打算由租戶和租客們承擔(dān)。

2020年2月17日，蛋殼公寓在微信公眾號發(fā)文，一方面承認確實有部分員工和房東溝通存在問題，另一方面針對新簽租客，在租租客，續(xù)租租客推出了相關(guān)福利，比如對在租租客因疫情無法正常居住在蛋殼公寓的可以獲得至少10天（武漢地區(qū)為一個月）的租金補貼。然而大部分租戶及房東已經(jīng)對蛋殼公寓沒有了什么好感。

2020年2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局發(fā)文，要求盡快對蛋殼公寓開展排查工作，全面了解蛋殼公寓以及深圳市其他房屋租賃公司"租金貸"情況。

2020年4月20日，蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司因違反財產(chǎn)報告制度，被列為失信被執(zhí)行人。蛋殼公寓回應(yīng)稱信息不屬實。雖然真相不得而知，但是時間會告訴我們一切。

疫情的爆發(fā)使得蛋殼公寓徹底陷入了泥沼，通過蛋殼公寓的策略可以看出蛋殼公寓現(xiàn)金流緊繃，資金鏈面臨斷裂的危機；從聚投訴等投訴網(wǎng)站，可以發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓大量被投訴的帖子，可見作為一個平臺，業(yè)主想要拿回租金，租客擔(dān)心被驅(qū)趕，三方矛盾進一步激化；政府方面又因"租金貸"進入金融監(jiān)管部門風(fēng)險排查之列。今年的蛋殼公寓，將何去何從？

長租公寓一點也不"長"

長租公寓實質(zhì)上也就是傳統(tǒng)行業(yè)里"二房東"的角色，兩者沒有太大差別，其大部分利潤始終來自基礎(chǔ)的租金差。然而長租公寓憑借著自身鮮亮華麗的外衣，成為了新風(fēng)口上的"豬"，真的令人唏噓不已。

資本的入場加速了行業(yè)的泡沫化，野心家們靠競價搶房的模式不計成本的擴張，傳統(tǒng)的"二房東"們紛紛退場。在跨界者們的認知中，只要通過資本催熟市場，然后依托標準化和信息化建設(shè)提高運營效率，在規(guī)模達到一定程度時觸發(fā)邊際效應(yīng)，從而實現(xiàn)利潤率和規(guī)模提升的正循環(huán)。可惜設(shè)想的模型在現(xiàn)實中卻不成立，而且由于缺乏有力的標準和規(guī)范，各種行業(yè)亂象也接踵而至。

早在2018年，一位杭州阿里巴巴總部職工就通過自如租住了杭州濱江區(qū)的房間后罹患急性白血病，隨后于2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對自如房進行檢測，結(jié)果是：甲醛超標。江蘇的陳女士一家2018年6月通過自如租房，入住4個月后，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經(jīng)檢測，其所租房屋甲醛超標。

長租公寓企業(yè)為了減少成本可以理解，但是拿人命開玩笑實在是令人不恥。而且不光是甲醛房事件，企業(yè)胃口逐漸增大，甚至衍生出了混亂的租金貸。

玩家們?yōu)榱司S持拿房和出房的高周轉(zhuǎn)規(guī)模擴張，使行業(yè)的畸形發(fā)展進一步加劇，"租金貸"這類金融工具也應(yīng)運而生。蛋殼公寓的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億、2.8億和7.9億元，從金融機構(gòu)獲得的租金預(yù)付款高達9.4億、21.3億和31.6億元。其中，2019年前9個月，通過"租金貸"模式獲取的租金預(yù)付款，已經(jīng)占到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達90%和88%。

租金貸的出現(xiàn)幫助公寓企業(yè)獲取了大量貸款資金用于自身發(fā)展，但是卻把其中的風(fēng)險扔給了房東、租客以及全社會。萬一公寓運營方卷款跑路，租客很可能面臨無房可住、還要繼續(xù)支付租金的風(fēng)險。我愛我家前副總裁胡景暉曾說過："長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。"

2018年8月，鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱"鼎家"）的長租公寓公司宣布破產(chǎn)。鼎家輕松破產(chǎn)，但是租客和房東一點都不輕松，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時還貸，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后租金，一些房東已經(jīng)準備收房。據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家。2018年10月19日消息，長租公寓咖啡貓出現(xiàn)資金鏈斷裂，出現(xiàn)無法返租、返押金問題，涉及數(shù)百業(yè)主，總額超千萬。

2019年10月3日，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱"悅?cè)绻?quot;）在其官方公眾號發(fā)布了一則通告。通告提到，"由于市場的變化、自身組織和經(jīng)營能力不夠強等主要原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600多套公寓面臨巨大的經(jīng)營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運營，顧接受并購重組。"

歷經(jīng)多輪資本助力，青客2019年10月"流血上市"，結(jié)果不到半年，最近就疑似"暴雷"，據(jù)多方信源透露，為了維護租賃市場穩(wěn)定，減少租客和房東損失，青客公寓正將旗下各主要城市的部分房源轉(zhuǎn)交給建融家園。不過對此消息，青客公寓及建融家園方面目前均未予以正面回復(fù)，具體結(jié)果不得而知。

青客不僅是行業(yè)的頭部品牌，也是首家赴美上市的長租公寓公司，可惜落得一個如此結(jié)果。從青客也可以看出目前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，長租公寓真的一點也不"長"。

長租公寓怎么實現(xiàn)"長租"：腰部品牌向相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進化

金融本來是長租公寓最優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方向，怎奈囿于客觀現(xiàn)實未能變現(xiàn)，那么對于長租公寓來講，未來又該如何演化？

一位投資人曾在接受媒體采訪時表示，這個行業(yè)能否做大并獲得盈利主要取決于三個指標：品牌（知名度及運營）、市場規(guī)模、空置率（運營），參照西方長租公寓發(fā)展史，其市場初期拼的都是口碑和規(guī)模。這個行業(yè)以后只有頭部玩家和小玩家能活下來，兩級分化嚴重。小玩家成本低，利潤空間大，頭部玩家線下運營重、成本高、盈利空間小。

長租公寓艱難的變現(xiàn)路，決定了靠租金的方式很難實現(xiàn)自負盈虧，就像共享單車一樣，運營成本過于高，只有頭部跟尾部能夠存活，呈啞鈴式格局，這就決定了很多平臺的發(fā)展方向應(yīng)該"曲線救國"，做長租公寓掘金路上的"送水人"。

平臺商向運營商轉(zhuǎn)變：SaaS級服務(wù)系統(tǒng)

長租公寓行業(yè)有兩個主體：運營商和平臺商。運營商就是上述定義中的持有房源的公寓運營公司，例如常見的自如公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等等；而平臺商自身并不持有房源，它只負責(zé)開發(fā)公寓SaaS系統(tǒng)，提供給公寓運營公司使用，幫助他們提高管理房源的效率，例如蘑菇伙伴、寓小二、水滴管家等。

傳統(tǒng)的小型公寓和二房東們可以通過手賬、Excel 等簡單方式進行房源管理，但一旦規(guī)模化發(fā)展后，這些「土法」無法適應(yīng)大量房源數(shù)據(jù)的更新和處理，且管理成本會指數(shù)級膨脹，更無法滿足運營方對運營數(shù)據(jù)的實時統(tǒng)計。自如花了800萬做IT支持，才發(fā)展了20萬的公寓量。整個行業(yè)已進入薄利多銷的情況，拿房成本非常高，租金收入已成微利。這種情況之下，公寓主及職業(yè)房東的盈利不僅僅只滿足于賺取租金差，更希望通過系統(tǒng)和平臺挖掘租客價值。如生活服務(wù)、金融服務(wù)、廣告服務(wù)等。對租客線上繳費、線上簽約等需求，公寓管理系統(tǒng)，也就是SaaS系統(tǒng)迫在眉睫。

對SaaS廠商來說，未來的競爭在于提升服務(wù)能力，解決客戶真正的問題，如怎樣才能幫助客戶提升業(yè)務(wù)增長、降低運營成本，同時保證用戶的數(shù)據(jù)安全，以及打通各接口來實現(xiàn)生態(tài)化、互聯(lián)網(wǎng)化的戰(zhàn)略升級等。

長租公寓作為"住"這一場景的重要載體，流量日益稀缺的當(dāng)下，BAT都在不斷試水。2016年11月，百度租房上線，并于17年3月與長租公寓SaaS管理系統(tǒng)寓小二達成深度合作，完成系統(tǒng)真實房源與百度租房流量入口的銜接。2015年，騰訊與金茂、正榮、華燕房盟、恒大合作，發(fā)展智慧社區(qū)，意圖打造成國內(nèi)最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)平臺，上線布局"企鵝智慧社區(qū)SaaS系統(tǒng)"；阿里戰(zhàn)略入股蘑菇租房，希望通過公寓SaaS + 流量切入市場，目前已在日活數(shù)億的支付寶開通"租房"入口。

對于長租公寓來講，以SaaS軟件為基礎(chǔ)，構(gòu)建公寓物聯(lián)網(wǎng)入口，將多品類、多品牌、多場景的終端設(shè)備深度植入并有效應(yīng)用，建立起房間、租客和設(shè)備的對應(yīng)關(guān)系。將租客、合同、賬單、終端硬件等各類相關(guān)數(shù)據(jù)信息高度整合，以房間為單位統(tǒng)一管理。這樣，我們需要的信息流、資金流、人流三維數(shù)據(jù)便可以通過公寓SaaS軟件獲取。

從擁抱資本到擁抱產(chǎn)業(yè)鏈

頭部開發(fā)商逐步確立市場地位，掌握資源優(yōu)勢的同時，同時孕育出園林、裝修、物業(yè)管理等服務(wù)商。不難推斷，未來長租公寓從增量轉(zhuǎn)存量的過程，必定會經(jīng)歷類似階段，當(dāng)大型品牌公寓夯實市場基礎(chǔ)，也會予以家居服務(wù)商相應(yīng)的市場機會。

*擁抱資本做自持，通過物業(yè)的增值獲益；

*擁抱產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤都是可行的方向。

而這兩種商業(yè)模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運作能力和對周期的深度理解能力，擁抱產(chǎn)業(yè)鏈的模式則需要相當(dāng)?shù)钠脚_管理和協(xié)同能力。可以說無論哪種模式要做到成功都是有相當(dāng)門檻的。

疊加前面我們對行業(yè)分散度的判斷，長租這個行業(yè)要進入不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。未來在中國的市場中會走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個過程中不排除會出現(xiàn)同時擁有兩端優(yōu)勢的企業(yè)出現(xiàn)，同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。

因此，長租公寓的未來格局，只能是啞鈴狀格局，兩頭小能生存，一邊是頭部企業(yè)，像自如、蛋殼、青客等率先站位的企業(yè)，另一方面就是長尾市場下的小的傳統(tǒng)房東，腰部企業(yè)走向滅亡是早晚的事，與其在長租公寓賽道艱難"掘金"，不如"送水"，向相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進化。

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