TMT观察网_独特视角观察TMT行业

龍光集團(tuán)的私募債疑云似乎還沒有完全消散。

此前，坊間傳聞稱，龍光集團(tuán)面臨20億美元私募債到期，消息一出，其美元債連續(xù)兩天下跌約5-10個(gè)點(diǎn)。對(duì)此，龍光集團(tuán)方面曾出面澄清：“公司并沒有任何美元私募債”。與此同時(shí)，公司2021年末總現(xiàn)金接近400億，有足夠的流動(dòng)性。

頗為有趣的是，1月21日，龍光集團(tuán)管理層卻對(duì)投資者表示，公司擔(dān)保的私募債不超過10億美元。2021年底公司總現(xiàn)金400億元，流動(dòng)性良好。

龍光管理層的表態(tài)，似乎并沒有打消市場(chǎng)投資者的疑問。

最近，龍光集團(tuán)發(fā)行了 19.5 億港元可轉(zhuǎn)換公司債券，值得注意的是，去年12月27日龍光集團(tuán)剛剛發(fā)行6.65億元CMBS。

此外，公司旗下的龍創(chuàng)智慧科技 90% 股權(quán)也轉(zhuǎn)讓出售。天眼查APP信息顯示，該公司控股一家商管企業(yè)，目前深圳合裕實(shí)業(yè)持有該公司90%股份。

又是出讓商管公司股權(quán)，又是連續(xù)發(fā)債，外界難免猜測(cè)龍光集團(tuán)的真實(shí)債務(wù)情況究竟如何？

美元私募債背后，龍光集團(tuán)的債務(wù)疑云

分析一家公司的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，最佳的工具就是它的財(cái)報(bào)。

據(jù)龍光集團(tuán)的財(cái)報(bào)顯示，截至 2021 年上半年，龍光集團(tuán)的總負(fù)債為 2190.2 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 75.58%。從負(fù)債結(jié)構(gòu)上來看，短期借款規(guī)模為 115.5 億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為 233.2 億元。此外，其非流動(dòng)負(fù)債同比增長(zhǎng)了 32.86%，不過主要以長(zhǎng)期借款為主。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上來看，公司現(xiàn)金等價(jià)物400億元，不計(jì)美元私募債的情況下，能夠覆蓋短期債務(wù)。

事實(shí)上，關(guān)鍵問題在于此次私募債事件之后，市場(chǎng)信心受挫。

從數(shù)額上看，龍光集團(tuán)后來披露的不超過10億美元擔(dān)保私募債，數(shù)額上不會(huì)帶來過多的償債壓力，但問題在于，對(duì)于美元私募債的存在與否、存續(xù)規(guī)模等，一直處于遮遮掩掩的態(tài)勢(shì)。難免有投資者會(huì)猜測(cè)會(huì)不會(huì)有另外的私募債存在？財(cái)報(bào)中的短債壓力較小，是否與此有關(guān)？

這些問題，可能還需要龍光集團(tuán)打消市場(chǎng)疑慮，恢復(fù)投資者信心。

從現(xiàn)實(shí)動(dòng)作來看，無論是發(fā)可轉(zhuǎn)換公司債、CMBS，還是出售旗下公司股權(quán)，債務(wù)壓身，龍光集團(tuán)可能確實(shí)有些著急。

我們了解到，龍創(chuàng)智慧科技通過廣東龍創(chuàng)商業(yè)管理有限公司控股6家商管公司，而目前龍光集團(tuán)已經(jīng)將90%的股權(quán)出售給合裕實(shí)業(yè)，其中，廣東龍光集團(tuán)物業(yè)管理有限公司旗下包括龍光實(shí)業(yè)、龍光裝修管理龍甄物業(yè)和龍尊物業(yè)。

對(duì)比行業(yè)中的出售案例不難發(fā)現(xiàn)，出售物業(yè)資產(chǎn)紓困似乎已經(jīng)成為行業(yè)中的一種“慣例”。

從財(cái)報(bào)上看，龍光集團(tuán)也在嘗試各種方式進(jìn)行融資。此前龍光集團(tuán)非控權(quán)益占權(quán)益總額的20%左右，從2020年起，非控權(quán)益開始加速增長(zhǎng)，以2020年為例，非控權(quán)益占到了股東應(yīng)占權(quán)益總額的43%。

造成非控權(quán)益增長(zhǎng)的主要原因，可能還是源于資金壓力，以財(cái)報(bào)中披露的惠州東圳項(xiàng)目為例，2016-2018年引入平安匯通,2018-2020年引入金谷信托。換言之，非控權(quán)益增加也可能是公司以“明股實(shí)債”的方式獲得新的資金注入，從而使得賬面利潤(rùn)率得以維持一個(gè)較高的水平，但實(shí)際利潤(rùn)率可能更低。

凈利潤(rùn)方面，2021年半年報(bào)顯示，龍光集團(tuán)最終凈利潤(rùn)增長(zhǎng)3.4%，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)原因之一是財(cái)務(wù)費(fèi)用的下滑。數(shù)據(jù)顯示，去年上半年龍光集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用只有3.82億元，同比下降了59.51%。2020年底這一數(shù)據(jù)則為20.51億元。

不過，接下來。融資成本的增加可能會(huì)使得財(cái)務(wù)成本進(jìn)一步增加。

事實(shí)上，自2020年4月份之后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的融資成本都在不斷上升，數(shù)據(jù)顯示，龍光集團(tuán)12月的CMBS融資成本超過5%，1月底美債融資成本逼近7%，需要注意的是，僅僅一個(gè)月之后，龍光集團(tuán)的融資成本就提升了將近2個(gè)點(diǎn)。

長(zhǎng)期來看債務(wù)情況不容樂觀。

房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)的融資成本的飆升，一方面與地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境有關(guān)，另一方面公司寧可頂著資金成本上升的壓力也要融資，似乎表明未來潛在的風(fēng)險(xiǎn)在增加。

后繼增長(zhǎng)乏力，舊改恐難解償債之渴

龍光集團(tuán)需要解決的，還是周轉(zhuǎn)模式的問題。一方面屢屢高價(jià)拿地，另一方面隨著深圳樓市降溫，高周轉(zhuǎn)紅利逐漸消失，而高價(jià)拿地帶來的結(jié)果就是高企的周轉(zhuǎn)壓力。

事實(shí)上，從2013年上市之后，龍光集團(tuán)屢次斬獲深圳“地王”。

2014年12月，龍光集團(tuán)以46億的價(jià)格拿下龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號(hào)住宅用地，折合樓面地價(jià)2.51萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)85.3%。2015年以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當(dāng)時(shí)的深圳總價(jià)地王。2016年，龍光集團(tuán)140億拿下光明新區(qū)一商住混合用地塊，成為全國(guó)總價(jià)地王。

值得注意的是，直到2021年上半年，在深圳首輪集中供地中豪擲80億拿地。

在行業(yè)高速增長(zhǎng)階段，拿地不是問題，而到2020年之后，行業(yè)溫度驟降之后再大規(guī)模拿地，就可能會(huì)加劇未來房企自身的資金壓力。

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)未來的資金壓力預(yù)期會(huì)增長(zhǎng)，另一方面，對(duì)于房企來說，銷售增長(zhǎng)失速使得后繼增長(zhǎng)乏力，特別是以舊改為特色的房產(chǎn)企業(yè)。

資本市場(chǎng)的走勢(shì)，似乎表明了投資者的看法。截止2月7日，龍光集團(tuán)收跌1.49%，每股4.64港元，而去年3月底，股價(jià)高點(diǎn)則為12.33港元，僅僅一年，股價(jià)便腰斬。

我們知道，舊改項(xiàng)目，需要長(zhǎng)期資金投入，更需要警惕短債長(zhǎng)投，在穩(wěn)字當(dāng)頭的行業(yè)現(xiàn)狀下，投資者們擔(dān)心的也是短債長(zhǎng)投的不可持續(xù)。

對(duì)于龍光集團(tuán)來說，市場(chǎng)銷售乏力也是制約未來一段時(shí)間償債能力的重要因素。

數(shù)據(jù)顯示，去年龍光集團(tuán)銷售額為1402億。其中下半年同比下滑10.47%。從去年7月開始，除12月，下半年的銷售均落后上年同期，且本應(yīng)是旺季的下半年銷售額也比上半年下滑了9.6%。

全年來看，一個(gè)基本的事實(shí)是，龍光集團(tuán)未能完成既定的20%的增長(zhǎng)目標(biāo)。從銷售數(shù)據(jù)來看，上半年銷售均價(jià)為18589元/平米，下半年為16398元/平米。平均銷售價(jià)格也呈下跌態(tài)勢(shì)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售不及預(yù)期可能意味著未來的現(xiàn)金流增量可能不容樂觀。由此似乎就不難理解為什么龍光集團(tuán)著急融資以及出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

舊改項(xiàng)目周期長(zhǎng)、沉沒資產(chǎn)多，看上去項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，但對(duì)資金流的要求相對(duì)也更高。數(shù)據(jù)顯示，龍光主要在大灣區(qū)等11個(gè)城市125個(gè)舊改項(xiàng)目，潛在可轉(zhuǎn)化面積4626萬平方米，舊改項(xiàng)目也是龍光集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

舊改項(xiàng)目與其他項(xiàng)目不同，周期往往比較長(zhǎng)，合規(guī)流程嚴(yán)格，更考驗(yàn)房企的資金承壓能力。

一般來說，舊改涉及拆除動(dòng)工、建設(shè)回遷房、市政道理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分涉及住房安置的項(xiàng)目還要支付住房補(bǔ)貼等費(fèi)用，而商品房的建設(shè)以及拿到預(yù)售證之后的預(yù)收回款，需要等到回遷房建成后才能進(jìn)行。時(shí)間周期可能長(zhǎng)達(dá)5到10年。

我們也關(guān)注到，龍光集團(tuán)也在嘗試多元化拿地，但銷售承壓之下，可售貨值能否有效地轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流，也需要時(shí)間進(jìn)一步驗(yàn)證。

今時(shí)不同往日，恒大債務(wù)風(fēng)波之后，投資者也比以往更關(guān)注房企的債務(wù)狀況，從某種意義上來說，當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，債務(wù)、現(xiàn)金流以及銷售情況最能反映出企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。龍光集團(tuán)此次站到風(fēng)口浪尖，也更多地源于私募債傳言引起的市場(chǎng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的關(guān)注。

目前來看，連續(xù)發(fā)債、融資成本走高、出售資產(chǎn)等一系列操作之后，龍光集團(tuán)似乎也遇到了困境，至于能否成功擺脫困境，走出一條新的增長(zhǎng)之路，市場(chǎng)或許應(yīng)該持更多的謹(jǐn)慎態(tài)度。

接下來，企業(yè)究竟如何經(jīng)營(yíng)發(fā)展，便交由時(shí)間去驗(yàn)證。

免責(zé)聲明

股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。文中信息及作者觀點(diǎn)不構(gòu)成投資建議，投資與否須自行甄別。另：所涉企業(yè)信息，均來自企業(yè)的法定公開披露信息。