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近日，據財新網報道，證監會準備對債券市場出手：

據財新消息，交易所債券市場對類平臺發行人的門檻驟然提高，多家券商近日接到交易所窗口指導，發行人最近三年的營業收入中，來自所屬地方政府的比例若超過50%，將不能在交易所發債。此外，交易所正在研究如何提高房地產類和過剩行業公司債的發行門檻。

財新網的報道主要涉及兩個方面，一個關乎我們老百姓關心的房地產，另外一個則對地方財政收入有重大影響。下面我們逐個進行分析。

房企的日子會越來越不好過

1、房企融資堪憂！

在財新網的報道中，關于房地產的其實只有短短的一句話（筆者再次將此句話點出）：證監會正在研究如何提高房地產類公司債的發行門檻，但是這句話的殺傷力驚人！

目前恰逢A股上市公司半年報，我們結合有關機構的統計結果便可以一探這句話的威力。

據wind數據整理，今年二季度末鋼鐵、煤炭行業上市公司資產負債率分別為66.59%、51.63%，相比去年末分別下降1.87、0.72個百分點。房地產行業則加杠桿明顯。Wind數據顯示，截至今年6月末房地產行業的資產負債率已升至81.33%，相比去年末上升3.87個百分點。

房地產行業整體的資產負債率水平達到80%以上其實已經很夸張了，但是如果從凈資產負債率（負債總額/凈資產總額×100﹪，此項數字更能說明房地產企業目前是高風險、高回報）來看會更加觸目驚心：魯商置業、嘉凱城凈資產負債率高達1400%，另有不少業內知名企業也達到1000%左右的水平。

房地產企業負債累累，說明房地產企業蓋房子、投資房地產的重要資金來源就是債務融資。數據也顯示，債券是房地產企業最主要的融資渠道之一：

通過Wind數據整理發現，上市公司融資的渠道發生變化，債券成為主要的融資渠道。公司債發行人中也不乏房地產公司。Wind數據顯示，今年6月末房地產行業應付債券規模為2544億，總規模約占2390家樣本企業的18%。

要知道，上市房地產公司的債務融資規模占到整體上市的公司的18%，而房地產企業的數量才僅僅占上市公司5%左右。顯然，房地產公司的發債融資是十分激進的。

筆者說這么多其實讀者應該能看出來，發債融資對于房地產企業重要性不言而喻。此次證監會準備提高房地產類企業的發債門檻無異于斷了眾多債務率高的驚人的房地產企業重要的后續資金來源，尤其那些債務率遠超越一般會計標準的企業。

筆者觀察到，本次證監會是從債務融資的角度對房地產企業的資金來源進行控制，而在這之前，證監會和銀監會已經分別從不同的渠道在收緊房地產企業的融資來源：

1）7月末，證監會表示嚴控上市公司通過再融資拿地

7月末，證監會官員在這次會議上表示，企業再融資募集的資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，企業需要詳細披露募集資金的實際使用信息。證監會官員特別指出，開發商通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制，再融資所募資金只能用于房地產建設，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

上市公司的再融資主要是通過定向增發等手段，一般來說只要上市公司集資目的明確，比如還貸款、拿地等等，證監會是不會管的。因為這基本屬于上市公司自主的商業行為，而且募集的資金也是一個愿打一個愿挨，不存在強迫。

但是7月末的證監會意見卻規定，上市房企通過股權融資獲得的資金只能用于項目建設，不能用于拍地和償還貸款。這等于說，從上市公司融來的錢，只能用于現有已經開工的項目，不能用于未來土地的投資，也不能償還銀行的貸款用以從銀行繼續借貸。對于房地產企業的未來發展顯然是一大利空！

2）銀監會通過理財業務限制開發商獲取資金

7月27，有報道稱，《商業銀行理財業務監督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)已經下發至各銀行，這個文件通過加強銀行風險管理，將直接影響開發商拿地資金的靈活性。28日，銀監會回應稱，目前處于內部研究論證和征求意見階段。

銀監會這個文件的主要目的是提高房地產企業的融資成本，有媒體曾經分析，在這個意見稿下發之前，通過銀行理財業務（主要是資管計劃），房地產企業的資金成本大概在7%左右，如果按照這個文件落實的話，房地產企業獲取資金的成本將提高到12%以上，這效果絕對立竿見影！

2、房價能下來嗎？

通過上面的三道枷鎖，讓房地產各方面的資金來源受阻，究竟能不能阻止我國房價的上漲，抑制樓市泡沫呢？

筆者認為短期之內恐怕不會。筆者的原因如下：

1）房地產企業的融資來源被限制，盡管可能會讓房企拿地的雄心受阻，從而抑制地王推動周邊房價走高的效應，但是這也無形中抑制了后續整體的樓房供應量，包括北京、上海等城市的土地供應政策收緊也是同理。供給端變少了，但是需求端并沒有大幅度的下降。從近來的居民房貸水平節節攀升就能看到，居民對于購買房屋的熱情不減。所以，需求和供給的天平在無形中偏向了賣方，如果一部分賣方開始惜售，那么情況會變得更嚴重。

2）在資產荒的條件下，銀行目前仍然將放貸的重點放在房地產業務上，視房地產為現階段的優質資產。

3）房地產行業對中國經濟茲事體大，尤其在我國經濟結構轉型還沒有起色，沒有新的有效驅動力存在的情況下。

4）我國房地產在筆者看來基本已經是金融屬性的行業，換句話說，房地產目前的價格水平是維持我國信貸環境穩定的重要力量，因此各方在沒有找到好的解決辦法的情況下，房價也不會有大的跌幅。

5）最后，筆者提醒讀者，三四線及以下城市，由于房屋嚴重過剩，所以可能不會如一二線城市那么穩定，投資的話還是要謹慎。

地方政府的褲腰帶可能要臨勒緊了

分析完證監會新舉措對房地產的影響，我們來看看對地方政府的作用。

發行人最近三年的營業收入中，來自所屬地方政府的比例若超過50%，將不能在交易所發債。

之前的政策要求是兩個50%，即發債平臺的現金流和營業收入中地方政府的比例只要有一個在50%以下就可以發債。而目前新的政策明顯提高了這個要求，只有營業收入上的要求。所以，一旦此舉確定實施，那么可能會有眾多機構被迫停止債券業務。

證監會此舉顯然比較嚴厲，尤其對于資金壓力原本就很大的地方政府。不過筆者也能體會證監會的意圖：

1、地方政府債務問題嚴重

央行公布的數據顯示，2016年2月至6月，地方政府債券發行量超過3.61萬億元，而2015年全年地方政府債券發行量才3.8萬億元，地方政府用5個月的時間發行了接近去年全年規模的債券。按照2016年中央和地方預算草案的報告要求，2016年地方政府一般債務余額限額為107072.4億元，而截至2016年6月底，地方政府債券托管余額為8.3萬億元，已接近限額量的八成。

從上面的數據能夠看到，地方政府發債速度在2016年有著十分迅猛的增長，5個月就已經達到去年全年的水平。這種情況的發生一方面是因為政府的收入來源減少，比如地方企業的經營狀況不佳，土地出讓收入不可持續；另一方面是因為地方政府要花錢的地方多，包括支持地方國企的發展、償還到期債務、投資基礎設施，還有遵從國家的經濟決策即幫助企業降杠桿，政府加杠桿等等。

在上述兩方面共同作用下，地方債就面臨著巨大的風險：地方政府把花出去了，但是項目收益率卻很低，而且回收期很長，這就存在著的兌付風險，且隨著地方債規模的迅速膨脹，風險也在快速積累。所以證監會就不得不緊急踩剎車。

2、防止地方債泡沫化

國債收益率不斷走低，有日益泡沫化的趨勢，央行隨即通過14天期逆回購等措施來平抑國債泡沫。地方債由于常常跟隨國債走勢且在資產荒的背景下，有地方信用背書的債券仍然受到市場的追捧，這就造成地方債也逐步出現泡沫化現象。

總的來說，目前我們的監管層面臨兩難局面，既要滿足抑制資產泡沫，防范金融風險的目的，又要盡量的給實體產業、地方政府等需要用錢的地方提供支持。而一項政策常常是顧此失彼，只能選擇其中對于中國經濟短期影響力比較大的優先考慮，就這個時點來說，地方債務就是被控制的對象，所以地方政府可能不得不勒緊褲腰帶過一陣子了。

——金融投資篇（讀者選讀）

筆者認為無論是科技，科學，還是軍事及經濟，中國正從經濟大國走向經濟強國的道路上，中國在金融投資領域的發展，正在推動中國成為金融投資強國！不謀全局者不足謀一域，市場風云，變幻莫測，定其心，觀其勢，謀定而后動，不亂于心，不困于情，運籌帷幄之中，方能決勝千里之外。弱水三千，只取一瓢，取己所需，不貪婪，不好戰，收放自如，穩操勝券。

投資是一個完整體系包括投資理念 ，投資心態 ，資金管理 ，風險控制 ，投資策略 ，操作系統。一個投資體系正常運轉需要專業團隊完備制度和科學流程。一兩單的收益并不能幫助你成就什么，而一個具備以上條件的團隊肯定能幫助你得到什么。

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文/金鼎盛士:hxl890318