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《歡樂頌》播出時，安迪工作的地方上海凌空SOHO，因這部熱播劇名氣大增，其酷酷的流線造型讓人印象深刻。不過，潘石屹還是嫌棄它了。

7月初，SOHO中國宣布其將被整體出售。這只是潘石屹出售的眾多項目中的一個，2014年初以來，潘石屹的SOHO中國已經出售四個項目合計236億元，加上剛剛宣布的北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO兩個項目（保守估計價值105億元），預計SOHO中國套現將超過340億元。

事實上，近來拋售資產的并不止潘石屹一個。去年底，李嘉誠的長江實業地產有限公司以200億元人民幣拋售了上海世紀廣場，成為至今在內地單筆出售最大的一個商業項目；而萬達的王健林，剛剛也把自己的酒店業務打包670億賣給了孫宏斌。

如果說，李嘉誠賣掉了最好地段的物業是為了去英國抄底，而王健林賣掉酒店業務是為了向輕資產轉型，那潘石屹打著什么算盤？

從當年搬磚的打工仔到萬通六君子，然后再出來闖出自己的一片天地，潘石屹自然有他的一套商業邏輯。那么，他這一次的轉型走對了嗎？

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       萬通六君子

1987年2月，24歲的潘石屹從河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室辭職南下深圳。在布吉鎮一家工地挑磚，一個月后，潘石屹領到了來深圳的第一份工資——350元，潘石屹覺得這個工作沒前途，于是毅然決定離開。他的第二份工作是做業務員，因為點子多，被提拔為業務經理。

不久，海南建省的消息傳來時，潘石屹決定去闖海南。于是在1988年5月底，他帶著1000多元的積蓄到了海口。

然而，相比深圳，在經濟極其落后、人滿為患的海口，想找到一份工作絕非易事。三個月過去，又身無分文，只好重操舊業，做起了磚廠搬運工，后因能力突出，被提拔為廠長。后承包該廠，經營得有聲有色，每月都能贏利兩三萬元。

但好景不長，1990年初，房地產熱急劇降溫。潘石屹承包的磚廠難以為繼，苦撐數月后關門大吉。當潘石屹遣散工人時，賺到的錢基本賠光了。

由于磚廠停產，潘石屹不得不重回海口。漂泊的歲月中，他結識了漂泊的馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等幾個意氣相投的朋友，他們共同創立了海南萬通，后來人們把他們稱為“萬通六君子”。

這六個性格鮮明，各有所長的男人，共聚一堂，呼嘯聚義，在海南開始了他們的地產生意，最終各自成為一方霸主。

1992年底，他們共同創建了北京萬通實業股份有限公司，在北京開發房地產。1993年1月18日，“農高投”增資擴股，北京萬通實業股份有限公司改制為有限責任公司形式的企業集團，即萬通集團。

同年，萬通在北京開發了“新世界廣場”項目。通過和香港利達行主席鄧智仁的合作，萬通新世界廣場大獲成功，賣到了當時市價的三倍。萬通新世界廣場的成功，讓大眾和業界開始關注萬通，同時，也奠定了兩個地產大佬馮侖和潘石屹的“江湖地位”。

到了1995年3月，六兄弟進行了第一次分手，王啟富、潘石屹和易小迪選擇離開；1998年，劉軍選擇離開；2003年，王功權選擇離開。至此，萬通完成了從六個人到一個人（馮侖）的轉變。

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        到光亮的地方去

開始單干的潘石屹，認真研究了北京整個城市格局。

1997年，潘石屹預見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便想向市場推出“小型辦公、居家辦公” (SOHO)這一概念。

當時，潘石屹正巧看到一張報紙——香港的《明報》。《明報》的記者通過衛星照片看到，朝鮮半島上從“三八線”分開，北邊黑燈瞎火，南邊燈火通明。于是這個人寫了一篇文章，說一個地方富裕不富裕，和這個地方的明亮程度有很大的關系。這個“三八線”是分界線，北朝鮮沒有燈，南朝鮮燈就特別多。

潘石屹一下子茅塞頓開：要賺錢，就得順著光亮走。他開著汽車，繞著環路轉，發現北京的西邊黑燈瞎火，國務院的部委從來不加班，一到晚上就全是黑壓壓的一片，而東邊則是燈火通明。

當時有一塊北京原為二鍋頭酒廠的地皮，潘石屹讓兩個助理先去考察，回來她們說又臟又臭，旁邊通惠河長滿蘆葦，不適合開發。

結果潘石屹很看好這塊地皮，他覺得這些問題都可以解決，“關鍵要看時間”。最終，SOHO中國圍繞著國貿橋方圓一公里的地方，“建了北京百分之五十的CBD（馮侖語）”。

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       遍地開花

開發完建外SOHO項目，潘石屹于2002年3月成立SOHO中國有限公司。此后，SOHO中國項目在北京、上海等重點城市落地開花。

2002年5月，建外SOHO正式對外發售。截至2004年6月，建外SOHO共登記銷售額60.5億元，占CBD區域在售的10個項目總銷售額134億元的45%(北京房地產信息網數據)。

2003年10月，建外SOHO一、二、三期陸續建成交付，建成的建外SOHO很快被眾多世界品牌在廣告片中作為新北京的標志，在雅典奧運會閉幕式北京宣傳片中，建外SOHO也作為新北京的建筑形象，向全世界展示。

2004年3月，SOHO中國以10億元收購華遠尚都國際中心的二、三期，命名為SOHO尚都；2004年6月9日，SOHO中國獲得中央商務區NW07-1地塊，該項目后來命名為“朝外SOHO”。

一路走到2007年，SOHO中國融資19億美元赴港上市，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。自上市以后，SOHO中國發展步伐加快，以營業額來看，2010年為其峰值，當年年收入為182.15億元。

僅2010年短短一年時間內，SOHO中國攜60余億元高調進入上海，完成了在南京西路、外灘中心、虹橋交通樞紐的完美布局，跳出漂亮的“上海三步曲”。

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        轉型與陣痛

到了2012年，SOHO中國在北京、上海核心商業區域就有20多個項目，幾乎全部是城市地標性建筑。這時，潘石屹面臨選擇：將北京、上海的項目一一散售完畢，套現離開；或者長期租賃，等待租金回報細水長流。他最終選擇了后者，從銷售轉向自持寫字樓。

在房企都在做大規模、沖刺千億級體量的大勢中，潘石屹帶領的SOHO中國突然走上了一條見效慢的路子，一時之間，同行外界質疑聲不斷。

首先是資本市場通過股價表明了看空態度：在宣布轉型之后的24小時里，SOHO中國股價便下跌近10％。這讓潘石屹感到出乎意料，一度也開始緊張起來。

轉型后SOHO中國的業績表現不佳成為其被質疑“轉型不成功”的有力依據。據SOHO中國歷年年報顯示，自2012年-2016年公司營業額分別為153.05億元、146.21億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元，營業額2015年同比2012年驟降1438.19%。

后來有評論認為，SOHO中國當初判斷房地產市場會急轉直下，才轉售為租，它錯過了中國房地產這幾年的大發展，可以說是不進則退。

而業績數字的低谷與市場的多變，也讓SOHO中國的轉型動作一度有反轉跡象。這表現為重提銷售。在2015年SOHO中國業績發布會上，潘石屹稱決定抓住北京、上海房價上漲良機，出售旗下相對成熟、出租情況較理想的非核心資產。

不過與過往零售為主不同，如今的拋售都是整售。從近三年的情況來看，2014年2月，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股；2014年9月，SOHO中國宣布將上海凌空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網；2016年7月，SOHO中國又將上海世紀廣場以32.22億元出售給國華人壽保險；2017年6月26日，將上海虹口SOHO以35.73億元出售給了新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者。加上最近宣布整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目，SOHO中國在三年里共出售了六個項目。

值得一提的是，在出售項目的同時，潘石屹并未再買過一個新項目。

面對公眾的不解，潘石屹表示，做生意永遠不變的規律就是‘低進高出’，多年來，SOHO中國都是在遵循這樣的原則。“北京光華路SOHO2以及上海凌空SOHO不會是‘賣賣賣’的終點。”

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       轉向輕資產模式 SOHO3Q將成主營

所幸的是，在這幾年出售資產的過程中，宣布轉型的第四年，SOHO中國終于迎來了業績拐點。根據2016年度SOHO中國業績報告，2016年，SOHO中國實現凈利潤約人民幣9.1億元，同比上升69％，凈利潤率57.7％；租金收入約15.11億元，同比上升44％，物業整體出租率則高達96％。

相比2012年，2016年SOHO中國的物業出租收入增長了逾10倍。

即便是2016年中國整體寫字樓市場的需求走低，但由于潘石屹的“SOHO”主要瞄準北京、上海的優質地段，這樣的聚焦式發展讓SOHO中國將物業整體出租率推漲至96％。

無疑，北京與上海寫字樓的租金紅利為潘石屹堅守轉型增加了底氣。2015年，潘石屹開始推出名為“SOHO 3Q”的新產品，主打共享（聯合）辦公空間。到2016年底，SOHO 3Q平均出租率達85％。租戶群涉及Airbnb、新浪、小紅書、首汽集團等互聯網和高科技公司。

為什么要做SOHO 3Q？潘石屹曾講過，做單一的產品很難成功，比如做單一的商業寫字樓或單一的孵化器聚集的都是相同的一批人，就好比把李開復、徐小平和沈南鵬聚集在一起，不會產生更大的效果，他要做的事情是把產業鏈上不同的企業、不同的人聚集在一起，讓這些企業彼此形成一個生態環境，這樣的產品成功幾率就大得多了。

市面上，與SOHO 3Q業務模式類似的同行有WeWork與優客工場。如今WeWork估值約170億美元，并已正式進軍中國。優客工場則已將觸角伸至美國、新加坡、以色列，盡管拓展方向不同，SOHO 3Q同樣被認為潛力巨大。

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       結語

作為中國房地產界的一位代表人物，手握重金，潘石屹下一步如何布局成為外界關注的焦點。

顯然，潘石屹對SOHO 3Q這個極具互聯網特征的項目充滿了期待與自信，并稱SOHO中國未來將聚焦SOHO 3Q業務，出售項目所得資金也將用于SOHO 3Q的擴張及利益分紅。

SOHO 3Q的Slogan是“和喜歡的人一起工作”，看上去很美好，但要想實現盈利確實不是一件容易的事。從行業看，聯合辦公領域的大部分公司都在大力拓展規模，成本不斷增加，整體上都屬于虧本運營。

潘石屹曾經表示，希望將SOHO中國轉型成為一家互聯網公司，做輕資產運營，到2017年，SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。但在今年3月舉行的SOHO中國2016年業績報告會上，當被問到已經誕生兩年的SOHO 3Q具體營業額時，SOHO中國方面并沒有給出明確地回復。看來這個生意并不好做。

大象轉身，何其艱難。

來源：礪石商業評論