地產(chǎn)大佬紛紛離場，53歲的潘石屹也要告別地產(chǎn)商了……金融
“我們要把‘一單一單的生意’變成‘一只永遠生蛋的雞’”。彼時，這一轉(zhuǎn)型并未得到市場認可，公司股價連續(xù)3日大跌。時至今日，潘石屹感慨道：“那個時候大家都不看好這個轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在回過頭來看…
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在微博上，潘石屹頻繁地向1838萬粉絲展現(xiàn)自己愜意、無爭的哈佛游學生活，外界一度忘記他是市值超200億的SOHO中國董事長身份。直到他在市場接連拋售物業(yè)資產(chǎn)，甚至放言“永遠不能銷售的只有外灘SOHO和望京SOHO”，外界這才詫異地發(fā)現(xiàn)，短短4年內(nèi)，這位精明的地產(chǎn)商人通過銷售京滬兩地5個半辦公物業(yè)，套現(xiàn)金額或?qū)⒊^340億元。
李嘉誠賣樓、王健林借錢給孫宏斌買樓，盡管每筆生意自有邏輯，但“順勢而為，趨利避險”仍是共同的底色，當這些地產(chǎn)龍頭們紛紛拋售重資產(chǎn)時，53歲的潘石屹也要告別地產(chǎn)商了嗎？
7月7日，站在即將被售出的北京光華路SOHO2一間會議室，依舊西裝革履的潘石屹用了超過15分鐘，來講述自己對于巨變時代的思索。他拿Facebook、淘寶舉例，印證“偉大的公司也都是順應全球化大趨勢的”，并表示SOHO中國也要順應歷史發(fā)展。
“以前的SOHO中國是一個重資產(chǎn)公司，一個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，未來的SOHO中國會變得更輕盈，成為一個開放的、共享的平臺?！?/strong>潘石屹口中的“平臺”指的是其推出的共享辦公空間SOHO 3Q項目，這也是公司未來兩三年后新的經(jīng)濟增長點。
不過，現(xiàn)場的媒體依舊聚焦于拋售資產(chǎn)本身，為何賣樓、買家是誰、套現(xiàn)資金用途、3Q如何盈利……追問下，潘石屹一如此前論調(diào)：“做生意永遠不變的規(guī)律就是低的時候進貨，高的時候出貨?！?/p>
至于是否告別地產(chǎn)商身份，他則狡黠地說：“只要這兩個項目（外灘SOHO、望京SOHO）在，我就還是一個開發(fā)商嘛?！?/strong>
接連甩賣資產(chǎn)
“上海、深圳房價漲得非常快，所以我們臨時做了一個決定，能賺的錢就賺，既然市場給了這么好的機會?！痹?2.97億元將上海世紀廣場整售后，在2016年財年業(yè)績上，面對凈利大跌87%的慘淡數(shù)據(jù)，潘石屹決心將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個項目劃入非核心物業(yè)范圍，擺在了出售名單中。
調(diào)控之下，半年之后，市場驟變。到了2017年3月的財報會上，潘石屹改變了賣房的主意，本來銷售虹口SOHO已經(jīng)和一家很著名公司談好了協(xié)議條款，但最后關(guān)頭，“算了，不銷售了，對方很惱火”，他給出的理由是：“在資產(chǎn)荒的情況下，我擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好?！?/p>
不過第二天SOHO中國的官方聲明卻給了截然不同的說法，“交易之取消實屬因買家認為無法按協(xié)議時限完成其對外投資審批所致”。
生意場上永遠存在真假不分的聲音，但落袋為安才是本質(zhì)。
▲ SOHO中國近年來資產(chǎn)出售情況
轉(zhuǎn)眼到了6月26日，潘石屹成功地把虹口SOHO賣出了35.73億元。不足十天，其宣布啟動整售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO的計劃。市場預計，這兩個物業(yè)項目總計銷售額將高達105億-110億元。2016年財報顯示，此番拿來售賣的光華路SOHO2、凌空SOHO租金收入為2.12億元、1.43億元，合計占公司租金收入的22.5%，且其出租率分別為97.4%、93.6%。
2016年的上海寫字樓物業(yè)堪稱全國最為活躍的投資市場，潘石屹在此刻高點套現(xiàn)無可厚非。但令人生疑的是，出售北京光華路SOHO2項目頗為意外，這一項目并非核心物業(yè)范圍，這也是其轉(zhuǎn)型后第一次整售的在京資產(chǎn)。
現(xiàn)在是否為市場高點？對此，潘石屹并未給出答案，只是稱：衡量的標準只有一個，即為租金回報率，美國特別好的項目租金回報率能達到5%，而中國僅為美國一半，而且中國利率比美國高太多，而租金回報率越低，房子售價越高。
SOHO中國總裁閻巖則沒做掩飾，“現(xiàn)在的資產(chǎn)價格還是相當高企的，所以我們會處置一些資產(chǎn)。”
從數(shù)據(jù)來看，潘石屹還有不少存貨。2016年財報顯示，光華路SOHO2、凌空SOHO出售后，SOHO中國仍然擁有21個辦公樓項目，持有物業(yè)建筑面積降為140余萬平方米，同時，上海天山廣場SOHO于今年入市啟動預租，北京麗澤SOHO和上海古北SOHO也將在2018年底完工。
不過，自從2013年拿到北京麗澤項目后，時至今日，潘石屹再未買過任何新項目。
5年轉(zhuǎn)型成效如何？
“媒體的質(zhì)疑無所謂，愛說什么說去吧。”面對洶涌的輿論，潘石屹似乎毫無畏懼，但他也坦誠五年之前SOHO中國決意轉(zhuǎn)型的時刻“最焦慮”。
2012年8月，潘石屹宣布，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發(fā)-銷售”模式轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”，預計五年后現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)租金收入超40億元，“我們要把‘一單一單的生意’變成‘一只永遠生蛋的雞’”。彼時，這一轉(zhuǎn)型并未得到市場認可，公司股價連續(xù)3日大跌。
時至今日，潘石屹感慨道：“那個時候大家都不看好這個轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在回過頭來看，能夠賺這樣多的錢，全是因為2012年這個決定。”
潘石屹的底氣來自稍顯好轉(zhuǎn)的2016財年業(yè)績——SOHO中國營業(yè)額15.77億元，同比上升58%，其中租金收入15.11億元，同比上升44%，物業(yè)凈利潤約人民幣9.10億元，同比上升69%，平均出租率為96%，負債率為32%。
在此之前，SOHO中國經(jīng)歷了自轉(zhuǎn)型以來連續(xù)四年業(yè)績持續(xù)走低，營收從2012年的153億元，大幅下滑到2015年的9.95億元，凈利潤從106億元下降至5.38億元。不過，其租金收入及在營業(yè)額中占比自2014年起開始逐年上揚，從4.24億元（7%）增至15.11億元（95.8%）。
▲ SOHO中國轉(zhuǎn)型后的業(yè)績情況
在業(yè)績低谷期的2014年，潘石屹開啟了幾乎一年賣掉一個上海物業(yè)項目的模式，先后將上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、凌空SOHO一半的項目、世紀廣場、虹口SOHO悉數(shù)賣出，總計金額高達236億元。
顯然，那個被譽為中國最會賺錢的地產(chǎn)公司已然成為過去式。十年前，SOHO中國港股上市時股價高達10港元，市值600億元。如今其股價長期徘徊在4港元，市值僅為215億元，而同年上市的碧桂園市值已接近2000億元大關(guān)。
▲ SOHO中國近5年來股價走勢圖
“我們的轉(zhuǎn)型是非常成功的?！痹?016年的財報會上，SOHO中國CEO張欣肯定地回答。
新主業(yè)啟動2年未盈利
手握大筆現(xiàn)金，不再拿地，不再建樓，潘石屹的下一個商業(yè)計劃在哪里？
“項目銷售完以后有大量的資金，主要用于SOHO 3Q的發(fā)展和分紅?！?月7日，潘石屹給出了答案，他補充說，“未來估計兩年之后，新的經(jīng)濟增長點主要是3Q?！?/strong>
▲ 宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO整售后，7月7日，潘石屹出現(xiàn)在媒體見面會上
和毛大慶的優(yōu)客工場類似，自2015年2月起步的共享辦公O2O產(chǎn)品SOHO 3Q，是這家傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)商向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的嘗試。在潘石屹的設(shè)想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間獨立辦公室，SOHO 3Q提供免費WiFi、復印打印、會議室、咖啡等服務(wù)，用戶只需帶著手機和電腦即可辦公。根據(jù)官網(wǎng)介紹，3Q一周租金在600元至1000元不等。
截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17個中心，有2個在建中心，提供超過1.6萬個工位，平均出租率達到85%。不過，目前在SOHO中國的財報中，并未有關(guān)于3Q項目具體財務(wù)數(shù)據(jù)。
對此，潘石屹解釋稱，經(jīng)過測算，3Q有兩個中心基本不會賺錢，但目前整體情況尚可，“起碼不會虧錢。”他還表示，在接下來兩個月內(nèi)， 3Q還要進行一輪融資，“不是因為我們?nèi)卞X，而是要把3Q的價值體現(xiàn)出來，為下一步發(fā)展做鋪墊?！?/p>
下一步會是分拆獨立上市嗎？潘石屹只是稱“各種可能性都是存在的”。
在潘石屹的構(gòu)想中，他希望租用現(xiàn)有市場上面空置的房產(chǎn)資源進行改造，不會拿地建設(shè)SOHO 3Q，更不會整體收購一棟舊有物業(yè)資產(chǎn)，“我把CBD的房子都賣了，再到別的地方收購破房子，這生意不是做反了嗎？”
不過，3Q這一輕資產(chǎn)項目真的需要上百億的資金投入嗎？潘石屹并未給出答案。
來源： 無冕財經(jīng)
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